ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2007 года Дело N А66-4740/2006
[Суд, отказывая в удовлетворении требований об отказе в регистрации права собственности, пришел к выводу, что спорное техническое помещение не может быть признано имеющим самостоятельное назначение, а входит в состав общего имущества жилого дома, при этом суд учел, что актом государственной приемочной комиссии не подтверждается приемка в эксплуатацию спорного технического помещения как отдельной части жилого дома, не относящейся к общему имуществу, поэтому спорное помещение не могло являться самостоятельным предметом договора долевого участия в строительстве, а этот договор - служить основанием возникновения у заявителя права собственности на спорное помещение]
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В., судей: Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии: от ЗАО "АТС" Юстус О.И. (доверенность от 10.04.2006), от Росрегистрации Мухиной Е.Н. (доверенность от 09.01.2007), Старовой Е.В. (доверенность от 09.01.2007), от ООО "Винея" Булавенкова В.В. (доверенность от 12.01.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Винея" и закрытого акционерного общества "АТС" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 по делу N А66-4740/2006 (судьи: Осокина Н.Н., Мурахина Н.В., Виноградова Т.В.), установил:
Закрытое акционерное общество "АТС" (далее - ЗАО "АТС") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее - Росрегистрация) о признании недействительным отказа Росрегистрации в государственной регистрации права собственности ЗАО "АТС" на помещение общей площадью 7,8 кв.м, расположенное в пятом подъезде между первым и вторым этажами в жилом доме по адресу: г.Тверь, ул.15 лет Октября, д.13; обязании Росрегистрации осуществить государственную регистрацию указанного права.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Винея" (далее - ООО "Винея").
Определением от 17.07.2006 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено товарищество собственников жилья "Дельфин" (далее - ТСЖ "Дельфин").
Решением от 06.10.2006 (судья Пугачев А.А.) заявленные требования удовлетворены. Суд исходил из того, что помещение приобретено ЗАО "АТС" в результате исполнения договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "Винея" и ЗАО "АТС", который недействительным не признан; спорный объект в соответствии с внесенными в проект изменениями является отдельным техническим помещением, к лестничной клетке не относится.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 решение от 06.10.2006 отменено, в удовлетворении требований ЗАО "АТС" отказано. Как указала апелляционная инстанция, спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, находится в общей долевой собственности домовладельцев и отдельно отчуждено быть не может; договор о долевом участии в строительстве не соответствует законодательству.
ООО "Винея" в кассационной жалобе просит отменить указанное постановление, а решение суда оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, ненадлежащую оценку имеющихся документов. По мнению подателя жалобы, предметом договора о долевом участии в строительстве между ООО "Винея" и ЗАО "АТС" являлось конкретное нежилое помещение, а не часть общего имущества; апелляционный суд не исследовал доводы ООО "Винея", содержащиеся в отзыве на апелляционную жалобу Росрегистрации; представленный ТСЖ "Дельфин" отзыв, в котором поддержана позиция Росрегистрации, подписан от имени товарищества неуполномоченным лицом.
ЗАО "АТС" в кассационной жалобе также просит отменить постановление апелляционного суда и оставить без изменения решение суда первой инстанции, считая выводы апелляционной инстанции не соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. По мнению подателя жалобы, ошибочен вывод апелляционного суда о ничтожности договора о долевом участии в строительстве, поскольку спорное помещение не является частью лестничной клетки, а представляет собой самостоятельное помещение, в составе жилого дома принято государственной комиссией в эксплуатацию; спора между ЗАО "АТС" и ТСЖ "Дельфин" по поводу данного помещения нет; Управление архитектуры и градостроительства администрации города Твери (далее - Управление) не наделено полномочиями по разрешению вопроса о том, относится ли помещение к общей или частной собственности.
В отзыве на кассационные жалобы Росрегистрация просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, считая доводы подателей жалоб ошибочными, указывая, что в рамках настоящего дела проверялась законность решения Росрегистрации об отказе в государственной регистрации и не мог быть разрешен спор о праве; проектная документация не может быть изменена без ведома будущих собственников жилых помещений; подателями жалоб не доказано, что спорное помещение является самостоятельным объектом.
В судебном заседании представители ООО "Винея" и ЗАО "АТС" поддержали кассационные жалобы, подтвердив приведенные в них доводы. Представители Росрегистрации против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
ТСЖ "Дельфин" о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суде не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Винея" является застройщиком 250-квартирного жилого дома N 13 по ул.15 лет Октября в г.Твери.
По запросу ООО "Винея" в проектную документацию внесены изменения - из проекта исключен мусоропровод и введены технические помещения у лифтовых шахт и в уровне междуэтажных перекрытий лестничных клеток.
