ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2007 года Дело N А14-2749-2006/60/32
[Частично удовлетворяя иск об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, суд обоснованно указал на несоответствие договора п.1 и п.4 ст.453 ГК РФ и на то, что стороны не пришли к соглашению о возникновении риска случайной гибели спорного помещения, в связи с чем правоотношение регулируется ст.459 ГК РФ]
(Извлечение)
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: при участии в заседании: от истца - не явился, извещен надлежаще; от ответчика - не явился, извещен надлежаще, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа г.Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2006 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2007 по делу N А14-2749-2006/60/32, установил:
Предприниматель Берг Олег Викторович, г.Воронеж, обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию городской округ город Воронеж в лице администрации городского округа город Воронеж, г.Воронеж, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по ул.III Интернационала, 57, по итогам состоявшихся торгов, а именно: в пункте 2.2.1 договора о сроке оплаты за приобретаемое помещение слова "в течение 10 банковских дней" заменить на "в течение 20 календарных дней"; размер пени, установленный п.3.2 договора вместо 0,2% указать 0,02%; исключить из договора п.п.2.2.2 и 2.2.3, устанавливающие обязанность покупателя заключить договор на обслуживание систем общего пользования, момент перехода риска случайной гибели и порядок сдачи помещения в случае расторжения договора. Пункт 1.2 договора о предварительном осмотре и соответствии продаваемого помещения обычно предъявляемым требованиям исключить. В дополнение исковых требований предприниматель просил суд урегулировать разногласия по п.2.1 договора в части обязанности ответчика предоставить истцу свидетельство о государственной регистрации права собственности и технического паспорта БТИ на объект недвижимости.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2006 (судья ...), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2007 (судьи: ...), заявленные требования удовлетворены частично. Пункты 2.1, 2.2.1, 3.2 договора приняты в редакции истца, абз.4 п.2.2.2 и п.2.2.3 исключены, во внесении изменений в п.1.2 отказано.
Считая, что решение и постановление основано на неправильном применении норм материального права, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты в части удовлетворения исковых требований предпринимателя, за исключением п.2.1 договора.
Представители истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Кассационная коллегия считает возможным в соответствии с ч.3 ст.284 АПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с п.1 ст.286 АПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, судебная коллегия считает, что обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения по нижеизложенным основаниям.
Судами области установлено, что в соответствии с протоколом аукциона N 1 от 24.01.2006 предприниматель Берг О.В. признан победителем аукциона по продаже нежилого встроенного помещения площадью 71,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.III Интернационала, 57 (лот N 203), являющегося собственностью муниципального образования городской округ город Воронеж.
31.01.2006 предпринимателю передан проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения N А-4-06 от 31.01.2006, 01.02.2006 подписанный предпринимателем проект договора возвращен ответчику с протоколом разногласий.
Указывая на то, что ответчик уклоняется от подписания протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что в силу п.1 ст.447 ГК РФ, п.14 ст.18 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" с победителем аукциона заключается договор купли-продажи в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона.
Согласно п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протоколом разногласии либо неполучении извещения о результатах ее рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Удовлетворяя требование истца в части изложения п.2.1 договора купли-продажи в редакции, предложенной предпринимателем, а именно "продавец" обязуется предоставить "покупателю" в течение 3 дней (исключая нерабочие дни) после полного расчета по выкупаемому помещению (в том числе после погашения пени за допущенную задержку платежей) справку об оплате и заявление о регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ", суды правомерно сослались на то, что в редакции, предложенной ответчиком, не учтены требования п.2 ст.456 ГК РФ, предусматривающей обязанность продавца передать покупателю одновременно с передачей вещи относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором, п.1 ст.17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и cт.13 Федерального закона "О государственной peгистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Принимая п.2.2.1 договора в редакции, предложенной истцом, а именно "Оплатить "продавцу" за приобретаемое помещение 975000 (девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей, за вычетом внесенного задатка, в течение 20 календарных дней со дня подписания договора. Внесенный ранее задаток в сумме 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, согласно платежному поручению N 1 от 19.01.2006 ОАО "КБ "Агроим-пульс" в г.Воронеже, засчитывается в счет оплаты по настоящему договору", суды правомерно указали на то, что в редакции предложенной ответчиком слова данного пункта " в течение 10 банковских дней " не соответствуют п.34 Положения о продаже на аукционе муниципального имущества, утвержденного постановлением Воронежской городской Думы от 11.07.2001 N 71-1.
