Изменение договора жилищного найма

 Вопрос:   

    Мы с мужем развелись, но продолжаем проживать в одной квартире хрущевской застройки. Он хочет выделить себе комнату и получить на нее ордер. Я слышала, что такие квартиры не делятся. Правда ли это?
       

    Новожилова А.

 Ответ:

    
    Часто возникает вопрос о возможности раздела ордеров (заключения договора самостоятельного найма) в квартирах со смежным санузлом и кухней размером менее 6 кв.м так называемой хрущевской застройки. Бытует мнение, что данная квартира не может быть коммунальной и не подлежит для проживания разных жильцов вследствие того, что комнаты невелики по размеру и кухня тесна. Это не верно, вот как разъясняет это Верховный Суд РФ:

    Гражданин М. обратилась в суд с иском к гражданке М. о заключении отдельного договора жилищного найма на комнату размером 8,1 кв.м, вследствие того, что, между ним и гражданкой М. сложились неприязненные отношения; истец предлагал ответчице произвести обмен занимаемой квартиры, но она отказалась. Решением суда в иске было отказано. Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по размеру менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истец, менее нормы предоставления жилой площади. Судебная коллегия и президиум городского суда, признавая решение суда правильным, также указывали на это. Однако названные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма. В соответствии со ст.86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 этого Кодекса. В силу ст.52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

    На каждого проживающего в упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв.м жилой площади. Комната размером 8,1 кв.м, на которую гражданин М. просил заключить отдельный договор найма, изолированная. Между гражданами М., как установлено в суде первой инстанции, состоялось соглашение о порядке пользования квартирой, согласно которому гражданин М. длительное время пользовался изолированной комнатой, а гражданка М. и двое ее детей - двумя смежными комнатами.

    Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма.

    Не может служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади.

    Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15 постановления от 26 декабря 1984 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с последующими изменениями и дополнениями), в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.

    Как видно из вышеизложенного, ваш муж может требовать заключения договора найма на комнату (комнаты) вне зависимости от размеров комнат и кухни.
    

Остромухов Лев Борисович,
Коллегия адвокатов
"Юридический Центр "ЛЕКС"
СПб., Московский пр., д.7
тел.: (812) 310-43-05
[email protected]

20 ноября 2003 года N Ю4482