Банкротство предприятий, владеющих жилищным фондом социального использования,
детскими дошкольными учреждениями и объектами коммунальной инфраструктуры,
участвующей в жизнеобеспечении района

 Вопрос:

    В настоящее время происходит банкротство предприятий, владеющих жилищным фондом социального использования, детскими дошкольными учреждениями и объектами коммунальной инфраструктуры, участвующей в жизнеобеспечении района.

    Предприятия-банкроты согласно ст.104 п.4, 5 Закона Российской Федерации "О несостоятельности (банкротстве)" передают эти объекты муниципальному образованию на содержание и обслуживание, а муниципальное образование обязано принять эти объекты по фактическому состоянию, без каких-либо дополнительных условий, по истечении одного месяца с момента получения уведомления от конкурсного (внешнего) управляющего.

    Обязан ли конкурсный (внешний) управляющий перед передачей зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости?

    На основании каких юридических действий и законов у муниципального образования возникает основание для регистрации права собственности на эти объекты, если конкурсный (внешний) управляющий не зарегистрировал (или отказывается зарегистрировать) право собственности?
    
    Какие документы необходимо представить в регистрационную палату, если у бывшего собственника отсутствует техническая литература и акты ввода в эксплуатацию?

    

 Ответ:

    В настоящее время опубликован Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", который вступает в силу по истечении 30 дней с момента его опубликования, за исключением некоторых статей. В этом законе кардинально изменился порядок передачи социально значимых объектов.

    Однако если процедуры внешнего управления, конкурсного производства, мирового соглашения были начаты до вступления нового закона в силу, до их окончания применяются нормы старого Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.98. Опишем эти нормы. В соответствии с п.4 и 5 ст.104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.98 было предусмотрено, что конкурсный управляющий должен передать жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для региона (далее - социально значимые объекты), соответствующему муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления. В законе не было указано, что социально значимые объекты передаются за плату, поэтому правоприменительная практика истолковывала эту норму закона так, что конкурсный управляющий обязан бесплатно безо всяких ограничений передать эти объекты в муниципальную собственность. В случае отказа конкурсного управляющего это сделать (по любым причинам, например, ссылаясь на отсутствие правоустанавливающих документов) муниципальное образование могло обратиться в арбитражный суд с требованием обязать передать социально значимые объекты в муниципальную собственность.
    
    Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 16.05.2000 N 8-П п.4 ст.104 Федерального закона "О несостоятельности (банктотстве)" от 08.01.98 был признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в которой он позволял передавать соответствующему муниципальному образованию социально значимые объекты без выплаты должнику-собственнику, находящемуся в процедуре конкурсного производства, разумной, справедливой компенсации, обеспечивающей баланс между публичными и частными интересами (ниже рыночной стоимости). Поэтому для оформления права муниципальной собственности на социально значимые объекты рекомендуется заключить договор купли-продажи социально значимых объектов, указав в них цену на объекты ниже рыночной.
   
    После этого обе стороны обязаны подать предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации:

    1. права собственности должника, если это право возникло до 31.01.98 (до введения в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом подаются правоустанавливающие документы и иные документы, предусмотренные законом (кадастровые планы, доверенности и т.д.);

    2. права муниципальной собственности муниципального образования. Здесь правоустанавливающим документом является договор купли-продажи. Если должник уклоняется от совершения вышеуказанных действий (например, под предлогом отсутствия правоустанавливающих документов) муниципальное образование может обратиться в Арбитражный суд после соблюдения досудебной процедуры с иском об обязании заключить договор купли-продажи социально значимых объектов на предлагаемых им условиях (приложив проект договора) и предъявить иск о признании права муниципальной собственности на данный объект. При удовлетворении исков право муниципальной собственности регистрируется на основании судебного решения.

    Теперь о новом порядке в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Этот порядок регулируется статьей 132 указанного закона. В соответствии с ним социально значимые объекты продаются путем проведения торгов в форме конкурса. Обязательным условием таких торгов является обязанность покупателя содержать и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением. Иные условия проведения конкурса определяются собранием кредиторов по предложению органа местного самоуправления. Цена продажи определяется независимым оценщиком. И только в случае, если на торгах социально значимые объекты не удалось продать, они подлежат передаче в муниципальную собственность на возмездной основе по договорной цене, за исключением объектов, эксплуатация которых является убыточной.
    
    

Адвокатское бюро "ЮНИКС",
специализированная юридическая консультация
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов
Адрес: Санкт-Петербург, Большой пр. ПС, 31

6 ноября 2002 года N Ю2498