Нет никаких оснований для отражения в балансе ЖСК (или ТСЖ) стоимости
той части жилищного фонда, собственниками которой являются
жильцы, даже если дом остается в управлении ЖСК

 Вопрос:               

         
    Учитывается ли на балансе ЖСК стоимость жилищного фонда, принадлежащего физическим лицам, но остающегося в управлении ЖСК?
  

 Ответ:   

          
    Одним из принципов бухгалтерского учета является допущение имущественной обособленности организации. Это определено п.2 ст.8 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с последующими изменениями и дополнениями) и п.10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.98 N 34н (с последующими изменениями). Требование имущественной обособленности непосредственно связано с гражданско-правовым определением юридического лица (ст.48 ГК РФ) и означает, что на балансе предприятия должно учитываться только то имущество, которое принадлежит ему по праву собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно ст.ст.294 и 296 ГК РФ имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может принадлежать только государственным или муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям. Поскольку ЖСК к таковым не относится, то на балансе ЖСК может числиться лишь то имущество, которое является его собственностью.
    
    В соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности. Вместе с квартирой ему принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.ст.289, 290 ГК РФ). Значит, с этого времени объект основных средств в виде квартиры с соответствующей долей общего имущества дома перестает быть собственностью ЖСК как юридического лица и должен быть списан с его баланса. Предположим, открыты субсчета 01-1 "Жилищный фонд", 01-9 "Выбытие основных средств". Тогда списание с баланса осуществляется посредством следующих бухгалтерских записей:
    
    Д-т 01-9, К-т 01-1 - членом ЖСК полностью выплачен паевой взнос (отражена стоимость выбывающего жилищного фонда);
    
    Д-т 86, К-т 01-9 - стоимость выбывшего (полностью оплаченного) жилищного фонда списана с баланса.
    
    По мере уплаты членами ЖСК своих паевых взносов стоимость жилищного фонда на субсчете 01-1 (актив) и сумма целевых средств - паенакоплений на счете 86 (пассив) уменьшаются. При полностью выплаченных паевых взносах сальдо по субсчету 01-1 становится равным нулю, а на счете 86 остаются только целевые поступления на ведение текущей уставной деятельности ЖСК (членские взносы, бюджетные поступления).
    
    Как известно, ЖСК и ТСЖ наделены правом совместного управления жилищным фондом (ст.17 Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.83 в ред. от 28.03.98 и  ст.4 Федерального закона  от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" с изменениями и дополнениями от 30.12.2001, 21.03.2002). Но это не имеет ничего общего с гражданско-правовым понятием оперативного управления имуществом, предполагающим осуществление права владения, пользования и распоряжения им в пределах, установленных законом (ст.296 ГК РФ). У ЖСК и ТСЖ такое право может возникнуть только в отношении общего имущества дома (ст.ст.4 и 24 Закона "О товариществах собственников жилья"). Так что нет никаких оснований для отражения в балансе ЖСК (или ТСЖ) стоимости той части жилищного фонда, собственниками которой являются жильцы, даже если дом остается в управлении ЖСК.
    

    Поэтому ошибочна иногда рекомендуемая запись:
    
    Д-т 01, К-т 83 -  жилищный фонд принят в управление.
    
    Выбывший жилищный фонд не может быть возвращен на счет 01, так как его отражение на балансе ЖСК неправомерно. Использовать при этом счет 83 "Добавочный капитал" нельзя. Признать жилищный фонд ЖСК капиталом - значит признать, что целью паенакоплений, на которые создан жилищный фонд, было извлечение прибыли, а это не соответствует действительности. Понятие "капитал" неприменимо к уставной деятельности любой некоммерческой организации, включая ЖСК и ТСЖ.

И.Фельдман
Кафедра экономики и предпринимательства МИИГАиК
"Финансовая газета. Региональный выпуск" N 27(400), июль 2002 года

25 июля 2002 года N Э1843