Финансовая газета, N 33-35, 2007 год        
Рубрика: Юрист - налогоплательщику
Д.Муратова,
адвокат МКА "Защита"        

Расторжение договора аренды недвижимого имущества
без согласия арендатора

    

    Как известно, гражданское законодательство не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом, а когда обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, односторонний отказ от его исполнения может быть установлен также условиями договора (ст.310 ГК РФ).
    
    В ст.407 ГК РФ также указано, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
    
    Одностороннее расторжение договоров аренды недвижимого имущества регулируется общими нормами главы 29 ГК РФ об изменении и расторжении договоров, а также ст.619 и 620 ГК РФ о расторжении договоров аренды одной из сторон договора. Кроме того, отдельные нормы о расторжении договоров аренды определенного недвижимого имущества содержатся в других законодательных актах, например в Земельном кодексе Российской Федерации.
    
    Рассмотрим существующие основания для расторжения договора аренды недвижимого имущества одной из его сторон, а именно арендодателем, поскольку данный вопрос продолжает сохранять свою актуальность.
    
    Начнем с оснований для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем, предусмотренных ст.619 ГК РФ. Общим для них является то, что договор аренды расторгается по требованию арендодателя судом и только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
    
    Рассмотрим эти основания по порядку.
    
    1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п.1 ст.619 ГК РФ).
    
    Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями, установленными договором аренды, либо в соответствии с назначением имущества, если такие условия в договоре не определены. Обычно в договорах аренды недвижимого имущества указывается цель его использования: в качестве офисных помещений, под склад (возможно, с указанием объектов хранения), для производства какой-либо продукции и т.п.
    
    Таким образом, если арендатор в помещении, переданном ему в аренду под офис, занимается производством, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.  
    

    Так, например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с существенным нарушением последним условий договора, выразившимся в использовании арендованных помещений не по назначению. По условиям договора аренды нежилое помещение было передано в аренду для использования под служебные цели, вместо этого арендатор использовал помещение под сауну. Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции указал, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, и сослался на ст.619, 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было оставлено кассационной инстанцией без изменения (постановление ФАС МО от 26.06.2006 по делу N КГ-А40/5373-06).
    
    К пользованию арендованным имуществом также относится сдача данного имущества арендатором в субаренду (поднаем), передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог или их взнос в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Указанные действия арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, которое может содержаться в самом договоре аренды либо предоставляться арендатору после заключения договора. Нарушение данной нормы дает арендодателю основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке с взысканием с арендатора убытков (п.3 ст.615 ГК РФ).
    
    Предъявление исков арендодателями о расторжении договора аренды в связи со сдачей арендатором недвижимого имущества в субаренду другим лицам без согласия арендодателя не является редкостью. В подобных случаях суд нередко принимает сторону арендодателя (например, постановление ФАС МО от 9.06.2006 по делу N КГ-А40/4288-06).
    
    Разумеется, ссылаясь на данное основание, арендодатель должен доказать существенность нарушений, допущенных арендатором, и сам факт нарушений арендатором условий пользования имуществом. В противном случае суд может отказать в удовлетворении иска (постановление ФАС МО от 31.03.2006 по делу N КГ-А40/2494-06 и от 27.09.2005  по делу N КГ-А40/9319-05).
    
    2. Арендатор существенно ухудшает имущество (п.2 ч.1 ст.619 ГК РФ).
    

    Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.615, 622 ГК РФ).
    
    В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.
    
    Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя вместе с предыдущим основанием как существенное нарушение условий договора.
    
    Ухудшение арендованного имущества может заключаться, например, в перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия на то арендодателя (постановления ФАС МО от 22.12.2005 по делу N КГ-А40/12530-05-П, от 30.01.2006 по делу N КГ-А40/14225-05).
    
    Так, например, между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на нежилое помещение, являющееся памятником архитектуры, в соответствии с которым арендатор был обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию по плановому заданию арендодателя и в установленные сторонами сроки. Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе постановлениями апелляционной и кассационной инстанций (постановление ФАС МО от 21.03.2003 по делу N КГ-А40/1246-03).
    
    Также постановлением ФАС МО от 22.01.2004 по делу N КГ-А40/11057-03 были оставлены в силе решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, которыми был удовлетворен иск арендодателя о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями договора арендатором, которые выразились в перепланировке помещений без согласия собственника, ухудшении имущества, нахождении сторонних организаций в арендуемых помещениях, несвоевременности внесения арендных платежей. В частности, арендатор не выполнял условия договора аренды о содержании помещений в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии, проведении текущего ремонта, арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находились в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требовали текущего и капитального ремонта, что было подтверждено соответствующими актами проверки, а также заключением оценочной организации, на основании чего суд сделал вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось.
    

