Перепланировка жилых помещений

 Вопрос:

    
    Хочу в квартире убрать перегородку между ванной комнатой и туалетом. Необходимо ли с кем-то это согласовать?

 Ответ:

    
    В соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415, перепланировка жилых помещений производится с разрешения собственника жилого помещения. Если квартира не приватизирована, то Вам сначала необходимо получить разрешение на перепланировку в жилищно-эксплуатационной службе своего района, а затем обратиться в проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ) и сделать проект перепланировки. Если Вы являетесь собственником помещения, то разрешения жилищных служб не нужно, а проект перепланировки в ПИБе заказывать все равно необходимо, так как законодательством предусмотрена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Так, ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях гласит:
    
    1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -      
    
    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
    
    2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах -
    
    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда".
     
    Объектом посягательства при совершении данных правонарушений являются общественные отношения, возникающие в связи с установлением порядка пользования гражданами жилыми помещениями, эксплуатации жилых помещений и оборудования. Правонарушениями, влекущими ответственность по данной статье, нарушаются жилищные права граждан, наносится ущерб жилищному хозяйству, создаются неудобства совместно проживающим лицам.
    
    Жилищный кодекс РСФСР (ВВС РСФСР, 1983, N 26, ст.883, с изменениями и дополнениями) закрепляет общие обязанности граждан по соблюдению правил пользования жильем. Так, граждане обязаны обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования (ст.142 ЖК РСФСР).
    
    Положения Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и "Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР", утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 (в редакции постановлений Правительства РФ от 18 января 1992 года N 34; от 23 июля 1993 года N 726), следует применять с учетом ГК РФ (глава 35) и Основ федеральной жилищной политики, нормы которых являются приоритетными по отношению к нормам ЖК. При этом последние применяются лишь в тех случаях, когда они не противоречат ГК РФ и Основам, утвержденным Законом РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 (ВВС РФ, 1993, N 3, ст.99).
    

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования могут выражаться как в действиях (например, поломка оборудования и деталей, обезображивание лифтов, иного оборудования, так и в бездействии нарушителей. В соответствии с ГК РФ и Правилами пользования жилыми помещениями наниматели должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении сдать жилое помещение в надлежащем состоянии. Эксплуатация и ремонт государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также домов, квартир, находящихся в собственности граждан, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда, на основе положений ЖК РСФСР (ст.128, 142 и др.) и ГК РФ (ст.681).
    
    Порча жилых помещений может произойти и в результате нарушения правил пожарной безопасности, в связи с чем такое правонарушение может в зависимости от конкретных обстоятельств также квалифицироваться и по ч.1 ст.20.4 Кодекса об административных правонарушениях.
    
    Нарушение чистоты и порядка в местах общего пользования, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других местах также может быть причиной порчи жилого помещения и квалифицироваться по ст.7.21 КоАП. Вместе с тем, если такие правонарушения посягают на здоровье граждан, среду обитания, они могут квалифицироваться по ст.6.4 КоАП как нарушения санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых и общественных помещений, зданий.
     
    В соответствии с требованиями ГК РФ, Основ федеральной жилищной политики, ЖК РСФСР и нормами иных актов федерального законодательства, а также с законами субъектов РФ регулируются отношения, возникающие между гражданами, юридическими лицами, органами исполнительной власти, органами местного самоуправления в сфере обеспечения порядка переустройства жилых домов и жилых помещений, включая перепланировку помещений, их переоборудование и т.д.
    
    На основе предписаний ЖК (ст.84) и Правил пользования жилыми помещениями наниматель обязан использовать жилое помещение по прямому его назначению в соответствии с договором жилого найма. Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются при согласии совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения администрации органов местного самоуправления. При переоборудовании нанимателями жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, необходимо разрешение не только местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст.209 ГК РФ принадлежат все права на жилой дом, включая и распоряжение им.
    
    Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст.19.1 КоАП как самоуправство.
    

    Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
     
    Часть 2 статьи 7.21 КоАП предусматривает в качестве специального состава самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. Имея в виду повышенную общественную вредность нарушений такого рода, с учетом того, что они затрагивают покой жильцов соседних квартир, могут ухудшать условия нормального проживания многих других граждан, законодатель предусмотрел повышенную ответственность за такого рода правонарушения (в виде штрафа от 20 до 25 МРОТ) по сравнению с ответственностью за нарушение правил переоборудования жилых домов, квалифицируемое по ч.1 данной статьи.
     
