Отражение в бухгалтерском и налоговом учете расходов, связанных с эксплуатацией
и ремонтом части здания, фактически являющейся собственностью учредителя

 Вопрос:

    
    Учредитель ООО "Новая перспектива" внес вклад в уставный капитал общества в виде части площадей здания. Это здание является общей долевой собственностью, так как имеет несколько собственников. Учредитель ООО Новая перспектива" является одним из собственников здания. Регистрация права собственности у ООО "Новая перспектива" на переданные в уставный капитал площади еще не произошла и находится в стадии оформления. ООО "Новая перспектива" занимается предоставлением в аренду помещений.
    
    Между собственниками вышеуказанного здания и ООО "Новая перспектива" заключено соглашение о долевом участии в расходах по эксплуатации и обслуживанию здания. В этом соглашении ООО "Новая перспектива" представляет интересы своего учредителя по доверенности.
    
    На основании этого соглашения ООО "Новая перспектива" заключило договора с поставщиками коммунальных услуг на поставку на все площади здания тепла, электроэнергии, воды. В связи с этим расходы остальных собственников по коммунальным услугам проходят через ООО "Новая перспектива" транзитом с последующим перевыставлением их собственникам, а расходы по коммунальным услугам, приходящиеся на ООО "Новая перспектива", принимаются как расходы ООО с последующим перевыставлением их арендаторам ООО "Новая перспектива". Прочие расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом здания в целом, распределяются между собственниками здания в соответствующих долях. Долю расходов, приходящуюся на учредителя ООО, берет себе на затраты "Новая перспектива".
    
    Может ли ООО "Новая перспектива", не имея площади в собственности, а только в уставном капитале, списывать на затраты расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом своей части здания, фактически являющейся собственностью учредителя?
    
    Какими бухгалтерскими проводками ООО "Новая перспектива" должна отражать транзитные коммунальные услуги, приходящиеся на других собственников?
    
    Какими бухгалтерскими проводками ООО "Новая перспектива" должна отражать коммунальные услуги и прочие расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом здания, приходящиеся на ее долю?
    
    

 Ответ:

    
    При учреждении ООО вкладом в его имущество, в соответствии с п.6 ст.66 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи. При вкладе в форме недвижимого имущества, помимо исполнения обязательств по учредительному договору, учредитель, на дату государственной регистрации договора о передаче прав, совершает передачу права собственности на это недвижимое имущество.
    
    При исполнении договора и передаче недвижимого имущества в уставный капитал общества учредитель лишается права собственности на это имущество.
    
    В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. А в соответствии со ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    
    В соответствии с п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года N 91н, допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и переданы на государственную регистрацию в случае фактической эксплуатации объектов, принимать их к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
    
    Таким образом, даже если госрегистрация на переданное в уставный капитал Вашей организации имущество не завершена, но документы переданы на регистрацию, часть площади здания, являющуюся вкладом в уставный капитал, можно учитывать, например на субсчете 1 счета 01.
    
    В соответствии с п.32 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 года N 26н, в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию с учетом существенности информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.
    
    Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
    

    В данном случае необходимо, чтобы в договоре на передачу прав на имущество от учредителя Вашему ООО было указано, что затраты по содержанию имущества, осуществляемые до даты регистрации, несет ООО "Новые перспективы".
    
    Анализ арбитражной практики по данному вопросу позволяет сделать вывод, что при отсутствии в договоре условий, предусматривающих несение эксплуатационных расходов приобретателем недвижимости от момента ее получения до момента государственной регистрации перехода права собственности, арбитражными судами применяется норма ст.210 ГК РФ (собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором). При наличии в договоре указанных условий арбитражными судами признается правомерным отнесение новым собственником на себестоимость затрат по эксплуатации недвижимости при заключении им договоров с ресурсоснабжающими организациями.
    
    Расходы по содержанию фактически эксплуатируемого объекта недвижимости в бухгалтерском учете относятся к расходам по обычным видам деятельности, в том числе в период до государственной регистрации права собственности, в качестве расходов на поддержание основного средства в исправном состоянии (п.п.5, 7, 9 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н). В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утвержденных приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 года N 94н, для отражения расходов по обычным видам деятельности предназначены счета раздела III "Затраты на производство": "Основное производство" 20; "Вспомогательные производства" 23; "Общепроизводственные расходы" 25; "Общехозяйственные расходы" 26. Расходы по содержанию соответствующей части здания отражаются по дебету указанных счетов в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с поставщиками ( Д-т 20, 23, 25, 26 К-т 60, 76).
    