    3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ).
    
    В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, размере и в сроки, установленные договором аренды. В случае просрочки арендатором внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором аренды, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке (постановления ФАС МО от 22.12.2005 по делу N КГ-А40/12595-05 и от 30.11.2006 по делу N КГ-А40/11725-06).
    
    Невнесение арендной платы более двух раз подряд является лишь одним из оснований для расторжения договора аренды, связанных с нарушением арендатором условий договора о сроках и порядке оплаты аренды, которое прямо предусмотрено п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ. Также возможно предъявление исков арендодателями в связи с иными нарушениями арендатором сроков оплаты, однако основанием для одностороннего расторжения договора аренды в других случаях будет являться уже ч.2 ст.619 и ст.450 ГК РФ (см. п.5).
    
    4. Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (п.4 ч.1 ст.619 ГК РФ).
    
    В соответствии со ст.616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта арендуемого имущества может быть возложена договором аренды на арендатора. Срок проведения капитального ремонта определяется договором, а если такой срок в договоре не указан или в случае неотложной необходимости в проведении капитального ремонта, то в разумный срок. Нарушение арендатором указанной обязанности предоставляет арендодателю право требовать расторжения договора аренды (постановление ФАС МО от 13.01.2006 по делу N КГ-А40/12411-05-П).         
    
    5. Другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ (ч.2 ст.619 ГК РФ).
    
    Статья 619 ГК РФ в части 2 предусматривает возможность включения сторонами в договор аренды иных оснований его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. К ним относятся существенное нарушение договора арендатором, а также иные случаи, предусмотренные ГК РФ, другими законами или договором.
    

    Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре аренды любое основание, дающее право арендодателю обратиться в суд с требованием о расторжении договора.  
    
    Так, например, в договоре аренды может быть установлено, что договор расторгается арендодателем в одностороннем порядке в случае однократного невнесения арендной платы арендатором в срок, установленный договором. Об этом говорится, в частности, в п.26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Суд апелляционной инстанции не поддержал мнение суда первой инстанции о том, что, поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч.1 ст.619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч.2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора, а ст.619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч.1 по соглашению сторон. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования арендодателя, апелляционный суд указал на то, что данное условие является иным основанием расторжения договора аренды, чем это предусмотрено п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ, и полностью соответствует норме ч.2 ст.619 ГК РФ, которая допускает включение в договор аренды иных оснований для его расторжения по требованию арендодателя.
    
    Кроме того, договор аренды может быть расторгнут также в случае внесения неполной суммы арендной платы, если суд признает данное нарушение существенным.
    
    В рассмотренном в п.28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 случае арендатор своевременно уплачивал арендную плату, но в меньшем размере в связи с разногласиями сторон относительно размера арендной платы. Однако невнесение арендной платы в полном объеме в качестве основания для досрочного расторжения договора арендодателем в договоре аренды не содержалось. Вместе с тем суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования арендодателя о расторжении договора, указал, что ст.619 ГК РФ, устанавливая специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст.450 ГК РФ. Суд, руководствуясь п.2 данной статьи, устанавливающей, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, признал факт неполной уплаты арендатором арендной платы существенным нарушением договора аренды и расторг договор.
    
    Данный вывод суда подтвержден и, например, в постановлении ФАС МО от 19.09.2006 по делу N КГ-А40/6413-06, в котором указано, что неисполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку в результате допущенных арендатором нарушений арендодатель лишился того, на что он рассчитывал при заключении договора аренды. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования арендодателя и расторгли договор аренды на основании ст.619, ч.2 ст.450 ГК РФ.
    

    Достаточно часто в качестве иного основания для расторжения договора аренды стороны указывают в договоре и передачу недвижимого имущества арендатором в субаренду без согласия арендодателя. В этом случае у арендодателя не имеется необходимости доказывать существенность подобного нарушения арендатора.
    
    В кассационной жалобе на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции ответчик ссылался на то, что допущенные им нарушения в виде сдачи недвижимого имущества в субаренду без согласия арендодателя не могут быть признаны существенными и являться основанием для расторжения договора в соответствии с п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе судебные постановления обеих инстанций, указал на то, что суд руководствовался п.п.2 п.2 ст.450 и п.2 ст.619 ГК РФ, в соответствии с которыми основание досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда может быть предусмотрено договором независимо от существенности нарушения его условий другой стороной. Поэтому оснований для применения судом п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ не имелось (постановление ФАС МО от 7.10.2004 по делу N КГ-А40/8885-04).
    
