Российский налоговый курьер, N 17, 2006 год                                         
К.В.Котов,
советник РФ II класса,
Управление администрирования налогов с доходов физических лиц ФНС России
    
    

Имущественный налоговый вычет при продаже жилья

    В предыдущем номере мы рассказали об особенностях предоставления имущественных налоговых вычетов по НДФЛ при покупке и строительстве жилья*. Сегодня речь пойдет о том, как применить аналогичный вычет к доходам от продажи жилья.

_______________

    * См. статью "Имущественный вычет по НДФЛ при покупке жилья" // РНК, 2006, Т 16. - Примеч. ред.

    Владельцы жилых домов, квартир, а также долей в них нередко продают свое имущество. Объектом продажи зачастую становится отдельная комната, а также право на квартиру в строящемся доме.
    
    Доходы, полученные гражданами от продажи имущества или передачи имущественных прав, облагаются НДФЛ (п.1 ст.210 НК РФ). Налогоплательщик может воспользоваться положениями статьи 220 Налогового кодекса и уменьшить налоговую базу по НДФЛ либо на сумму расходов, связанных с получением такого дохода, либо на величину имущественного налогового вычета.
    
    В какой ситуации налогоплательщик имеет право воспользоваться вычетом, а в какой нет? Как определить размер вычета? Об этом и поговорим.     
    

Размер вычета

    Как следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, размер вычета зависит от того, сколько лет жилье находилось в собственности налогоплательщика: если три года и более - вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи. По имуществу, которым налогоплательщик владел менее трех лет, размер вычета не может превышать 1 млн. руб.
    
    При реализации имущества, которое находится в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. А в случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, совладельцам нужно договориться между собой о том, на какие доли вычета они будут претендовать.
    
    При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, для распределения вычета достаточно соглашения совладельцев в простой письменной форме.
    
    В некоторых ситуациях, например при продаже комнат, размер вычета зависит и от того, как оформлено право собственности на жилье. Но об этом чуть позже.
    
    Налогоплательщик, получив доходы от продажи собственного жилья, обязан отразить их в декларации по НДФЛ (она составляется по итогам налогового периода). Декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика. Одновременно нужно подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
    
    Таким образом, по доходам от продажи жилья, полученным в текущем году, декларацию по НДФЛ за 2006 год и указанное заявление налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля 2007 года.
    
    Рассмотрим несколько ситуаций, связанных с предоставлением вычета, которые обычно вызывают вопросы у налогоплательщиков.
    
    

Комната принадлежала налогоплательщику менее трех лет

    В этом случае размер предоставляемого вычета при продаже комнаты будет зависеть от того, как на нее оформлены документы.
    
    Предположим, в свидетельстве о регистрации права собственности сказано, что гражданину принадлежит доля в виде комнаты. Тогда при продаже комнаты налогоплательщик имеет право претендовать на вычет в пределах 1 млн. руб.
    
    В документах в качестве объекта права может быть указана комната, а не доля в квартире или жилом доме. В этом случае налогоплательщик получит имущественный налоговый вычет в размере не более 125 000 руб. Объясняется это тем, что в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет 1 млн. руб., комнаты не упомянуты*. Поэтому сумма, полученная от продажи комнаты, относится к доходам от продажи иного имущества. А к таким доходам применяется вычет в размере 125 000 руб. Это позиция налоговых органов.
______________
    * 27 июля 2006 года президент подписал Федеральный закон N 144-ФЗ с поправками в статью 220 НК РФ. Налогоплательщики получат право применять с 1 января 2007 года имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. и при продаже комнаты. - Примеч. ред.
    
    Пример 1
    
    А.Н.Рогожникова в апреле 2004 года приобрела в собственность комнату, а в июне 2005 года продала ее за 500 000 руб. В договоре купли-продажи в качестве объекта права указана комната.
    
    В 2006 году А.Н.Рогожникова подала в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2005 год и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Для упрощения примера другие доходы не рассматриваются.)
    
    Поскольку в документах в качестве объекта права указана комната и она находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, доход от ее продажи можно уменьшить только на сумму 125 000 руб. Следовательно, А.Н.Рогожникова обязана уплатить в бюджет НДФЛ в размере 48 750 руб. [(500 000 руб. - 125 000 руб.) х 13%].
    
