Учет и налогообложение операций в ходе строительства: возврат вклада дольщика

 Вопрос:

    
    Организация участвует в строительстве как заказчик-застройщик и заключает договоры долевого инвестирования с физическими и юридическими лицами. Возможно ли в случае расторжения договоров с этими лицами производить возврат инвестиционных вкладов в меньшем размере, чем первоначальные?
    
    

 Ответ:

    
    В настоящее время отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). Согласно пп.3 п.4 ст.4 Закона договор между заказчиком и участником долевого строительства должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Она может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика (п.1 ст.5 Закона).
    
    Вместе с тем деятельность застройщика связана с организацией строительства объектов и контролем за его ходом (п.1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного приказом Минфина России от 30.12.93 N 160). Поэтому при составлении сметы на строительство одной из ее составляющих является вознаграждение заказчика-застройщика за оказанную услугу. За счет этих средств (вознаграждения) производятся расходы на содержание заказчика-застройщика. Таким образом, средства, полученные от дольщиков, предназначены в том числе и на содержание заказчика-застройщика и осуществление им своих основных функций. Ведь в ходе подготовки к строительству объекта заказчик несет расходы на разработку бизнес-плана, выбор площадки строительства, получение всех необходимых разрешений и согласований и т.п. А это предполагает определенные расходы.
    
    Учитывая указанные обстоятельства, по мнению автора, при расторжении договора заказчик вправе возвратить вклад дольщика (соинвестора) в меньшем размере, чем первоначальный, т.е. за минусом расходов на содержание заказчика-застройщика и выполнение инвестиционного проекта в доле, приходящейся на конкретного дольщика (соинвестора) на дату расторжения договора. Однако порядок и условия расторжения договора должны быть определены договором инвестирования и заключением дополнительного соглашения к нему.
    
    Кроме того, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5 ст.453 ГК РФ).
    

М.Бойкова, налоговый консультант
ООО "Русская аудиторская компания"
                 "Финансовая газета. Региональный выпуск"
                     N 9(586), март, 2006 год

3 марта 2006 года N Э6677