Правила содержания и ремонта жилых домов

 Вопрос:

    
    Нашему дому "хрущевке" уже 40 лет. Если стены и перекрытия еще в отличном состоянии, то этого не скажешь про сгнившие оконные рамы, перекосившиеся двери, ржавые трубы и протекающие батареи. Существует ли нормативный срок эксплуатации окон, дверей и труб? Что делать, когда этот срок истек, владельцу муниципальной квартиры? И как поступать в этом же случае владельцу приватизированной квартиры?
    
  

 Ответ:

    
    В документе "Нормативный уровень качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов: Общие положения", утвержденном в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами федерального уровня постановлением Губернатора СПб от 27.09.2004 N 843-пг, сказано: "…при определении продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий, с учетом проведения их профилактических ремонтов, следует руководствоваться Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р), утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.88 N 312".
    
    При нормальных условиях эксплуатации (своевременный, каждые 3-5 лет, текущий ремонт и не только аварийный, но и профилактический, предупреждающий преждевременный износ конструкций и элементов здания). Пункт 2 указанных ВСН рекомендует следующую минимальную продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий:
    
    Трубопроводы холодной воды из оцинкованных (газовых черных) труб - 30 (15) лет;
    
    Трубопроводы канализации чугунные (керамические, пластмассовые) - 40 (60, 60) лет;
    
    Трубопровод горячей воды из газовых оцинкованных труб (газовых черных труб) при схемах теплоснабжения: закрытых - 20 (10) лет, открытых - 30 (15) лет;
    
    Трубопроводы: стояки при схемах закрытых - 30 лет, открытых - 15 лет; домовые магистрали при схемах закрытых - 20 лет, открытых - 15 лет.
    
    Радиаторы центрального отопления чугунные (стальные) при схемах теплоснабжения закрытых - 40 (30) лет; открытых - 30 (15) лет;
    
    Герметизированные стыки мест примыкания оконных (дверных) блоков к граням проемов - 25 лет;
    
    Оконные и балконные заполнения - деревянные (металл.) переплеты - 40 (50) лет;
    
    Дверные заполнения: внутриквартирные - 50 лет; входные в квартиру - 40 лет; выходные на лестничную клетку - 10 лет.
    
    Рекомендованные сроки эксплуатации для "хрущевок" не только истекли, но должны быть скорректированы в меньшую сторону. В Санкт-Петербурге жилищный фонд принадлежит городу, но не муниципалитетам. На протяжении последних 15-ти лет город своих обязанностей по текущему ремонту домов типа "хрущевки" практически не исполнял либо исполнял их в объеме значительно меньшем, чем обеспечивают перечисляемые по счетам-квитанциям платежи, мотивируя это недоплатами, нехваткой кадров и проч. Исправно работали только аварийные службы. Капитальный же ремонт или хотя бы отдельные его элементы в большинстве "хрущевок" не производились вовсе.
    
    Согласно Жилищному кодексу РФ владелец "муниципальной квартиры" - наниматель по договору социального найма. Наймодатель - государство, в лице соответствующих органов районной администрации, как собственник несет бремя содержания сданной в наем квартиры, а также общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 ст.30 ЖК РФ). Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
    

    Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, относят к капитальному ремонту работы по полной замене существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения; утепление жилых зданий путем устройства оконных заполнений с тройным остеклением, устройства наружных тамбуров (читай: замена окон и дверей). Перечень имеет рекомендательный характер, но подтвердить указанные работы, как капитальный ремонт, возможно. Следовательно, выполняться они должны наймодателем - собственником за свой счет. Наниматель, согласно пп.5 п.1 ст.67 ЖК РФ, вправе в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (участия в расходах по замене труб, окон, дверей на лестничной клетке), а также предоставления коммунальных услуг (что невозможно без удовлетворительного состояния коммуникаций).
    
    При неисполнении (или ненадлежащем исполнении) наймодателем своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем: жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель, по своему выбору, вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязательств (п.2 ст.66 ЖК РФ).
    
    В соответствии со ст.210 ГК РФ государство, как один из собственников дома-"хрущевки" (большая часть жилищного фонда этих серий - собственность частно-государственная), ответственно за состояние многоквартирного дома и обязано вместе с другими собственниками обеспечить надлежащее (соответствующее обязательным требованиям нормативно-правовых актов, некоторые из них указаны выше) управление этим домом (непосредственное управление, ТСЖ, управляющая компания - ст.161 ЖК РФ).
    
    По мнению старшего гос. жилищного инспектора Московской области А.С.Кургановой, государственная жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью (при МЧС России), подразделения энергетического надзора (при Федеральном агентстве по энергетике), инспекции Госгортехнадзора России (при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору) и другие уполномоченные органы при любого рода нарушениях вправе спросить не только с тех управляющих, которые нарушают установленные требования, но, в первую очередь, с собственников, которые привлекли этих исполнителей.
    

    Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов предусмотрена ст.7.22 Кодекса об административных правонарушениях.
    
    "Владелец приватизированной квартиры" является собственником этой квартиры, части общего имущества в многоквартирном доме и, также как и государство, несет бремя содержания своей квартиры и всего дома в целом, пропорционально своей доле в общем имуществе. Следовательно, окна и двери в своей квартире он должен менять за свой счет. А вот что касается батарей и труб, тут дело обстоит иначе. Согласно приложению N 2 к указанному выше "Нормативному уровню качества", внутриквартирное оборудование, работа или состояние которого оказывает влияние на работу или состояние инженерного оборудования дома, например, радиаторы отопления, стояки и др., относится к общему имуществу жилых домов, значит, и капитальный ремонт либо их полная замена должны финансироваться сообща (в данном случае всем подъездом или, по крайней мере, всеми, кто подключен к стояку).
    
    Окна, двери, трубопровод и радиаторы на лестничной клетке - это общее имущество всех собственников дома, и "владелец приватизированной квартиры" обязан принимать участие в расходах на капитальный ремонт этих элементов здания.
    
    Однако стоит отметить, что государственные жилищные службы длительное время не производили ни капитального, ни планово-предупредительного ремонта, многократно оплаченного горожанами. Соответственно государство является должником по этим обязательствам. Получить же долг от государства можно только организованно, например, путем создания ТСЖ. Однако принимать дом по акту у балансодержателя - РЖА следует только после проведения независимой оценки его состояния и компенсации государством разницы между кредиторской (долг жителей-неплательщиков) и дебиторской (долг государственных жилищных служб) задолженностями, в виде предварительного (или в ближайшие 2-3 года) ремонта общих коммуникаций и оборудования дома. Таким образом, если "владелец приватизированной квартиры" проявит необходимую активность, он может рассчитывать на то, что "…сгнившие оконные рамы, перекосившиеся двери, ржавые трубы и протекающие батареи…" в его подъезде будут заменены без каких-либо дополнительных финансовых затрат.
    
    

Адвокат Елена Астахина,
Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб, Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

20 апреля 2006 года N Ю9556