Учет расходов организацией-арендатором для целей налогообложения прибыли,
возникающих при использовании недвижимого имущества, переданного ему
по договору аренды, заключенному с физическим лицом, не являющимся
индивидуальным предпринимателем

 Вопрос:       
 

    Здание, находившееся в оперативном управлении организации, собственником которого являлся учредитель и директор в одном лице, числилось на балансе предприятия с ежемесячным начислением амортизации. В январе директор оформила дочери дарственную на это здание. Теперь дочь передает нашей организации в аренду часть нежилого помещения для осуществления деятельности.
    
    Просим Вас разъяснить:
    
    1. Можем ли мы отразить в бухгалтерском учете:
    
    д-т 02 к-т 01 списание накопленной амортизации
    
    д-т 91.2 к-т 01 списание остаточной стоимости здания
    
    2. Полученный убыток списать на уменьшение налогооблагаемой базы по прибыли в течение 5 лет
    

    3. Как определить стоимость арендной платы исходя из рыночной цены для принятия расходов на затраты.

 Ответ:  
             

    При заключении договора аренды не происходит переход права собственности, в связи с чем полученные в аренду объекты недвижимости отражаются арендатором за балансом на счете 001 "Арендованные основные средства".  Арендодатель согласно правилам ведения бухгалтерского учета и отчетности должен учитывать переданные в аренду объекты основных средств на счете 01 "Основные средства" и начислять по ним амортизацию (за исключением тех объектов, по которым амортизация не начисляется).
    
    Физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, указанное недвижимое имущество не учитывает как основные средства и, соответственно, по нему не начисляет амортизацию.
    
    Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" все права и сделки с недвижимым имуществом, включая земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации при заключении договора на срок не менее года.
    
    По вопросу учета расходов организацией-арендатором для целей налогообложения прибыли, возникающих при использовании недвижимого имущества, переданного ему по договору аренды, заключенному с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, следует пользоваться письмом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 11.04.2000 N ВГ-6-02/271@.
    
    Согласно указанному письму расходы арендатора (по арендной плате и содержанию имущества, полученного в аренду от физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, не относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора. Организациям-арендаторам, применяющим иной порядок учета указанных выше расходов, следует внести соответствующие исправления и произвести уточнения по платежам в соответствующие бюджеты без начисления штрафов.
    
    Как уже отмечалось, для физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, объекты недвижимого имущества, находящиеся в его собственности, не являются основными средствами (объектами основных производственных фондов). Но в случае заключения сделок с объектами недвижимости, принадлежащими физическому лицу на праве собственности, и получения физическим лицом доходов в результате указанных сделок от использования недвижимости арендатором полученный доход полностью подлежит включению в совокупный облагаемый доход физического лиц и облагается налогом.
    
    Исходя из изложенного для целей налогообложения прибыли расходы по содержанию объектов недвижимости, полученных у физического лица по договору аренды, включенные в себестоимость продукции (работ, услуг) организации-ссудополучателя, не уменьшают налоговую базу при исчислении налога на прибыль.
    

    Соответственно,  при данной ситуации полученный убыток нельзя списать на уменьшение налогооблагаемой прибыли.  
      
    Что касается бухгалтерских проводок, то они правомерны. Однако, увы, это никоим образом не окажет влияния на налогооблагаемую прибыль.
    
       

В.А.Бородин,
директор ООО "Консультант-Аудит НН"

                         
27 марта 2003 года N А1870