ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 марта 2007 года Дело N А56-17113/2006


[Суд направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендованных нежилых помещений, так как арендная плата подлежала расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения, это обстоятельство не было предметом исследования судебных инстанций]

     Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И., при участии: от ООО "Вирджиния" - Кузнецова А.А. (доверенность от 22.09.2006); от КУГИ Санкт-Петербурга - Галицкого А.В. (доверенность от 10.01.2007), рассмотрев 20.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вирджиния" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2006 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2006 (судьи: Медведева И.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-17113/2006, установил:
     
     Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вирджиния" (далее - Общество) о взыскании 469142 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.05.2005 по 31.03.2006 и 81647 руб. 23 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды от 20.05.2005 N 21-А002252 и выселении ответчика из арендованных нежилых помещений.
     
     Решением от 24.08.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.12.2006, иск удовлетворен частично: с Общества в пользу КУГИ взыскано 469142 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате и 10000 руб. пеней; договор аренды расторгнут; Общество выселено из нежилых помещений.
     
     В кассационной жалобе Общество просит отменить обжалуемые судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права и отказать в иске
     
     В обоснование жалобы Общество ссылается на то, что суд неправильно применил пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Податель жалобы указывает, что предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства (претензия N 4686 от 02.12.2005 о взыскании арендной платы, пеней, досрочном расторжении договора и выселении) не является основанием для расторжения договора аренды и выселения ответчика, поскольку указанное предупреждение ответчик не получал, Общество считает, что арендная плата должна быть уменьшена на 90%, что составляет 46914 руб. 29 коп., поскольку в помещении отсутствует электроснабжение.
     
     Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
     
     В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.
     
     Представитель КУГИ с доводами жалобы согласился и просил отменить обжалуемые судебные акты и передать дело на новое рассмотрение.
     
     Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
     
     Как следует из материалов дела, 20.05.2005 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 21-А002252 аренды нежилых помещений 2Н, 3Н площадью 291,6 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Мгинская, дом 7, литера А, кадастровый номер 78:7321Б:2:3:4, сроком на пять лет.
     
     Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора, ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей предусмотрена пунктом 4.9 договора в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
     
     Пунктом 3.1 договора величина арендной платы установлена на момент заключения договора в условных единицах в размере 4490,079 у.е. в квартал с учетом налога на добавленную стоимость.
     
     Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
     
     Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон Санкт-Петербурга).
     
     Во исполнение Закона Санкт-Петербурга распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р утверждены Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (Методика 1) и Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (Методика 2).
     
     Согласно пункту 2 данного распоряжения Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за все объекты нежилого фонда, за исключением гаражей индивидуального пользования, а также зданий общей площадью более 1500 кв.м, являющихся объектами аренды в целом, и зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т д.).
     
     Согласно пункту 2.8 Методики 1 для расчета арендной платы используются исходные данные, в том числе наличие элементов благоустройства (коэффициент благоустройства). При наличии элементов благоустройства (электро-, водоснабжение, отопление, канализация) коэффициент принимается равным 1. При отсутствии какого-либо из элементов соответствующий коэффициент снижается, в частности при отсутствии отопления максимальная величина коэффициента отопления составляет 0,60.
     
     Из расчета истца следует, что он произведен с учетом наличия в арендуемых помещениях электроснабжения.
     
     Между тем, как следует из материалов дела, в арендуемых помещениях электроснабжение отсутствует. В судебном заседании кассационной инстанции представитель КУГИ пояснил, что на момент заключения договора и определения размера арендной платы у арендодателя отсутствовала информация о наличии электроснабжения, и подтвердил, что помещения были переданы без электроснабжения.
     
     При таком положении арендная плата подлежала расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения.
     
     Указанные обстоятельства не были предметом исследования судов. Между тем они имеют существенное значение для правильного разрешения спора в связи с чем решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
     
     При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать фактические обстоятельства дела и разрешить спор по существу.
     
     Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:
     
     Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2006 по делу N А56-17113/2006 отменить.
     
     Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
     
     Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Вирджиния" из федерального бюджета 2502 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

Председательствующий
Г.М.Рудницкий

Судьи:
Е.В.Коняева
Т.И.Сапоткина