ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 1999 года Дело N А56-13247/98
[Согласно условиям заключенного сторонами договора аренды, не признанного в установленном порядке недействительным, на ответчике как на арендаторе лежала обязанность проведения капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств]
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Яковлева И.А., судей Кирилловой И.И. и Матлиной Е.0., при участии представителей: от КУГИ Санкт-Петербурга - Галицкого А.В. (дов. от 08.01.98 N 120-42), от ООО "Сюр" - директора Федотова В.Н., Пилецкой Т.В. (дов. б/н от 24.05.99), Акулиничевой Л.Л. (дов. б/н от 25.05.99), от Комитета финансов администрации Санкт-Петербурга - Черновой В.А. (дов. от 20.01.99 N 18-06/-14), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества с ограниченной ответственностью "Сюр" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.99 по делу N А56-13247/98 (судьи Трегубова А.И., Карпов В.Н , Третьякова Н.О.), установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Сюр" (далее - ТОО "Сюр") о взыскании 160696 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.97 по 10.07.98 и 193281 руб.45 коп. неустойки за просрочку платежей, а также о расторжении договора аренды нежилых помещений от 11.04.96 N 21/000901.
ТОО "Сюр" подало встречное исковое заявление о взыскании с КУГИ затрат на производство капитального ремонта в арендуемом помещении в размере 161069 руб.58 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 326516 руб.39 коп.
В процессе разрешения спора стороны в соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменили размер заявленных ими исковых требований: КУГИ снизило размер неустойки до 32584 руб.64 коп., ТОО "Сюр", увеличив размер основной задолженности до 250987 руб.70 коп. и процентов - до 520699 руб.08 коп., окончательно уточнило встречные исковые требования и просило зачесть в счет арендной платы по договору N 21/000901 за период с 05.12.94 по 05.12.99 651566 руб.60 коп., а также взыскать с КУГИ оставшуюся сумму в размере 120121 руб.19 коп.
Кроме того, судом к участию в деле в качестве другого ответчика был привлечен Комитет финансов администрации Санкт-Петербург (далее - комитет финансов).
Решением от 30.11.98 иск КУГИ удовлетворен полностью, встречный иск ТОО "Сюр" частично. В счет будущих платежей ТОО "Сюр" по арендной плате, начиная с 01.10.98, по договору N 21/000901 засчитано 308693 руб.95 коп. В остальной части встречного иска, в том числе и предъявленного к комитету финансов, отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 29.03.99 решение изменено, в иске КУГИ отказано, встречный иск удовлетворен частично. При этом 90290 руб.89 коп. зачтены в счет арендной платы за период аренды с 01.07.98. В остальной части встречного иска отказано. В доход федерального бюджета с ТОО "Сюр" взыскано 11008 руб.14 коп. госпошлины по иску и 2984 руб.03 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе ее податель просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции статей 410, 395 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неправомерное возложение на ТОО "Сюр" расходов по госпошлине.
Податель жалобы также обратился с ходатайством о замене в порядке процессуального правопреемства ТОО "Сюр" как ответчика по основному иску и истца по встречному иску на общество с ограниченной ответственностью "Сюр" (ООО "Сюр"), являющееся полным правопреемником ТОО "Сюр", в связи с приведением учредительных документов в соответствие с требованиями Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Проверив законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.04.96 сторонами был заключен договор N 21/000901, по которому КУГИ передал ТОО "Сюр" в аренду нежилое помещение площадью 709,6 кв.м, расположенное в Санкт-Петербурге по адресу: ул.Белградская, дом 40, лит."А". Согласно условиям указанного договора (пункты 3.4, 4.3, 5.2.2) ТОО "Сюр" было обязано ежеквартально вносить арендную плату, в случае задержки арендных платежей выплачивать неустойку в размере 5% за каждый день просрочки при возможном досрочном расторжении договора по требованию арендодателя в случае задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев.
Пунктами 2.1.2, 2.2.4 и 7.1 договора определялись правоотношения сторон в случае проведения на арендованном объекте капитального ремонта.
В подтверждение заявленных исковых требований КУГИ представлен расчет, согласно которому задолженность ТОО "Сюр" по арендной плате за период с 01.07.97 по 10.07.98 составила 160696 руб.81 коп.
Обосновывая встречные исковые требования, ТОО "Сюр" не оспорило указанной задолженности и представило документы в подтверждение своих затрат на капитальный ремонт арендованного помещения в размере 250987 руб.70 коп.
Суд первой и апелляционной инстанций, подтверждая свой вывод о правомерности встречного иска в части зачета задолженности по арендной плате произведенными ТОО "Сюр" расходами на ремонт, ссылаясь на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал арендодателя обязанным произвести капитальный ремонт в связи с недостатками сданного в аренду имущества по правилам статьи 612 того же кодекса.
Приведенный вывод суда является ошибочным.
