ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2007 г. N Ф08-5147/2007
Дело N А32-1110/2007-51/53
[Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этом случае регистрирующий орган обязан зарегистрировать первоначальный договор с измененным сроком действия.]
(Извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании от заявителя предпринимателя Стороженко С.Н., от Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, в отсутствие третьего лица - Управления муниципальными ресурсами г. Ейска, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.07 по делу N А32-1110/2007-51/53, установил следующее.
Предприниматель Стороженко С.Н. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) в государственной регистрации договора от 09.06.03 аренды комнаты N 59 в здании литера А по ул. К. Маркса, 1 г. Ейска и отказа в регистрации дополнительного к договору аренды соглашения от 30.05.05 (уточненные требования).
Решением от 27.04.07 отказ в государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения признан недействительным ввиду его несоответствия пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продолжение фактических арендных отношений по истечении срока аренды означает возобновление договора на неопределенный срок. Суд признал, что действиями регистрационной службы нарушены интересы предпринимателя в осуществлении экономической деятельности.
В кассационной жалобе регистрационная служба просит отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что в связи с истечением срока договора аренды обязательства по нему прекратились в силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, в соответствии со статьями 425, 610 Кодекса после истечения установленного договором аренды срока (30.05.04) арендатор утратил правовые основания для пользования помещением, а у регистратора отсутствовали основания для регистрации договора, прекратившего свое действие на момент обращения предпринимателя в регистрационную службу. Дополнительное соглашение является новым договором аренды, заключенным в обход норм земельного законодательства, устанавливающих порядок предоставления земельных участков на конкурсной основе.
В отзыве предприниматель просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Управление муниципальными ресурсами г. Ейска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 09.06.03 N 38, по которому арендатору до 30.05.04 передано в аренду нежилое помещение для использования под магазин. В дополнительном соглашении от 30.05.05 N 99/1 те же стороны указали, что договорились о продлении срока действия договора N 38 до 1 мая 2012 года и считают настоящее дополнительное соглашение неотъемлемой частью ранее заключенного договора.
В связи с увеличением срока действия договора N 38 и необходимостью его государственной регистрации предприниматель обратился в регистрационную службу с соответствующим заявлением, представив на регистрацию сам договор от 09.06.03 N 38 и дополнительное соглашение к нему. Регистрационная служба сообщила заявителю об отказе в государственной регистрации ввиду несоответствия представленных документов требованиям пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего заключение нового договора аренды по истечении срока прежнего договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 20 Закона).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии закону отказа регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды и возникшего на его основе права.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор по истечении срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомив о своем желании арендодателя. Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора на новый срок при условии, если в течение года он не намерен заключать договор с иными лицами. В то же время в соответствии с пунктом 2 названной статьи договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Отказывая в регистрации договора аренды, регистрационная служба не учла, что нормы пунктов 1 и 2 статьи 621 Кодекса регулируют разные отношения: в одном случае воля арендодателя направлена на прекращение арендных отношений с данным арендатором по истечении срока договора. При этом возможно заключение нового договора с использованием преимущественного права арендатора перед другими лицами. В другом случае обе стороны продлевают прежний договор конклюдентными действиями.
Договор аренды от 09.06.03 N 38 заключался на срок до 30.05.04, однако в связи с фактическим продолжением арендных отношений по истечении указанного срока и до заключения дополнительного соглашения, которым установлен определенный срок, тот же договор считался возобновленным на неопределенный срок.
У регистрационной службы не имелось оснований для сомнений в наличии этого условия, так как на регистрацию было предоставлено двустороннее дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора и подтверждающее, что арендные отношения по договору от 09.06.03 с истечением указанного в нем срока не прерывались.
В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.
Таким образом, утверждение регистрационной службы о том, что дополнительное соглашение является договором, заключенным на новый срок, не соответствует содержанию дополнительного соглашения.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения суда.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.07 по делу N А32-1110/2007-51/53 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
текст документа сверен по:
файл-рассылка