Арендуя, постепенно выкупаем

 Вопрос:

    Наша организация заключила договор аренды помещений сроком на 15 лет с января 1998 года. Арендная плата вносится ежемесячно. В июле 2004 года мы заключили дополнительное соглашение о выкупе арендуемого имущества и зачете ранее уплаченных арендных платежей в счет выкупной стоимости. Можно ли всю сумму ранее выплаченных арендных платежей зачесть в выкупную цену на момент подписания дополнительного соглашения?
    

Р.Охрименко, СПб

 Ответ:

    В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст.624 Гражданского кодекса РФ).
    
    Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
    
    Напоминаем, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст.609 ГК РФ).
    
    Следовательно, ранее внесенные арендные платежи можно зачесть в счет выплаты выкупной цены объекта недвижимости согласно заключенному вами дополнительному соглашению.
    
    При этом следует иметь в виду, что арендные платежи ранее включались в расходы при исчислении налога на прибыль, а НДС, уплаченный арендатору, принимался к вычету при исчислении этого налога.
    
    В этом случае ранее уплаченные суммы арендной платы станут авансами по оплате приобретения объекта основных средств (амортизируемого имущества).
    
    Данные платежи должны формировать стоимость будущего основного средства и накапливаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". После выкупа арендованное имущество будет принято к учету в качестве основных средств по счету 01 "Основные средства".
    
    Поэтому необходимо восстановить в налоговом учете предыдущих налоговых (отчетных) периодов ранее отраженные расходы по аренде, доначислить и доплатить налог на прибыль и пени на сумму доначисленного налога. Кроме того, следует восстановить ранее принятый к вычету НДС по арендным платежам и заплатить пени.
    
    В дальнейшем через амортизационные отчисления стоимость основного средства переносится в расходы при исчислении налога на прибыль, а НДС принимается к вычету после оприходования объекта основных средств.
                                      

    М.Филипенко,
эксперт "БП"
"Экономика и жизнь",
    N 38, 2004 год

20 сентября 2004 года N Э4771