ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2007 года Дело N А56-22861/2006
[Дело об оспаривании изменения величины арендной платы по договору аренды было передано на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что ответчик, являясь арендодателем, вправе изменить размер арендной платы только в случае изменения нормативных актов определения величины арендной платы и этот размер должен им соответствовать]
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Рудницкого Г.М., судей: Сергеевой И.В., Сапоткиной Т.И., при участии: от ООО "Балтинвест" - Русаковой А.Ю. (доверенность от 08.02.2005); от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Савеловой Д.О. (доверенность от 25.12.2006), рассмотрев 15.05.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтинвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2006 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 (судьи: Серикова И.А., Желтянников В.И., Барканова Я.В.) по делу N А56-22861/2006, установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Балтинвест" (далее - ООО "Балтинвест") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балтех" (далее - ООО "Балтех") о признании недействительными:
- изменения величины арендной платы по договору аренды от 18.07.2000 N 307 на основании уведомления ООО "Балтех" от 03.08.2005 N 21 и государственной регистрации от 15.09.2005 N 78-78-01/0515/2005-502 изменений, внесенных в договор аренды от 18.07.2000 N 307 на основании уведомления ООО "Балтех" от 03.08.2005 N 21;
- изменения величины арендной платы по договору аренды от 25.04.2003 N 464 на основании уведомления ООО "Балтех" от 03.08.2005 N 22 и государственной регистрации от 15.09.2005 N 78-78-01/0515/2005-523 изменений, внесенных в договор аренды от 25.04.2003 N 464 на основании уведомления ООО "Балтех" от 03.08.2005 N 22.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ФРС).
Решением от 26.10.2006 в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 решение от 26.10.2006 отменено по процессуальным основаниям. В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ФРС привлечена к участию в деле в качестве ответчика. В иске о признании недействительными изменений арендной платы по договорам аренды от 18.07.2000 N 307 и от 25.04.2003 N 464 отказано. В остальной части иска производство прекращено.
В кассационной жалобе ООО "Балтинвест" просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела; суды неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель ООО "Балтинвест" поддержал доводы жалобы, а представитель ФРС возразил против ее удовлетворения.
ООО "Балтех" о времени и месте судебного заседания извещено, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы.
Суд кассационной инстанции считает, что решение от 26.10.2006 и постановление апелляционной инстанции от 14.02.2007 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (далее - Комитет, арендодатель) и ООО "Балтинвест" (арендатор) 18.07.2000 заключили договор N 307 аренды нежилых помещений общей площадью 513,5 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул.Большая Морская, д.15, лит.А, для использования под ресторан. Срок действия договора - до 31.12.2014.
Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Балтинвест" 25.04.2003 заключен договор N 464 аренды нежилого помещения, расположенного по названному адресу, общей площадью 33,6 кв.м, для использования под офис. Срок действия договора - до 31.12.2014.
Согласно пунктам 3.3 названных договоров в случае изменения Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями (далее - Методика) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.
По договору купли-продажи от 31.12.2004 ООО "Балтех" приобрело в собственность здание, в котором расположены арендуемые ООО "Балтинвест" помещения.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Балтинвест" сослалось на то, что у арендодателя отсутствует право одностороннего изменения размера арендной платы, а также указало на несоответствие размера арендной платы, установленной в оспариваемых уведомлениях, Методике.
Суд первой инстанции, отказал в иске, придя к выводу о праве арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения Методики путем направления уведомления.
Апелляционная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции и, кроме того, указала, что арендодатель вправе предложить определенную им величину арендной платы.
Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пунктам 3.3 договоров аренды от 18.07.2000 и от 25.04.2003 арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения Методики.
Таким образом, ООО "Балтех", являясь арендодателем, вправе изменить размер арендной платы только в случае изменения Методики и этот размер должен ей соответствовать.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить соответствие размера арендной платы, указанной в уведомлениях от 03.08.2005 Методике и в зависимости от установленного разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 по делу N А56-22861/2006 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
Г.М.Рудницкий
Судьи:
И.В.Сергеева
Т.И.Сапоткина