ООО "Винея" (застройщик) и ЗАО "АТС" (дольщик) подписали договор от 18.04.2002 о долевом участии в строительстве нежилого помещения ориентировочной площадью 7,6 кв.м в пятом подъезде между первым и вторым этажами указанного выше жилого дома.
Постановлением главы города Твери от 31.07.2003 N 2008 утвержден акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - 4, 5 секций 69 квартир (N 112-118 и N 120-181) жилого дома по названному адресу.
По передаточному акту от 23.09.2005 к договору от 18.04.2002 завершенное строительством техническое помещение общей площадью согласно техническому паспорту 7,8 кв.м передано дольщику.
20.10.2005 ЗАО "АТС" обратилось в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации права собственности общества на техническое помещение площадью 7,8 кв.м.
18.11.2005 Росрегистрация приостановила регистрационные действия в связи с возникшими сомнениями относительно назначения нежилого помещения, представленного на регистрацию. В декабре 2005 года и феврале 2006 года государственная регистрация вновь была приостановлена по ходатайствам заявителя.
Сообщением от 07.04.2006 Росрегистрация отказала в государственной регистрации права собственности ЗАО "АТС" на нежилое помещение площадью 7,8 кв.м, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям законодательства, содержат противоречивую информацию в отношении назначения нежилого помещения.
ЗАО "АТС", считая отказ в проведении государственной регистрации права собственности на данное помещение неправомерным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованному лицу предоставлено право обжаловать в суд отказ в государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно части первой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Государственная регистрация прав на недвижимость производится в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.
Согласно статье 17 названного Закона основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу статьи 19 того же Закона государственная регистрация приостанавливается при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. В таком случае государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Если в течение срока, на который приостановлена регистрация, не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, заявителю должно быть отказано в государственной регистрации прав.
Спорное нежилое помещение находится в подъезде жилого дома между этажами лестничной клетки.
Вопрос о возможности возникновения права собственности одного лица на помещение в многоквартирном доме разрешается в зависимости от назначения этого помещения.
Для разрешения сомнений, возникших в ходе правовой экспертизы документов, относительно назначения данного помещения Росрегистрация направила соответствующие запросы в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Твери с целью выяснения, имеет ли спорное помещение самостоятельное назначение либо является частью лестничной клетки и обслуживает более одной квартиры в жилом доме (местом общего пользования).
Согласно письму Управления от 07.02.2006 нежилое помещение, примыкающее к лестничной клетке, предназначено для размещения мусоропровода и является частью лестничной клетки; в случае отсутствия мусоропровода испрашиваемое помещение также остается общим для всех квартир данного подъезда, поскольку лестничная клетка является путем эвакуации и часть ее не может быть обособлена для использования какой-либо одной квартирой.
Письмом от 14.02.2006 Управление также сообщило Росрегистрации, что помещение площадью 7,8 кв.м является принадлежностью лестничной клетки, не может быть присоединено к какой-либо одной квартире или предоставлено для использования третьим лицам, находится на пути эвакуации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент заключения договора от 18.04.2002, в собственности отдельных лиц могут находиться помещения как части здания, выделенные в натуре, предназначенные для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей.
В соответствии со статьей 7 того же Закона общим имуществом в кондоминиуме (едином комплексе недвижимого имущества) являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Согласно статье 8 названного Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в действие с 01.03.2005 и действовавшего на момент обращения ЗАО "АТС" за государственной регистрацией права, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, надлежащим образом оценив их, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорное техническое помещение не может быть признано имеющим самостоятельное назначение, а входит в состав общего имущества жилого дома. При этом суд правомерно учел, что актом государственной приемочной комиссии не подтверждается приемка в эксплуатацию спорного технического помещения как отдельной части жилого дома, не относящейся к общему имуществу; в этой связи дана надлежащая оценка справкам органов технической инвентаризации, являвшихся приложением к акту, на которые ссылался заявитель. В таком случае данное помещение не могло являться самостоятельным предметом договора долевого участия в строительстве, а названный договор служить основанием возникновения у ЗАО "АТС" права собственности на указанное помещение.
Поскольку заявитель в течение срока, на который была приостановлена государственная регистрация права, не представил документы, устраняющие сомнения относительно назначения технического помещения, одновременно подтверждающие с достаточной определенностью соответствие договора от 18.04.2002 как правоустанавливающего документа действующему законодательству, Росрегистрация правильно отказала в государственной регистрации заявленного права.
Доводами, содержащимися в жалобах, не опровергается вывод апелляционной инстанции о недоказанности существования технического помещения как самостоятельного объекта недвижимости в составе жилого дома, на который может быть зарегистрировано право собственности одного юридического лица.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что выводы апелляционного суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, нормы материального права применены правильно, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2007 по делу N А66-4740/2006 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Винея" и закрытого акционерного общества "АТС" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.Сергеева
Судьи:
А.В.Кадулин
Т.И.Сапоткина