    В соответствии с п.1 ст.256, п.1 ст.257 НК РФ в налоговом учете указанные помещения также включаются в состав основных средств. При этом в соответствии с п.8 ст.258 НК РФ приобретаемое нежилое помещение включается в состав основных средств для целей налогового учета с момента документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности.
    
    В налоговом учете расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном состоянии, относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, и признаются в составе косвенных расходов отчетного периода, в котором они были осуществлены (пп.2 п.1 ст.253, п.1 ст.260, п.5 ст.272, ст.318 НК РФ), т.е. должны быть включены в расходы в том периоде, в котором были осуществлены (начислены).
    

    При этом необходимо обратить Ваше внимание на то, что из условий вопроса не ясно, включаются ли коммунальные расходы в себестоимость арендной платы или возмещаются арендаторами отдельно. Рассмотрим оба случая.
    
    1. Согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг включена в стоимость арендной платы.
    
    Предоставление помещений в аренду, как следует из запроса, является обычным видом деятельности организации, отражение полученных доходов в бухгалтерском учете следует проводить в соответствии с п.5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.99 N 32н, и, соответственно, всю подлежащую к получению арендную плату нужно классифицировать как доходы от обычных видов деятельности, а расходы по оплате коммунальных услуг - как расходы по обычным видам деятельности.
    
    При этом даются следующие бухгалтерские проводки:
    
    Д-т 20 К-т 60 - отражены затраты по коммунальным платежам;
    
    Д-т 19 К-т 60 - отражен НДС с затрат по коммунальным платежам;
    
    Д-т 68 К-т 19 - отражен вычет по НДС, в случае оплаты поставщику и при наличии счета-фактуры;
    
    Д-т 62 К-т 90 - отражена выручка по арендной плате;
    
    Д-т 90 К-т 20 - отражено списание себестоимости;
    
    Д-т 90 субсчет "НДС" К-т 68 - отражен начисленный НДС,
         
    2. Согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг не входит в состав арендной платы и компенсируется арендаторами отдельно.
    
     При данной записи в договоре обязанность производить оплату коммунальных услуг за свой счет возложена на арендатора, но при этом арендодатель по поручению арендатора оплачивает коммунальные услуги, потребленные арендатором, а арендатор возмещает ему фактически понесенные им затраты. Именно при таком оформлении отношений по договору аренды, получаемые от арендатора денежные суммы, являются возмещаемыми.
    
    Иными словами, данные суммы не включаются в доходы арендодателя согласно п.п.2 и 3 ПБУ 9/99, и их следует рассматривать как отдельную хозяйственную операцию, которая не связана с получением дохода в виде арендной платы. Для подтверждения того факта, что с арендатора взимается стоимость услуг по ценам поставщика, используются копии расчетных документов, выставленных поставщиками арендодателю.
    
    В данном случае в бухгалтерском учете должны быть даны следующие проводки.
    

    Д-т 76 К-т 60 - отражены затраты по коммунальным платежам, приходящиеся на арендаторов;
    
    Д-т 62 К-т 90 - отражена выручка по арендной плате (без сумм коммунальных платежей);
    
    Д-т 90 К-т 20 - отражены затраты на содержание сданных в аренду помещений (без сумм коммунальных платежей);
    
    Д-т 90 субсчет "НДС" К-т 68 - отражен начисленный НДС только с суммы арендной платы;
    
    Д-т 62 К-т 76 - отражено перевыставление затрат на коммунальные услуги каждому из арендаторов.
         
    Отражение в бухгалтерском учете операций по транзитным коммунальным услугам других собственников здания осуществляется следующими бухгалтерскими записями:
    
    Д-т 76 К-т 60 - отражены затраты по коммунальным платежам, приходящиеся на других собственников здания;
    
    Д-т 62 К-т 76 - отражено перевыставление затрат на других собственников здания.
    
    

Поздняков М.И.,
генеральный директор
аудиторской фирмы "Наше Дело"

15 декабря 2004 года N А3827