    Правонарушения, квалифицированные в соответствии с комментируемой статьей, могут быть умышленными или неосторожными.
    
    Субъекты этих нарушений - граждане.
     
    Если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематически разрушают или портят помещение, или используют его не по назначению, либо систематическими нарушениями правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, виновные лица могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.98 ЖК). Иски о нарушениях договоров найма могут быть предъявлены и к лицам, нарушающим порядок переустройства жилых помещений.
     
    Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственной жилищной инспекции (ст.23.55).
    
    Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов (ч.1 ст.28.3).
          
    Статья 7.22 КоАП предусматривает ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений:
    
    "Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -
    

    влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда".
      
    Организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда - государственного, муниципального и частного - осуществляется с соблюдением требований ГК РФ и ЖК РСФСР, Основ федеральной жилищной политики (Закон РФ от 24 декабря 1992 года N 4218 с последующими изменениями и дополнениями), законов субъектов РФ.
    
    Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилищных фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий любых форм собственности. Государственные и муниципальные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия обязаны осуществлять по договорам техническую эксплуатацию и ремонт частно-жилищного фонда. Государственный контроль за строительством, содержанием и использованием жилищного фонда ведется органами местного самоуправления, органами Государственной жилищной инспекции, органами Государственного архитектурно-строительного надзора, иными специально уполномоченными органами.
    
    Жилищный кодекс РСФСР перечисляет основные функции жилищно-эксплуатационной организации, т.е. специализированной организации, которая непосредственно обеспечивает сохранность и надлежащее использование жилищного фонда. К числу таких организаций относятся управления домами (жилищно-эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило, создаются единые жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др. Типовое положение об управлении домами, эксплуатационной (жилищной) конторе утверждено приказом Минжилкомхоза РСФСР от 8 июля 1963 года N 204.
    
    Собственники жилых помещений, в том числе приватизированных, вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания своих жилых помещений, включая государственные организации и частные фирмы.
    

    Вопросы, касающиеся обязанностей наймодателя по договору социального найма, содержат "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР", утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 (в редакции постановлений Правительства РФ от 18 января 1992 года N 34; от 23 июля 1993 года N 726). В соответствии с Жилищным кодексом и названными нормативными актами наймодатель обязан в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда: систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, а также осмотр объектов благоустройства придомовых территорий; своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них; обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов, а также придомовых территорий; своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
    
    Выявленные в результате периодического обследования состояния домов государственного и муниципального жилищных фондов непригодные для проживания дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся по решению исполнительных органов власти субъектов РФ.
    
    Основанием для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд (см. ст.288 ГК РФ) служит приказ Госстроя РФ от 31 декабря 1999 года N 177 "Об утверждении методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания". Согласно Положению о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации (утверждено постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 в редакции постановлений от 24 февраля 1995 года N 182 и от 13 октября 1997 года N 1303) контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые осуществляют органы государственной жилищной инспекции.
     
    В соответствии с ЖК переустройство, перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и с разрешения органов местного самоуправления (ст.84). Споры, возникающие в связи с отказом нанимателя или членов его семьи в производстве переустройства или перепланировки жилого помещения, разрешаются в судебном порядке.
    

    Ответственность за незаконное переустройство жилых помещений наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг и при установлении низкого качества работ. Административная ответственность допустима лишь при наступлении названных и иных отрицательных последствий переустройства, что существенно ухудшает условия использования жилого помещения.
     
    Объективная сторона описываемых административных правонарушений заключается как в действии, так и в бездействии виновных должностных и юридических лиц. Например, бездействием должностного лица является нарушение установленных сроков производства ремонта жилья, а также непринятие мер к переводу непригодных для постоянного проживания жилых помещений в нежилые. Напротив, незаконное переоборудование жилых помещений должно выражаться в активных действиях нарушителя.
     
    Правонарушения, предусмотренные комментируемой статьей, могут быть как умышленными, так и неосторожными.
     
    Субъектами ответственности по данной статье в отличие от ст.7.21 являются не граждане, а должностные и юридические лица. Среди них жилищно-эксплуатационные организации и их управляющие, подрядные организации, администрация органов местного самоуправления, межведомственные комиссии, собственники жилых домов, другие органы и их должностные лица.
     
    Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственной жилищной инспекции (ст.23.55).

    Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов (ч.1 ст.28.3).

Л.Б.Остромухов,
юридический центр "ЛЕКС"
    СПб, Московский пр., д.7
тел.: 310-43-05
    mailto: [email protected]

12 августа 2003 года N Ю3949