Документы, представляемые на государственную регистрацию
договора купли-продажи квартиры

 Вопрос:

    Расскажите, пожалуйста, какие документы представляются на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, в частности квартиры.

менеджер

 Ответ:

    
    Согласно ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. В силу п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
    
    В соответствии с п. 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п.3 ст.2, п.7 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 11 апреля 2002 года; далее - Закон). Процедура регистрации регламентирована названным Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219 и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 года N 233.
    
    Следует особо отметить, что конкретный перечень документов зависит в первую очередь от того, оформлялся ли договор непосредственно перед процессом регистрации у нотариуса или нет. В настоящий момент с нотариальным оформлением договора купли-продажи сложилась двойственная ситуация. С одной стороны, Закон о государственной регистрации не требует обязательного нотариального удостоверения договора. Согласно ст.53 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством России установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Таким образом, предварительное нотариальное удостоверение - право, а не обязанность сторон. С другой стороны, на практике регистрирующие органы могут потребовать предъявление нотариально удостоверенного договора.
    
    Большинство договоров купли-продажи удостоверяются у нотариуса, что служит дополнительной гарантией правильности оформления сделки и залогом того, что регистрация прав пройдет успешно. Если договор нотариально удостоверен, то помимо него в соответствии с п.4 Инструкции для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, представляются следующие документы (большинство из которых уже собраны сторонами по указанию нотариуса и проверены им):
    

    - заявление о государственной регистрации договора продажи (п.1 ст.16 Закона);
    
    - подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи (п.1 ст.13, п.4 ст.16, п.5 ст.18 Закона), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
    
    - подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц); документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика (п.4 ст.16, п.5 ст.18 Закона, п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219);
    
    - подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от его имени при проведении государственной регистрации сделки;
    
    - подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
    
    - удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего его описание, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п.1 ст.17, п.4 и 5 ст.18 Закона, п.23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
    
    - подлинники договора продажи (экземпляр - каждой из сторон договора);
    

    - подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п.1 ст.558 ГК РФ).
    
    Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п.4 ст.16 Закона). Копии документа, удостоверяющего личность, не требуется.
    
    Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после проведения регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст.28 ГК РФ); опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст.29 ГК РФ).
    
    Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).
    
    Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
    
    Если на одной стороне договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности, то заявления о государственной регистрации подают все они путем составления одного общего либо отдельных заявлений.
    
    При этом независимо от того, сколько лиц участвует в договоре продажи, представили ли заявления о государственной регистрации обе или только одна сторона договора продажи, учреждение юстиции по регистрации прав совершает одно регистрационное действие - государственную регистрацию договора продажи, поэтому плата за государственную регистрацию договора продажи взимается однократно.
    
    В заявлении указываются следующие обязательные сведения: данные о продавце (покупателе), указанные в п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления. Если заявление о государственной регистрации договора продажи подается представителем стороны, то и составляется такое заявление от имени представителя с указанием оснований, по которым он действует от имени продавца (или покупателя), а также данных о себе, о продавце (или покупателе), определенных п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    

    В случае если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от сроков ее проведения, в заявлении указывается срок проведения государственной регистрации договора продажи (ст.11 Закона о государственной регистрации, п.3 постановления Правительства РФ от 26 февраля 1998 года N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".
    
    Согласно п.6 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения представление на государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона о государственной регистрации и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п.3 ст.8 Закона о государственной регистрации, запрашивает у органа, который до введения в действие данного Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (или отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена и заявителем.
    
    Согласно п.8 той же Инструкции в случаях, предусмотренных российским законодательством (п.2 ст.17 Закона о государственной регистрации), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
    
    - оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;
    
    - разрешение органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;
    

    - письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
    
    - письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
    
    - письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
    
    - нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (ст.35 Семейного кодекса РФ);
    
    - нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
    
    - подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
    
    - подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;
    
    - иные документы, предусмотренные законодательством России и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
    
    Согласно п.10 указанной Инструкции для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными в п.4 данной Инструкции, дополнительно представляются:
    
    - заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;
    
    - заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме, о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя;
    
    - подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
    

    - подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
    
    - иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.     

 Член Гильдии российских адвокатов Л.Ю.Грудцына,
    научный сотрудник Института законодательства и сравнительного
правоведения при Правительстве РФ Н.В.Герасименко
    "Адвокат", N 12, 2002 год

17 декабря 2002 года N Э2257