Л.Ю.Бухарова,
Юрист Информационно-правового
консорциума        

Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 212-ФЗ" О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности"

     Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ (далее - Закон), вступающим в силу 30 октября 2007 года (за исключением статей 1  и 6),  внесены  изменения в  ряд законодательных актов Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (далее - земельные участки).

    Прежде всего, изменения внесены в статью 36 Земельного кодекса РФ, регулирующую порядок приобретения прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения.

    До издания Закона указанная статья Земельного кодекса РФ  содержала жесткое положение, согласно которому  исключительное право приватизировать земельные участки или арендовать их предоставлялось только  собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках (далее - собственники недвижимости).
    
     Следует иметь в виду, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.  Согласно части 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
    
     После изменений, внесенных Законом, указанное положение  стало носить  более мягкий, диспозитивный характер и устанавливает, что  исключительное право приватизировать или арендовать земельные участки по-прежнему могут только собственники соответствующей недвижимости, но только если иное не установлено федеральными законами.     

   При применении  статьи 36 Земельного кодекса РФ, следует иметь в виду положения  пункта 2 статьи 5, пункта 3 статьи 15 и пунктов  4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса РФ, регулирующие вопросы предоставления в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, расположенных на определенных территориях.

   Законом  установлено, что  продажа земельных участков собственникам недвижимости, расположенной на данных земельных участках,  будет осуществляется по цене, устанавливаемой определенными органами государственной власти.  В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, цена будет определяться Правительством Российской Федерации; земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
    
       Цена названных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.
    

       До  тех пор, пока вышеназванные органы  не установят  порядок определения цены земельного участка, эта цена устанавливается в размере кадастровой стоимости земельного участка.
    
   Также Законом уточнено положение, согласно которому в случае, если здание (помещения в нем), находится на неделимом земельном участке и принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.  
    
       В случае, когда помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений, в постоянное (бессрочное) пользование, а другим  предоставляется  право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
    
     С целью недопущения  самоуправства чиновников установлен  запрет на требование от заявителя (при обращении с заявлением о приобретении прав на земельный участок) предоставления дополнительных документов помимо тех, что  предусмотрены  перечнем, устанавливаемым федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений.  Но при этом срок принятия решения  о предоставлении земельного участка увеличен с двух недель до одного месяца, что, соответственно, затягивает саму процедуру приобретения прав.
    
    При  применении  названных положений следует иметь ввиду, что при   переоформлении юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса РФ,  рассмотрение заявления такого лица для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным, данная норма носит императивный характер, что предполагает невозможность отказа соответствующего органа власти.
     
    В случае, если собственник недвижимости  обратится  с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок  посредством заключения договора его купли-продажи, а соответствующий уполномоченный орган не направит заявителю проект договора купли-продажи или предложит заключить договор аренды, собственник может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным ненормативного правового акта, действий (бездействия) этого органа в соответствии с главой 24 АПК РФ.

    Если суд признает неправомерными действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, то он обяжет соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.  В таком случае договор будет заключен в порядке  статьи 445 ГК РФ.

   Законом  также внесены изменения  в  Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса РФ.   Поскольку государство идет по пути дальнейшего развития рыночных отношений и взимания полной стоимости приобретаемых прав, то Законом   предусмотрена возможность приобретения прав на земельные участки не по полной рыночной стоимости, а по более низкой, только в течение определенного "льготного" периода (до 1 января 2010 года).

   "Льготные" цены распространяются на:
    

- коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
    

- граждан и некоммерческие организации, являющихся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
    
    Выкупная цена для названных лиц должна составлять не более 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек (это города Москва, Санкт-Петербург и др.), и не более  2,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного на другой территории.  Кроме того, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных  на  выкупленных земельных  участках  в  городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек.  Снятие  указанного запрета осуществляется на платной основе  в течение месяца после подачи  заявления  собственником в орган исполнительной власти. Однако такой запрет не распространяется на строительство, реконструкцию  объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
   
     Срок переоформления  права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками юридическими  лицами на право аренды земельных участков или приобретение их в собственность установлен  до 1 января 2010 года, а на участки, на которых расположены линейные объекты, - до 1 января 2013 года.

   Дополнениями, внесенными комментируемым Законом в  Федеральный закон от 14 ноября 2002 года N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", установлено, что государственное или муниципальное предприятие, а также казенное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе  сдавать такой земельный участок в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
    
    Законом  внесены изменения и в Кодекс РФ об административных правонарушениях, который дополнен статьей 7.34, устанавливающей административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Указанная статья КоАП РФ вступит в силу с 1 января 2011 года.