Аренда нежилого помещения в кооперативном
жилом многоквартирном доме

 Вопрос:

    Как оформляется аренда нежилого помещения в кооперативном жилом многоквартирном доме?
     
   

 Ответ:

     Если ни один из членов кооператива не выплатил пай полностью, порядок передачи нежилых помещений в аренду определяется уставом кооператива. Стороной в договоре аренды в этом случае будет сам кооператив. Если же хотя бы один из участников пай выплатил, то в соответствии с п.1 ст.4 Закона РФ от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" на данный кооператив распространяется действие указанного закона. Этим законом установлено, что управление кондоминиумом осуществляется либо уполномоченной государством или органом местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги, либо товариществом собственников жилья, если на общем собрании домовладельцев принято решение о его создании. В последнем случае решение о сдаче помещения в аренду может быть принято общим собранием членов товарищества. Такое решение принимается большинством в две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества. Арендодателем в договоре будет выступать товарищество, в лице председателя правления, либо иного уполномоченного лица.
     
      Сложнее обстоит дело если товарищество собственников жилья не создано. В этом случае, в соответствии с п.4 ст.8 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" право сдачи в аренду общего имущества принадлежит домовладельцам, которые могут реализовать его путем принятия решения на общем собрании домовладельцев. Порядок проведения собрания см. в ст.22 того же закона. Однако гражданское законодательство не признает общее собрание домовладельцев в качестве субъекта права, следовательно стороной в договоре могут быть только все, без исключения, домовладельцы. Это подтверждается и нормой п.1 ст.247 ГК РФ, в которой указывается, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При отсутствии подписи хотя бы одного из них договор будет считаться ничтожным. Таким образом служба заказчика на жилищно-коммунальные услуги также не может передавать общее имущество в аренду. К сожалению, данное противоречие не нашло пока разрешения в действующем законодательстве.
     
     В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ и п.1 ст.26 Закона РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Пунктом третьим статьи 26 указанного закона установлено, что к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
     
    

Вильчур Н.Р.,
юрист Центра правовых услуг ,

4 марта 1998 года N Ю98