    Необходимо иметь в виду, что основания для одностороннего расторжения договора аренды, которые стороны устанавливают в договоре, не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором.
    
    Об этом сказано в п.25 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66. Так, например, основанием для требования арендодателя о расторжении договора аренды может являться производственная необходимость самого арендодателя в эксплуатации сданного в аренду недвижимого имущества. Суд, удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды по этому основанию, указал на следующее: то обстоятельство, что предусмотренные ч.1 ст.619 ГК РФ основания досрочного расторжения договора аренды связаны с нарушениями договора арендатором, не означает, что другие основания расторжения договора арендодателем, которые стороны указывают в договоре аренды, также должны быть связаны с нарушениями арендатором его условий. Таким образом, стороны вправе указать в договоре аренды любые иные основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора.
    
    Так, ФАС МО, оставив в силе постановление апелляционной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции по иску арендатора о признании недействительным условия договора аренды земельного участка, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора арендодателем в случае отмены распорядительного акта, на основании которого был заключен договор аренды, указал, что с учетом ст.450, 619 ГК РФ, п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о неправильном, противоречащем принципам равенства участников гражданского оборота и свободы договора толковании судом первой инстанции п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, как исключающего возможность расторжения договора аренды земли по какому-либо иному основанию, кроме существенного нарушения его условий. Включая в договор аренды условие об основаниях его расторжения, арендодатель действовал в соответствии с действующим законодательством и без включения в договор данного условия договор не был бы заключен (постановление ФАС МО от 27.09.2004 по делу N КГ-А40/8417-04).
             
  Необходимо учитывать, что по основаниям, предусмотренным ст.619 ГК РФ, арендодатель вправе расторгнуть не только срочный договор аренды, но и договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Данный вывод содержится, в частности, в п.5 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66. Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п.2 ст.610 ГК РФ, был признан апелляционным судом несостоятельным. Факт заключения договора аренды на неопределенный срок сам по себе не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором, связанных, например, с длительным невнесением арендной платы, в соответствии со ст.619 ГК РФ.
    
    Как показывает практика, при предъявлении исков о расторжении договоров аренды истцами часто используется не одно основание, а несколько, предусмотренных, например, разными пунктами ст.619 ГК РФ и разными статьями, поскольку нередко они взаимосвязаны и вытекают одно из другого.
    
    Как уже говорилось, до обращения с исковым заявлением в суд арендодатель обязан выполнить требования ч.3 ст.619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако одного предупреждения недостаточно.
    
    Президиум ВАС РФ указывает на то, что к отношениям аренды применяется общее правило о расторжении договора, содержащееся в п.2 ст.452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Поэтому помимо предупреждения о необходимости исполнения арендатором своего обязательства по договору арендодатель также обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этого обязательства в разумный срок.
    
    Только при выполнении этих двух условий досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден арендодателем. Естественно, арендодателю необходимо позаботиться о доказательствах уведомления арендатора, которые он может представить в суд, т.е. передать уведомления арендатору под роспись соответствующего должностного лица или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. При отсутствии доказательств направления арендатору предупреждения и предложения о расторжении договора суд оставляет иск арендодателя без рассмотрения на основании ст.148 АПК РФ (пп.29 и 30 информационного письма Президиума ВАС N 66).
    
    Необходимо обратить внимание на то, что в случаях, когда нарушения, допущенные арендатором и послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, были арендатором устранены к моменту рассмотрения спора арбитражным судом, суд отказывает арендодателю в удовлетворении его исковых требований о расторжении договора аренды (п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5.05.97 года N 14). Примером устранения нарушений арендатором может служить, в частности, направление субарендатору требования об освобождении помещений, обращение в суд с иском о выселении субарендатора, если нарушение арендатором договора выразилось в передаче арендуемых помещений в субаренду без согласия арендодателя, добровольное погашение задолженности по арендной плате, а также уплата пени, если арендатор нарушил условия договора об уплате арендных платежей.
    
    Решением арбитражного суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции арендодателю было отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с неуплатой арендатором арендной платы. ФАС МО, оставив в силе указанные судебные акты, указал, что, поскольку на момент рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций допущенные арендатором нарушения условий договора аренды были устранены (задолженность и штрафные санкции были им уплачены), суд обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС МО от 12.04.2005 по делу N КГ-А41/2462-05). К аналогичному выводу ФАС МО пришел и в постановлении от 25.03.2005 по делу N КГ-А40/1773-05.
    
