Арендодатель обязан отвечать за недостатки сданного в аренду помещения

 Вопрос:

    
    Переезжая в новое здание, мы подписали акт приема-передачи, но затем обнаружили, что здание не соответствует условиям пожарной безопасности.
    
    Подскажите, арендатор или арендодатель несет ответственность перед пожарной инспекцией? Есть ли закон, запрещающий арендодателю сдавать в аренду помещение, не соответствующее условиям пожарной безопасности?
    
    

 Ответ:

    
    Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулируются Гражданским кодексом, в ст.611 "Предоставление имущества арендатору" когорого сказано, "арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
    
    Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
    
    Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.".
    
    При этом ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества оговорена в ст.612 Гражданского кодекса, а именно: "Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
    
    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
    
    потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
    
    непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
    
    потребовать досрочного расторжения договора.
    
    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
    
    Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков".
    

    При этом в п.2 ст.612 Гражданского кодекса, оговорено, что "Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду".
    
    В данном пункте перечислены недостатки арендованного имущества, за которые арендодатель не отвечает, а именно:
    
    недостатки, оговоренные в письменной форме при заключении договора. Соглашаясь взять в аренду вещь с недостатками, арендатор лишается права привлечь арендодателя за них к ответственности;
    
    недостатки, заранее известные арендатору, т.е. такие, о которых он знал или должен был знать. Причем вовсе не обязательно, чтобы недостатки были выявлены в рамках ранее существовавших правоотношений между теми же сторонами. Главное, чтобы арендодатель мог доступными ему средствами доказывания подтвердить осведомленность арендатора о подобных недостатках;
    
    явные недостатки, т.е. такие, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
    
    Исходя из упомянутого перечня недостатков, можно сделать вывод о том, что арендодатель несет ответственность за неоговоренные скрытые недостатки, не известные арендатору заранее.
    
    Поскольку арендодатель не несет ответственности за явные недостатки, он не обязан сообщать о них арендатору. Арендатору же в свою очередь надлежит осматривать вещь при получении ее в аренду, поскольку иначе он будет вынужден пользоваться ею с недостатками
    
    Если Вы не могли визуально определить при осмотре помещения недостатки, то действует правило, при котором арендодатель обязан отвечать за недостатки сданного в аренду помещения.

    

Заместитель генерального директора
аудиторской компании
"Руфаудит-Волга"
Пиголкина Н.Н.

19 сентября 2005 года N А4064