    

Квартира приобретена по частям

    Рассмотрим такую ситуацию. Квартиру покупали по частям, а затем продали. Допустим, одна часть квартиры находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, а другая - менее этого срока.
    
    В такой ситуации имущественные налоговые вычеты предоставляются отдельно в отношении дохода от продажи доли квартиры, приобретенной более трех лет назад, и дохода от продажи доли, срок владения которой составляет менее трех лет. Иными словами, чтобы определить размер вычетов, надо полученную от продажи квартиры сумму разделить пропорционально долям квартиры, приобретенным в разные периоды.
    
    В отношении доли квартиры, которая приобретена более трех лет назад, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю. А по доле квартиры, приобретенной менее трех лет назад, размер вычета определяется исходя из выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю, но не более 1 млн. руб.
    
    Для применения вычета налогоплательщику необходимо иметь документы, подтверждающие дату приобретения каждой доли.
    
    Пример 2
    
    В марте 2003 года С.А.Самохвалов приобрел половину квартиры, а в январе 2006 года - оставшуюся половину. В июле 2006 года он продал эту квартиру за 3 млн. руб.
    
    В 2007 году С.А.Самохвалов должен подать в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ за 2006 год и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Другие доходы рассматривать не будем.)
    
    От продажи каждой доли квартиры С.А.Самохвалов получил доход 1 500 000 руб. (3 000 000 руб. х 50%).
    
    По доле квартиры, приобретенной в марте 2003 года (находилась в собственности более трех лет), С.А.Самохвалов получит вычет в размере 1 500 000 руб.
    
    Доходы от продажи доли, приобретенной в январе 2006 года (находилась в собственности менее трех лет), можно уменьшить только на 1 000 000 руб.
    
    Таким образом, налоговая инспекция предоставит С.А.Самохвалову имущественный налоговый вычет в общей сумме 2 500 000 руб. (1 500 000 руб. + 1 000 000 руб.). Налогоплательщик должен будет уплатить в бюджет НДФЛ в размере 65 000 руб. [(3 000 000 руб. - 2 500 000 руб.) х 13%].
    
    

Квартира в строящемся доме

    Еще одна распространенная ситуация. Налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора он передает определенную денежную сумму, а взамен получает право на долю в строящемся доме (право на получение в собственность конкретной квартиры). Через несколько лет инвестор уступает принадлежащее ему право требования квартиры другому лицу за сумму, превышающую размер платежа, внесенного на строительство квартиры. Налогоплательщик полагает, что он получил доход от продажи квартиры и вправе претендовать на имущественный налоговый вычет. Так ли это?
    
    Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Передачу права требования оформляют договором цессии (договором уступки права требования). Это определено в статье 382 Гражданского кодекса.
    
    Право требования является имущественным правом. Соответственно если уступка требования осуществляется на возмездной основе, то договор цессии можно рассматривать как договор купли-продажи имущественных прав.
    
    Имущественные права не относятся к имуществу. Это установлено в пункте 2 статьи 38 Налогового кодекса. Значит, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется. Поэтому гражданин, который уступил право требования квартиры другому лицу, не может претендовать на вычет.
    
    А как в рассматриваемом случае определяется объект налогообложения?
    
    В статье 41 Налогового кодекса сказано следующее. Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. В приведенной ситуации  такой выгодой является разница между суммой дохода, которую налогоплательщик получил в соответствии с договором уступки права требования квартиры, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Эта выгода и будет являться объектом налогообложения по НДФЛ.
    
    Пример 3
    

    А.П.Вахрушева в мае 2003 года заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора она вносит 2 500 000 руб. и получает право требования квартиры общей площадью 82 кв. м на 3-м этаже по адресу: ул. Лесная, д. 2, корп. 6.
    
    В сентябре 2006 года А.П.Вахрушева по договору цессии передала свое право требования квартиры С.К.Гаранину за 4 600 000 руб.     
    
    К доходам А.П.Вахрушевой от продажи указанного права имущественный налоговый вычет не применяется. НДФЛ облагается доход в размере 2 100 000 руб. (4 600 000 руб. - 2 500 000 руб.).