ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 сентября 2007 года Дело N Ф09-7902/07-С6


[Поскольку вопрос о том, является ли истец надлежащим арендодателем нежилых помещений, не решался, оценка дополнительно представленной с кассационной жалобой выписке из ЕГРП, согласно которой большая часть квартир жилого дома находится в собственности жильцов, не дана, судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение]

(Извлечение)

     Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего ..., судей: ..., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абаевой Любови Яковлевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2007 (резолютивная часть от 12.01.2007) по делу N А76-29280/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 15.06.2007) по тому же делу.
     
     Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.
     
     В судебном заседании приняли участие представители: предпринимателя Абаевой Л.Я. - Кянганен В.А. (доверенность от 13.06.2007, решение собрания от 16.03.2007); Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г.Челябинска (далее - комитет) - Белюшкина Е.В. (доверенность от 27.12.2006 N 13010).
     
     Комитет обратился с иском к предпринимателю Абаевой Л.Я. о взыскании 802880 руб. 05 коп., в том числе 365577 руб. 88 коп. - задолженности по арендной плате за период с 10.02.2004 по 01.09.2006, 437302 руб. 17 коп. - неустойки за период с 10.02.2004 по 01.09.2006 и выселении из нежилого помещения общей площадью 194,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 39 (с учетом уточненных исковых требований).
     
     Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2007 (резолютивная часть от 12.01.2007; судья ...) в удовлетворении исковых требований отказано. Применены последствия недействительности ничтожной сделки, оформленной договором аренды от 17.02.2004 N 10-7153: предпринимателя Абаеву Л.Я. обязали возвратить комитету нежилое помещение площадью 194,9 кв.м, подвал, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 39. С предпринимателя Абаевой Л.Я. в доход бюджета муниципального образования "Город Челябинск" взыскано 365577 руб. 88 коп. стоимости пользования за период с 10.02.2004 по 01.09.2006.
     
     Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 15.06.2007; судьи: ...) решение суда оставлено без изменения.
     
     В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Абаева Л.Я. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п.2 ст.167, ст.ст.244, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.3 Закона Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Заявитель указывает на то, что из 40 квартир жилого дома, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 39, - 36 квартир находится в собственности жильцов, следовательно, в силу закона распоряжение общим имуществом собственников, в которое в том числе входят подвальные помещения, должно осуществляться по соглашению всех его участников. При таких обстоятельствах, как отмечает заявитель, комитет не вправе был распоряжаться спорным нежилым помещением и передавать его в аренду. Предприниматель Абаева Л.Я. полагает необоснованным взыскание судами с него стоимости фактического пользования нежилыми помещениями.
     
     В отзыве на кассационную жалобу комитет просит решение суда первой инстанции от 18.01.2007 и постановление суда апелляционной инстанции от 18.06.2007 оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Абаевой Л.Я. - без удовлетворения, считая указанные судебные акты законными и обоснованными.
     
     Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Абаевой Л.Я. (арендатор) 17.02.2004 заключен договор аренды N 10-7153, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 194,9 кв.м, расположенные по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 39 (подвал), для организации спортклуба и массажного кабинета.
     
     Срок действия договора с 10.02.2004 по 31.12.2004.
     
     Указанное помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 10.02.2004.
     
     В соответствии с расчетом, прилагаемым к договору аренды, стоимость арендной платы составляла 11627 руб. 93 коп. в месяц.
     
     За период с 10.02.2004 по 31.12.2004 арендная плата составила 124298 руб. 56 коп., ответчик оплату произвел частично, в размере 46512 руб.
     
     Письмом от 28.12.2004 N 9965 комитет уведомил предпринимателя Абаеву Л.Я. о прекращении договора аренды по окончании его срока и предложил арендатору освободить занимаемое помещение, погасив задолженность по арендной плате.
     
     Поскольку ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил, помещение арендодателю не передал, комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
     
     Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор от 17.02.2004 N 10-7153 по передаче в аренду нежилого помещения предпринимателю Абаевой Л.Я. является ничтожным, поскольку истцом не представлено доказательств наличия зарегистрированного права муниципальной собственности, в связи с чем право муниципальной собственности не возникло. Суд по собственной инициативе применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ответчика возвратить истцу спорное имущество и взыскав с предпринимателя Абаевой Л.Я. стоимость пользования помещением в размере 365577 руб. 88 коп. за период с 10.02.2004 по 01.09.2006.
     
     С выводами суда первой и апелляционной инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.
     
     В силу ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
     
     В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
     
     Согласно ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
     
     Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 Гражданского кодекса Российской Федерации).
     
     Судом апелляционной инстанции установлено, что жилой дом по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 39, площадью 2634,8 кв.м, в котором расположено спорное нежилое помещение, передан в муниципальную собственность на основании решения Челябинской городской Думы от 18.08.98 N 27/9 и акта приема-передачи имущества от арендного управления жилищно-коммунального хозяйства Треста 42. Приказом комитета от 12.02.2001 N 322 указанный жилой дом был включен в реестр муниципальной собственности (л.д.18-20).
     
     Однако в материалах дела имеются перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность г.Челябинска - производственные помещения арендного управления жилищно-коммунального хозяйства Треста 42 (для обслуживания жилого фонда (л.д.71-74), а также акт приема-передачи муниципального имущества с баланса предприятия арендного управления жилищно-коммунального хозяйства Треста 42 в муниципальную казну на основании решения Челябинской городской Думы от 18.08.98 N 27/9 (нежилые производственные помещения (л.д.75), где отражены мастерские площадью 132,7 кв.м, расположенные по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 39.
     
     Суд не дал оценку этим актам и не определил, какое отношение указанные документы имеют к помещению, которым пользовался предприниматель Абаева Л.Я. по договору от 17.02.2004 N 10-7153, а также входит ли площадь нежилого подвального помещения в площадь жилого дома, переданного по акту приема-передачи в муниципальную казну.
     
     Судом не установлено назначение подвального помещения и не определено, относится ли данное помещение к общему имуществу многоквартирного дома или является отдельным объектом гражданского оборота.
     
     Кроме того, взыскание с предпринимателя Абаевой Л.Я. стоимости пользования помещением в размере 365577 руб. 88 коп. за период с 10.02.2004 по 01.09.2006 противоречит выводу суда о том, что комитет не является арендодателем спорного нежилого помещения, поскольку право муниципальной собственности не зарегистрировано.
     
     Также предпринимателем Абаевой Л.Я. представлены в суд кассационной инстанции выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующие о том, что большая часть квартир жилого дома, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 39, находится в собственности жильцов.
     
     Суду следует оценить данные документы, дать им надлежащую правовую оценку.
     
     Выяснение указанных обстоятельств будет иметь существенное значение для разрешения спора.
     
     В соответствии с ч.1 ст.288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
     
     При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
     
     При новом рассмотрении суду следует решить вопрос о том, является ли комитет надлежащим арендодателем нежилых помещений, дать оценку дополнительно представленным с кассационной жалобой документам и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
     
     Руководствуясь ст.ст.286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
     
     Решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2007 (резолютивная часть от 12.01.2007) по делу N А76-29280/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 15.06.2007) по тому же делу отменить.
     
     Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
     
     

Председательствующий
...

Судьи
...