Регистрация по месту пребывания или месту жительства государственными органами
не означает вмешательства в вопросы распоряжения и пользования объектами,
находящимися в общей долевой собственности
 

 Вопрос:

    
    Означает ли факт прописки государственными органами граждан на площади, принадлежащей частному собственнику, в данном случае коллективному, что государство может вмешиваться в вопросы распоряжения и пользования объектами, находящимися в долевой общей собственности? Квартира коммунальная.
       
      

 Ответ:

    
    С принятием 25 июня 1993 года Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ 17 июля 1995 года, был введен институт регистрации места пребывания и места жительства граждан РФ, который заменил собой институт прописки.
    
    В соответствии с данным Законом регистрация места пребывания или места жительства носит исключительно уведомительный характер. Для регистрации по месту пребывания или по месту жительства необходимо представить должностному лицу, ответственному за регистрацию, определенные документы (паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина, и документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение, - ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ).
    
    Перечень документов, которые необходимо представить должностному лицу, ответственному за регистрацию, носит исчерпывающий характер, это означает, что требовать другие документы данное должностное лицо не имеет права. Предоставление гражданином соответствующих документов порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства. Исходя из вышеизложенного, факт регистрации места пребывания или места жительства государственными органами не означает вмешательства в вопросы распоряжения и пользования объектами, находящимися  в общей долевой собственности. Кроме того, коммунальная квартира передается гражданам только в общую долевую собственность. При приватизации коммунальной квартиры места общего пользования передаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации (распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25.05.94 N 539-р "О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге").
  
      В соответствии со ст.127 Жилищного кодекса РСФСР (далее по тексту - ЖК РСФСР) "граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), квартиру, пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в дом, квартиру других граждан, а также сдавать его в наем на условиях и в порядке, устанавливаемых законодательством Союза ССР, ЖК РСФСР и другим законодательством РСФСР". В соответствии с действующим законодательством нормативные акты Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат законодательству РФ (ч.2 Раздела второго Конституции РФ). Это все также относится и к коммунальным квартирам, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть в частной собственности.
   

     Жилые дома, квартиры, находящиеся в частной собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, квартирой, кроме случаев, установленных действующим законодательством РФ (ст.137 ЖК РСФСР и ст.237 ГК РФ - снос жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд; ст.237 ГК РФ - обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника; ст.234 ГК РФ - конфискация).
         
    Порядок сдачи внаем дома, квартиры, комнаты в коммунальной квартире установлен ст.131 ЖК РСФСР, которая указывает, что форма договора найма, аренды, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. В настоящее время данный вопрос регулируется гражданским законодательством, а именно ГК РФ, главой 35 - наем жилого помещения.
  
      В том случае, если коммунальная квартира принадлежит на праве собственности нескольким сособственникам, то имеет место общая долевая собственность. И здесь необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами главы 16 ГК РФ об общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (речь идет о распоряжении имуществом в целом, например, всей квартирой). Пленум Верховного Суда РФ в п.11 постановления от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что согласно ст.ст.246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
         
    Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
    
    Исходя из этого, вселяя в комнату коммунальной квартиры других граждан на основании договора найма жилого помещения, собственник комнаты в общей долевой собственности реализует полномочие по распоряжению своей долей в праве общей собственности. Данное распоряжение осуществляется собственником на основании п.2 ст.246 ГК РФ, которая гласит, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Следовательно, на вселение в комнату коммунальной квартиры других граждан на основании договора найма жилого помещения не требуется согласия других сособственников общей долевой собственности.
     
    Следует также отметить, что собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (постановление СМ РСФСР от 25.09.85 N 415). Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке (Кодекс об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями - ст.142 КоАП РСФСР). В этих правилах установлено, что в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению нанимателей жилых помещений квартиры. Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов по оплате коммунальных услуг, текущим ремонтом и уборкой мест общего пользования, а также по другим вопросам о пользовании местами общего пользования, рассматриваются в судебном порядке (ст.247 ГК РФ).
    

    ВЫВОД:  в соответствии с ФЗ РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация места пребывания и места жительства носит уведомительный характер. Предоставление гражданином соответствующих документов для регистрации по месту пребывания или по месту жительства порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства. Исходя из вышеизложенного, факт регистрации места пребывания или места жительства государственными органами не означает вмешательства в вопросы распоряжения и пользования объектами, находящимися  в общей долевой собственности. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.246 ГК РФ распоряжение (в том числе сдача внаем комнаты другим гражданам на основе договора найма жилого помещения) своей долей в праве долевой собственности осуществляется участником долевой собственности по своему собственному усмотрению с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.
    
    

Савин Р.В.,
юрист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион"
тел.324-66-75, тел/факс 176-78-64

20 октября 2001 года N Ю1074