ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 апреля 2007 года Дело N А12-10368/06


[Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции в части отказа зачесть в счет арендной платы стоимость произведенного обществом улучшения объекта муниципальной собственности в период его аренды, поскольку в соответствии с нормами ст.ст.431, 623 ГК РФ и условиями договора у истца возникло право, а у ответчика обязанность по оплате неотделимых улучшений]
(Извлечение)

     
     
     Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: ..., представители сторон в судебное заседание не явились, извещены, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Фемида-К", город Волгоград, на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2006 (председательствующий ..., судьи: ...) по делу N А12-10368/06-С7, по иску Департамента муниципального имущества администрации города Волгограда, к обществу с ограниченной ответственностью "Фемида-К", город Волгоград, 3-е лицо: муниципальное учреждение "ЖКХ Тракторозаводского района города Волгограда", о взыскании 80062 руб. 76 коп., и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Фемида-К", город Волгоград, к Департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда и Департаменту финансов администрации города Волгограда, 3-е лицо: муниципальное учреждение "ЖКХ Тракторозаводского района города Волгограда", о зачете стоимости работ по перепланировке нежилого помещения и взыскании разницы между суммой зачета и стоимостью перепланировки, установил:
     
     Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фемида-К" (далее - Общество), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - муниципального учреждения "ЖКХ Тракторозаводского района Волгограда" (далее - МУ ЖКХ ТЗР) о взыскании 86553 руб. 40 коп., из которых: 80062 руб. 76 коп. - задолженность по арендной плате за период с ноября 2005 года по май 2006 года по договору аренды от 16.11.2005 N 1/1005-05 с изменениями и дополнениями от 01.01.2006 и от 06.03.2006 в отношении объекта муниципальной собственности - встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого дома по адресу: город Волгоград, пр.Ленина, 197а, а также 6490 руб. 34 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы, предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды и начисленной за период с 21.11.2005 по 21.05.2006. Одновременно Департамент просил расторгнуть договор аренды от 16.11.2005 N 1/1005-05 и выселить Общество из арендуемого помещения.
     
     В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество обратилось со встречным исковым заявлением (ценой 342095 руб.), в котором просило произвести зачет исковых требований Департамента и взыскать с последнего с учетом зачета 255541 руб. 60 коп. как разницу между стоимостью неотделимых улучшений спорного нежилого помещения и зачетной суммой в счет невнесенных арендных платежей за спорный период пользования помещением.
     
     Определением от 06.07.2006 встречный иск принят к производству суда первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
     
     Определением суда первой инстанции от 30.08.2006 к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечен Департамент финансов администрации Волгограда.
     
     До вынесения решения по делу Департамент обратился с заявлением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от требований по первоначальному иску в части расторжения договора аренды N 1/1005-05 от 16.11.2005 и выселения Общества из спорного помещения.
     
     Решением суда первой инстанции от 26.10.2006 в первоначальном иске отказано полностью (несмотря на принятие отказа Департамента от части исковых требований, о чем указано в описательной части решения). Встречный иск удовлетворен, в счет арендной платы зачтены 80062 руб. 76 коп. как стоимость произведенного Обществом улучшения объекта муниципальной собственности в период его аренды, а с Департамента финансов администрации Волгограда в пользу Общества взыскано 262032 руб. 24 коп. в качестве разницы между заявленной общей стоимостью улучшения и суммой зачета (хотя истец просил взыскать 255541 руб. 60 коп.).
     
     Постановлением апелляционной инстанции от 19.12.2006 данное решение отменено и принято новое решение.
     
     Первоначальный иск Департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворен в части взыскания 86553 руб. 40 коп. и прекращено производство по делу (по встречному иску) в отношении требований о расторжении договора аренды N 1/1005-05 от 16.11.2005 и о выселении общества с ограниченной ответственностью "Фемида-К" из встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого дома по проспекту Ленина, 197а, г.Волгограда.
     
     Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Фемида-К" в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате - 80062 руб. 76 коп. и пени - 6490 руб. 34 коп. (за период с 21.11.2005 по 21.05.2006), а всего - 86553 руб. 40 коп.
     
     В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Фемида-К" отказано полностью.
     
     Апелляционная инстанция указала, что средства, потраченные на улучшение муниципального имущества, могут быть предъявлены к публично-правовому образованию, а не к Департаменту финансов администрации Волгограда.
     
     При этом арендатор обязан одновременно вносить плату за пользование имуществом.
     
     Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 19.12.2006, конкурсный управляющий ООО "Фемида-К" обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.
     
     Заявитель кассационной жалобы считает, что в нарушение требований пункта 5 статьи 71, статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд дал ошибочную оценку представленным доказательствам по делу и не применил нормы статьи 431 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
     
     Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части, а дело - передаче на новое рассмотрение в отмененной части по следующим основаниям.
     
     Как следует из материалов дела и установлено судом, истец с 31.10.2002 арендовал у Департамента муниципального имущества администрации Волгограда встроенное нежилое помещение на первом этаже жилого дома по адресу: г.Волгоград, пр.Ленина, 197а.
     
     В период с мая месяца 2003 года по май 2006 года истец с письменного согласия ответчика произвел ремонтно-строительные работы по перепланировке и реконструкции арендуемого имущества.
     
     Постановлением администрации Тракторозаводского района от 08.06.2005 N 1081-п законченный реконструкцией объект (аптека) принят в эксплуатацию.
     
     Невнесение Обществом арендных платежей с ноября 2005 года послужило Департаменту поводом для обращения в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении последнего (действующего) договора аренды и выселении арендатора из занимаемого им помещения.
     
     В правовое обоснование встречного иска Общество сослалось на положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
     
     Отказывая в удовлетворении первоначального иска и, соответственно, удовлетворяя требования по встречному иску, суд первой инстанции исходил из того, что в письме от 12.05.2003 N 1940/1 (т.1, л.д.74) Департамент не возражал против проведения работ по перепланировке и реконструкции арендуемого Обществом помещения. Судом одновременно отмечено, что содержание пункта 1.6 договора аренды "юридически не корректно" (в редакции суда первой инстанции), а поэтому не может регулировать спорные отношения.
     
     Апелляционная инстанция пришла к выводу, что по условиям пункта 1.6 договора стоимость неотделимых улучшений может быть зачтена в счет арендной платы только до окончания срока аренды и, кроме того, разрешение на производство неотделимых улучшений должно быть получено и от балансодержателя.
     
     При этом апелляционная инстанция указала на отсутствие дополнительного соглашения о перерасчете арендных платежей, оформленного сторонами.
     
     Коллегия выводы апелляционной инстанции находит противоречащими нормам статей 431, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям пунктов 1.6, 2.3.9, 8.1 договора аренды от 16.11.2005 N 1/1005-05.
     
     В соответствии с названными нормами и условиями договора у истца возникло право, а у ответчика обязанность по оплате неотделимых улучшений.
     
     Поскольку истец определил размер подлежащего удовлетворению встречного иска, исходя из суммы затрат, произведенных истцом на момент выполнения улучшений имущества, суду следует выяснить действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю.
     
     Поскольку указанные вопросы судом не исследованы, дело следует направить на новое рассмотрение.
     
     Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд постановил:
     
     Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2006 по делу N A12-10368/2006-C7-V/C23 оставить в силе в части отмены решения суда первой инстанции от 26.10.2006 и прекращения производства по делу (встречному иску) в отношении требований о расторжении договора аренды N 1/1005-05 от 16.11.2005 и о выселении общества с ограниченной ответственностью "Фемида-К" из встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого дома по проспекту Ленина, 197а, г.Волгограда.
     
     В остальной части постановление апелляционной инстанции от 19.12.2006 отменить, дело направить в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Волгоградской области на новое рассмотрение в отмененной части.
     
     Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
...

Судьи
...