Правомерны ли действия нотариуса,
оформившего договор задатка на покупку квартиры,
ранее арестованной по решению суда,
не предупредив об этом покупателя?

 Вопрос:

    
    Правомерны ли действия нотариуса, оформившего договор задатка на покупку ранее арестованной судебным исполнителем квартиры, не предупредив об этом покупателя. Нотариус объясняет такое действие как правомерное, т.к. сделка не являлась куплей-продажей квартиры. Освобождается ли нотариус от ответственности при неосведомленности об аресте? Какими правовыми документами можно руководствоваться для привлечения к ответственности  "продавца", который уже до этой сделки произвел аналогичную сделку, с последующим получением задатка, а при судебном разбирательстве мотивирует отсутствием денежных средств, инвалидностью и не имеет имущества, подлежащего аресту (хотя по сей день проживает в дважды проданной квартире)?
    
    

Самсонов Е.Д.
Ноябрьскнефтегаз
ведущий инженер
Ноябрьск, Тюменская обл.

 
 Ответ:

    Прежде всего, необходимо отметить, что договор  задатка, о котором идет речь  в Вашем вопросе, на самом деле таковым не является. Речь может идти о предварительном  договоре (ст. 429 ГК  РФ). По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор  о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить  предмет, а также другие существенные условия  основного договора.  В предварительном договоре указывается срок,  в который стороны обязуются заключить основной  договор.
    
    Так, из представленного  нам текста договора ясно следует, что стороны не заключили еще основной договор купли-продажи жилья, а только  собираются это сделать в будущем. Тогда как ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается  денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся  с нее по договору платежей  другой стороне, в доказательство заключения  договора  и в обеспечение его исполнения.
    
    П. 3 ст. 380 ГК РФ гласит, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны  по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не  доказано иное.
    
    Поэтому  в решении суда  абсолютно правильно указано на этот момент заключенной сделки. Поэтому, сумма, уплаченная  в качестве задатка, является авансом. Что же касается самой сделки, то законом предусмотрена  ее форма и  вполне определенные последствия ее несоблюдения. Так, пункт 2  статьи 429 ГК  РФ  гласит, что предварительный договор заключается в форме,  установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
    
    Статья 167 ГК  РФ говорит, что при недействительности сделки (оспоримая сделка, ничтожная сделка)  каждая из сторон обязана возвратить  другой стороне все полученное по сделке. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
    
    Сделка купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 164 ГК  РФ и Закон РФ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ.) Поэтому на основании ст. 429 предварительный договор на совершение в будущем сделки по купле-продаже квартиры должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах.
    

    На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что решение суда в этой части неправильно и суд должен был вынести решение о признании договора недействительным на том основании, что не была соблюдена форма предварительного договора.
    
    Основанием для такого решения  служит ст. 421 (Свобода договора), которая гласит, что стороны могут заключить договор, в котором  содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон  по смешанному договору  применяются  в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых  содержатся в смешанном договоре. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом  или иными правовыми актами (ст. 422 ГК  РФ).
    
    Правило, содержащееся в статье 429 ГК  РФ, является императивным (обязательным) и поэтому не может быть изменено договором. Поэтому возврату подлежит  не двойная сумма "задатка", а одинарная, как неосновательно полученная.
    
    Что же касается действий нотариуса, то в соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами  РСФСР, утвержденной приказом Министерства  юстиции  РФ от 06.01.87 №01/16-01, при удостоверении договоров об отчуждении  жилого дома (части дома), квартиры  государственные нотариусы проверяют отсутствие  запрещения отчуждения  и ареста. При наличии ареста договор  об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры может быть удостоверен лишь после его снятия. Независимо от указания в справке соответствующего государственного органа об отсутствии запрещения и ареста государственные нотариусы обязаны проверить наличие этих данных  по документам нотариальной конторы, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом в нотариальной конторе.
    
    Инструкция не содержит положений, регламентирующих действия нотариуса при удостоверении предварительного договора.    Однако, как следует из ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате (Закон РФ от 11.02.93 № 4462-1),  нотариус обязан  разъяснить сторонам смысл  и значение представленного  ими проекта  сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям  закона. Из представленного договора  видно, что нотариус разъяснял  сторонам только смысл статей ГК  РФ, касающихся задатка, однако он не упомянул о законодательстве, касающемся предварительного договора. Кроме того,  в договоре должно быть упоминание о том, что договор подлежит  государственной регистрации. Отсутствие такой записи послужило причиной того, что договор не был зарегистрирован в установленном порядке. Более того, по нашему мнению, нотариус во исполнение требований законодательства, в частности, по смыслу ст. 54 Основ, должен был проверить наличие или отсутствие ареста на предмет будущей сделки.
    
    Поэтому, на наш взгляд, вина нотариуса, безусловно, присутствует, так как  если бы будущий покупатель знал о том, что на квартиру наложен арест, то сделка по предварительному договору, возможно, не была бы совершена или совершалась бы на иных  условиях.
    

    В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению  в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
    
    Возмещение убытков в полном объеме означает, что потерпевшая сторона вправе рассчитывать  не только на возмещение реального (уже причиненного) ущерба, но и  на неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях   гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
    
    Таким образом, если стороне, уплатившей "задаток" удастся доказать, что  она понесла какие-либо убытки от действий нотариуса (помимо суммы, уплаченной в качестве аванса), или понесет их в будущем, то она вправе рассчитывать  на их возмещение.
    
    Например, если в результате изменения конъюнктуры рынка покупатель был вынужден купить квартиру по более дорогой цене. Однако цена покупаемой квартиры в договоре не определена. Поэтому при споре в суде очень трудно будет доказать, что сторона понесла убытки в связи с тем, что ей пришлось приобрести квартиру по другой  цене.
    
    Для того, чтобы дело было пересмотрено судом и было вынесено правильное решение, Вам следует обратиться  к Председателю суда Ямало-Ненецкого автономного округа с ходатайством о принесении протеста в порядке надзора на решение суда первой инстанции. Протест должен быть рассмотрен  Президиумом  суда Ямало-Ненецкого автономного округа, и, возможно, будет принято постановление об отмене решения городского суда и передаче дела на новое рассмотрение; суд надзорной инстанции вправе изменить  решение или  вынести  новое, не передавая дела на новое рассмотрение.          
    
    В случае удовлетворения протеста решением суда стороны предварительного договора должны быть приведены в первоначальное положение и сторона, неправомерно уплатившая  задаток, должна получить эту  сумму обратно в одинарном размере (ст. 167  ГК  РФ "Общие последствия недействительности сделки"). После чего, если сторона договора, уплатившая аванс,  понесла другие убытки, они могут быть взысканы судом с нотариуса и  другой стороны солидарно (ст. 1080 ГК  РФ).   
    
    В любом случае Вы вправе обратиться в Нотариальную палату  с просьбой о принесении ходатайства в суд об освобождении  нотариуса от выполнения возложенных на него функций за совершение дисциплинарного проступка, нарушение законодательства (ст. 12 Основ законодательства о нотариате).
    

    В отношении же мнимого продавца советуем обратиться в органы внутренних дел с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту совершенного с Вами  мошенничества.
    

Щеголева Н.В., адвокат,
 юридическая консультация N 16,
 Санкт-Петербургская коллегия адвокатов

10 июля 1998 года N Ю135