Удовлетворяя требование истца в части исключения из договора абз.4 п.2.2.2, которым установлена обязанность покупателя "не позднее 15 дней со дня подписания договора купли-продажи заключить с балансодержателем здания договор на обслуживание систем общего пользования (центрального отопления, водоснабжения, канализации), а также договор на предоставление иных услуг балансодержателя", суды правомерно указали на неприемлемость данного условия исходя из принципа свободы договора, установленного п.1 ст.1, п.3 ст.308, ст.421 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, в частности, для балансодержателя спорного нежилого помещения.
Исключая из договора п.2.2.3, которым установлена обязанность покупателя "принять на себя риски случайной гибели или порчи приобретаемого помещения и расходы по его содержанию с момента подписания договора. В десятидневный срок после расторжения настоящего договора по любым основаниям сдать помещение по акту представителю администрации городского округа город Воронеж", суды обоснованно указали на его несоответствие п.1 и п.4 ст.453 ГК РФ и на то, что поскольку стороны не пришли к соглашению о возникновении риска случайной гибели спорного помещения, данное правоотношение регулируется ст.459 ГК РФ.
Удовлетворяя требование о принятии п.3.2 в редакции, предложенной истцом, а именно: "В случае нарушения установленного в п.2.2.1 срока платежа "Покупатель" уплачивает "Продавцу" пеню в размере 0,02 процента за каждый день просрочки от причитающейся суммы. При этом при очередном платеже вначале погашается пеня за просроченность платежа", суды обоснованно сослались на то, что в п.3.1 договора купли-продажи ответственность продавца за нарушение срока передачи помещения покупателю установлена в размере 0,02 процента от цены помещения за каждый день просрочки, в то время как в редакции ответчика ответственность покупателя в п.3.2 договора установлена в размере 0,2 процента. Указывая на то, что данное обстоятельство не соответствует принципам разумности и справедливости гражданского права, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данные требования истца обоснованными.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанций не учли, что предприниматель Берг О.В. был ознакомлен с условиями договора купли-продажи и со всей имеющейся документацией по вышеуказанному помещению, а также ссылки на п.5 ст.448 ГК РФ, согласно которому лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела не усматривается наличие надлежащих доказательства того, что предприниматель Берг О.В. перед проведением торгов был ознакомлен с условиями договора купли-продажи N А-4-06 от 31.01.2006, тем более что данный договор, согласно дате, был подготовлен уже после проведения аукциона. Что касается п.5 ст.448 ГК РФ, то протокол о результатах торгов, подписанный организатором и лицом, выигравшим торги, действительно имеет силу договора, в случае если в нем указаны все существенные условия договора, являющегося предметом торгов, однако это не исключает право истца на урегулирование разногласий по представленному ответчиком проекту договора в судебном порядке.
Ссылку истца, изложенную в отзыве, на то, что суды неправомерно отказали в удовлетворении его требования об исключении п.1.2 договора о предварительном осмотре и соответствии продаваемого помещения обычно предъявляемым требованиям, кассационная коллегия принять во внимание не может, т.к. истец не обращался в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил принятые решение и постановление отменить в данной части.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требования истца об исключении из договора купли-продажи п.1.2, которым установлено, что: "Приобретаемое "покупателем" нежилое помещение им осмотрено, признано соответствующим обычно предъявляемым к такого рода объектам требованиям, и "покупатель" не имеет никаких претензий к "продавцу" по качеству приобретаемого помещения", обоснованно сослались на наличие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об уклонении истцом без уважительных причин от неоднократно предложенного ответчиком осмотра спорного нежилого помещения. При этом суды правомерно указали на отсутствие в деле доказательств несоответствия спорного нежилого помещения обычно предъявляемым к такою рода объектам требованиям и учли, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, действующее законодательство позволяет покупателю защитить нарушенные права.
Нарушении норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении заявленных требований и влекущих отмену принятого судебного акта, кассационной коллегией не установлено.
Судебные расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя в соответствии со ст.110 АПК РФ. Порядок отнесения госпошлины на государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, выступающие в суде от имени соответствующего публично-правового образования при подаче кассационных жалоб по делам, по которым данные органы выступали в качестве ответчика, разъяснен в п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 117 от 13.03.2007 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 НК РФ".
Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2006 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2006 по делу N А14-2749-2006/60/32 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с администрации городского округа г.Воронеж в доход федерального бюджета РФ 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
...
Судьи
...