О необходимости регистрации владельца квартиры,
сдаваемой в аренду или внаем, как частного предпринимателя

 Вопрос:

    
    1. Живя в курортном городе, имею ли я право сдавать свое жилое помещение (не специально отстроенное, а где сама живу) для краткосрочного проживания без регистрации в качестве предпринимателя в органах ИФНС и без договора найма?
    
    2. Каков порядок предоставления декларации о доходах физическими лицами, не являющимися предпринимателями?
    
    3. Должны ли предприниматели, осуществляющие данный вид деятельности, применять контрольно-кассовые машины?
    
    4. Имеют ли право органы милиции применять штрафные санкции за отсутствие ККМ без решения налоговых органов?
     
    

 Ответ:

    
    1. Существует мнение налоговых органов, что если гражданин систематически, то есть хотя бы дважды, получал деньги от сдачи нежилых помещений в аренду, то он является предпринимателем (письмо МНС России от 28.05.2004 N 09-01-03/2248). По их мнению, признаком осуществления предпринимательской деятельности является систематическое получение дохода, в том числе и от пользования имуществом путем сдачи в аренду или наем жилых помещений.
    
    Таким образом, если гражданин систематически получает доход от сдачи имущества в аренду, ему, по мнению налоговых органов, надо в установленном порядке получить статус индивидуального предпринимателя. Правда, в другом своем письме (письмо МНС России N 04-3-01/398 от 06.07.2004) налоговики признали, что сдача физическим лицом собственного имущества в аренду "является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом...". То есть если гражданин выступает как частное лицо, то он вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и сдать в аренду.
    
     Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 N 23 в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
    
     Учитывая это, мы придерживаемся мнения о необязательности регистрации владельца квартиры, сдаваемой в аренду или внаем, как частного предпринимателя. Это, конечно, не освобождает от уплаты налогов от дохода, полученного при сдаче имущества в аренду (наем).
    
     Если же лицо, сдающее квартиру в аренду, является частным предпринимателем, сдает квартиру иное жилое помещение в аренду или внаем с целью извлечения прибыли, то тут следует учитывать, что свидетельство о регистрации должно содержать указание на данный вид деятельности.
    

    2. Порядок предоставления деклараций физическим лицом, сдающим в аренду или внаем жилые помещения, принципиально не отличается от порядка декларирования доходов лицом, осуществляющим те же действия, но являющимся частным предпринимателем. Порядок заполнения и подачи деклараций по налогу на доходы физических лиц описан в приказе МНС РФ N БГ-3-04/540 от 16 октября 2003 года.     
    
    3. Если лицо не является частным предпринимателем, то у него нет необходимости применять контрольно-кассовую машину (ст.2 закона "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…" 54-ФЗ).
    
    4. Проверку применения кассовых аппаратов организациями и частными предпринимателями вправе проводить налоговые органы и уполномоченные на то подразделения милиции (УБЭП). Обязательным условием проверки является составление акта, а если выявлено административное нарушение - составляется протокол об административном правонарушении.
    
    В акте и протоколе фиксируются имена лиц, которые проводили проверку. Ввиду этого если проверку проводили неуполномоченные лица, у физического лица есть возможность доказать незаконность действий таких лиц.
    
     Привлечение к административной ответственности, в том числе в виде штрафа, производится с соблюдением процедур и условий, указанных в административном законодательстве, в частности в Кодексе РФ об административных правонарушениях.

    

А.В.Дегтярев,  главный юрисконсульт
Объединенной консалтинговой группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64,
тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер., 11/13,
тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], [email protected]

23 июня 2005 года N А3893