Общее имущество в коммунальной квартире

 Вопрос:

      
    Проживаем с семьей в коммунальной квартире. Расскажите об общем имуществе в коммунальной квартире.
    
                        

 Ответ:

    
    Нормы, регулирующие отношения и права, на которые претендуют все соседи, проживающие в вашей коммунальной квартире, прописаны в ст.ст.41-43 Жилищного кодекса РФ, который вступил в силу с 1 марта 2005 года.
    
    В соответствии с ними регулируются отношения права собственности на имущество в коммунальной квартире. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, ванная комната, коридор и т.д.
    
    Собственнику изолированного жилого помещения в коммунальной квартире наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.
     
    В коммунальной квартире изолированные жилые помещения являются объектами права собственности, которое подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Что касается общего имущества коммунальной квартиры, то оно находится в общей долевой собственности собственников комнат в данной квартире.
    
    Государственную регистрацию права общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры законодатель не предусмотрел.
    
    Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает также у новых жильцов этой квартиры в силу приобретения на праве собственности жилого помещения в данной коммунальной квартире.
    
    В связи с назначением общего имущества, а также с тем, что общее имущество не является самостоятельным объектом права, объекты общего имущества в коммунальной квартире не могут быть отчуждены отдельно от права собственности на жилые помещения. Общее имущество в коммунальной квартире не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Некоторые части общего имущества могут быть приращены к жилым комнатам. Такого рода действия могут быть совершены путем перепланировки и (или) реконструкции и регулируются главой 4 Жилищного кодекса, включающей ст.ст.25-29.
    
    Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире прописан в ст.42 Жилищного кодекса.
    
    В соответствии с ним доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорционально размеру общей площади указанной комнаты.
    

    Таким образом, обретает новые черты старое правило: право следует за собственностью или, что одно и то же: больше прав там, где больше собственности.
    
    ЖК РФ соответственно устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество у нового собственника помещения будет всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
    
    При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ, который устанавливает только один случай права преимущественной покупки - приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст.250 ГК).
     
    Применяя аналогию данной статьи ГК, собственник комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат этой квартиры о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий продажи. Если остальные собственники в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.
   
    При нарушении этого правила другой собственник жилого помещения, претендующий на данную комнату, вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
    
    

Юрист Владимир Игнатенко,
Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

15 сентября 2005 года N Ю8284