    Также ФАС СЗО оставил в силе решение суда первой инстанции, вынесенное в пользу арендатора, основываясь на том, что по смыслу ст.450, 619 ГК РФ такие негативные для арендатора последствия, как расторжение договора, наступают в случае неисполнения им условий договора, когда все иные меры воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны, а продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы другой стороны. В рассматриваемом деле с учетом устранения ответчиком нарушения обязательства к моменту рассмотрения спора, незначительности периода просрочки и суммы задолженности кассационная инстанция поддержала вывод суда первой инстанции об отказе в расторжении договора аренды и выселении арендатора как не противоречащий основным положениям гражданского законодательства, направленным на стабилизацию отношений в сфере предпринимательской деятельности, и материалам дела (постановление ФАС СЗО от 20.01.2005 по делу N А56-24296/04).
    
    Основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке судом по требованию арендодателя может служить также и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п.1 ст.451 ГК РФ). Суд вправе расторгнуть договор на указанном основании по требованию заинтересованной стороны в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении и только при наличии одновременно следующих условий:
    
    в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    
    изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям делового оборота;
    
    исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    
    из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
    
    Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке необязательно может осуществляться только судом. Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут досрочно арендодателем и во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договора, причем основаниями для расторжения договора могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением арендатором условия договора.
    
    Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается на основании п.3 ст.450 ГК РФ, в соответствии с которым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Однако арендаторы, подписывая договор аренды с условием о его расторжении арендодателем во внесудебном порядке по определенным основаниям, нередко впоследствии пытаются данное условие оспорить, считая его противоречащим нормам закона, в частности той же ст.619 ГК РФ. В подобных случаях суд принимает сторону арендодателя.
    
    Так, в примере, содержащемся в п.27 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, стороны в договоре аренды предусмотрели условие, согласно которому арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В суде арендатор оспаривал данное условие, ссылаясь на его ничтожность, так как по смыслу ст.619 и п.2 ст.450 ГК РФ нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Суд, не согласившись с данной позицией ответчика, указал, что из упомянутых арендатором статей ГК РФ и п.3 ст.450 ГК РФ такой вывод не следует. Предусмотренное условиями договора аренды нарушение доказано материалами дела и ответчиком не оспаривается. Следовательно, договор считается расторгнутым в силу п.3 ст.450 ГК РФ и отдельного решения суда для этого не требуется.
    
    Частным случаем одностороннего расторжения договора аренды арендодателем можно считать и расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок с уведомлением арендатора о расторжении за определенный период.
    
    Как известно, договоры аренды заключаются сторонами на определенный срок и на неопределенный срок (в том числе если срок в договоре вообще не указан) - п.2 ст.610 ГК РФ.
    
    В том случае, если договор аренды недвижимого имущества заключается на неопределенный срок, то в соответствии с ч.2 п.2 ст.610 ГК РФ любая из сторон договора вправе в любое время расторгнуть договор аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом законом или в самом договоре аренды может быть установлен иной срок для предупреждения другой стороны о прекращении договора.
    
    Здесь правомерен вопрос о том, можно ли по аналогии с бессрочным договором аренды предусмотреть в договоре аренды, заключенном на определенный срок, условие о расторжении договора в любое время по желанию арендодателя во внесудебном порядке с предупреждением арендатора за установленный в договоре промежуток времени до предполагаемой даты расторжения. По нашему мнению, это возможно. Данный случай расторжения договора можно отнести к основаниям досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ.
    
    И, наконец, законами, регулирующими отдельные виды недвижимого имущества, могут быть установлены иные основания для одностороннего расторжения договора аренды, в том числе арендатором.
    
    Так, в соответствии со ст.46 ЗК РФ помимо общих оснований расторжения договора аренды, о которых ранее шла речь, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
    
    использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;
    
    использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. При этом прекращение аренды земельного участка по данным основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях;
    
    неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
    
    неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
    
    изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст.55 ЗК РФ;
    
    реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ;
    
    в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
    
    Таким образом, гражданское законодательство предоставляет арендодателям достаточно широкие возможности для одностороннего расторжения договоров аренды недвижимого имущества как в судебном, так и во внесудебном порядке, что особенно актуально в случаях, когда арендатор каким-либо образом нарушает условия договора аренды.