Как видно из материалов дела, 08.12.94 при заключении первоначального договора N 21/000901, впоследствии переоформленного 11.04.96, ТОО "Сюр" было осведомлено о состоянии арендуемого им нежилого помещения и необходимости проведения в нем капитального ремонта, что подтверждается актом приема-передачи от 08.12.94 (том 1 л.д.27-28).
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие которой распространяется на спорные правоотношения, продолжающиеся до настоящего времени, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 616 этого же кодекса носит диспозитивный характер и предусматривает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, но лишь в случаях, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Поскольку спорный договор N 21/000901 содержит соглашение сторон о правах и распределении обязанностей, суду следовало руководствоваться закрепленными в нем условиями.
Пункт 2.1.2 договора предусматривает правовые последствия для сторон в случае проведения капитального ремонта всего здания и поэтому он неприменим для разрешения возникшего спора.
Согласно пункту 2.2.4 арендатор (ТОО "Сюр") принял на себя обязательство своевременно, исключительно по письменному разрешению арендодателя, за свой счет (за исключением случая, предусмотренного пунктом 2.1.2 настоящего договора), своими силами и материалами в сроки, предусмотренные согласованным с арендодателем планом-графиком (приложение N 2 договора, являющееся неотъемлемой частью последнего), производить текущий капитальный ремонт арендуемых помещений.
Письменное согласие арендодателем было дано 14.03.95 (т.1 л.д.38) с предложением арендатору осуществить ремонт за счет собственных средств. Возражений по этому поводу ТОО "Сюр" высказано не было.
Настаивая на применении к спорным отношениям пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель ООО "Сюр" в судебном заседании заявил о том, что пункт 2.2.4 в данном случае неприменим, поскольку сторонами не было выполнено условие о составлении плана-графика проведения ремонтных работ. Однако этот довод не основан на действующем законодательстве. Более того, по смыслу пункта 2.2.4 обязанность по составлению плана-графика была возложена на ТОО "Сюр", которое в свою очередь должно было согласовать его с КУГИ.
Таким образом, согласно условиям заключенного сторонами договора аренды, не признанного в установленном порядке недействительным, на ТОО "Сюр" как на арендаторе лежала обязанность проведения капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств, в связи с чем заявленный встречный иск удовлетворению не подлежит.
Одновременно кассационная инстанция признает необходимым удовлетворить иск КУГИ о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в уточненном размере и отказать в иске о расторжении договора аренды от 11.04.96 N 21/000901, поскольку ООО "Сюр", как это видно из представленных им документов, затрачены значительные средства на производство капитального ремонта и спорные отношения с КУГИ по этому поводу окончательно не урегулированы.
Из материалов дела следует, что сторонами 22.12.97 было заключено дополнительное соглашение к договору N 21/000901, по которому КУГИ обязалось зачесть ТОО "Сюр" в счет арендной платы за период с 01.09.95 по 31.10.96 произведенные им расходы на капитальный ремонт частично в сумме 89918126 неденоминированных рублей.
Апелляционная инстанция признала указанное соглашение ничтожным, указав что оно противоречит распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 N 1036-р и решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.97 по делу N А56-11452/97, по которому с ТОО "Сюр" в пользу КУГИ были взысканы за период с декабря 1994 года по 10.07.97 в старом исчислении 151375189 руб. задолженности и 10000000 руб. неустойки (т."1 л.д.77) В чем конкретно содержится это противоречие, из постановления апелляционной инстанции не видно, поэтому признание его ничтожным следует считать необоснованным. И поскольку в нем предусмотрен период зачета, соотносящийся с периодом задолженности по решению от 30.09.97 по делу N А56-11452/97 ООО "Сюр" не лишено возможности обращения в суд с заявлением о его пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам.
При таком положении суд кассационной инстанции признает необходимым удовлетворить исковые требования КУГИ в уточненном размере, отказать во встречном иске и взыскать с ООО "Сюр" в доход федерального бюджета госпошлину в соответствии с окончательно принятым решением в связи с рассмотрением дела по первой инстанции в сумме 17228 руб.33 коп. и за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб в каждом случае по 8614 руб. 17 коп.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 40, 175, 176 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:
в порядке процессуального правопреемства произвести замену товарищества с ограниченной ответственностью "Сюр" обществом с ограниченной ответственностью "Сюр".
Решение от 30.11.98 и постановление апелляционной инстанции от 29.03.99 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-13247/98 в части произведенных взысканий и зачетов и взысканной госпошлины изменить: взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сюр" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 160696 руб. 81 коп. задолженности и 32584 руб.64 коп. неустойки.
Во встречном иске ООО "Сюр" отказать.
Взыскать с ООО "Сюр" в доход федерального бюджета госпошлину в связи с рассмотрением дела по первой и апелляционной инстанции в сумме 25842 руб. 50 коп.
В остальной части решение и постановление оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Сюр" в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе в сумме 8614 руб. 17 коп.
Председательствующий
И.А.Яковлев
Судьи
И.И.Кириллова
Е.О.Матлина
Текст документа сверен по:
официальная рассылка