Условия освобождения от ответственности в договоре на долевое участие в строительстве

 Вопрос:

    
    Каковы условия освобождения от ответственности в договоре на долевое участие в строительстве?
    
  

 Ответ:

    
    В договоре при взаимном соглашении сторон могут быть указаны любые основания освобождения от ответственности. Эта возможность закреплена в статье 421 Гражданского кодекса РФ, где, в частности, сказано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Некоторые условия освобождения от ответственности как раз и содержатся в действующем законодательстве РФ.
    
    Принято различать три основных основания освобождения от ответственности. Это вступление в силу акта международной организации или заключенного государством международного договора, вступление в силу изданного государством одностороннего акта и так называемые обстоятельства непреодолимой силы.
    
    Если говорить об акте международной организации или заключенном государством международном договоре, то сторона может ссылаться на них как на условия, освобождающие от ответственности, только в случае вступления акта или договора в силу. Возможна ситуация, когда какой-либо акт международной организации принят, но вступит в силу только тогда, когда, например, он будет ратифицирован парламентами определенного числа государств. Такая же ситуация возможна и в случае с двусторонними и многосторонними договорами. Что касается данного условия освобождения от ответственности применительно к договору на долевое участие в строительстве, то это те случаи когда, например, какие-либо строительные материалы поставляются из-за границы или же транзитом через территорию другого государства. Международная организация, например ООН, может ввести запрет на поставку товаров как в какую-либо страну, так и из этой страны. Возможна ситуация, когда денежные средства инвестора размещены в зарубежном банке, а наше государство заключает международный договор, он вступает в силу и по этому договору Россия обязуется заморозить все отношения с государством, где находится банк. В этом случае получить деньги из этого банка будет проблематично и, по крайней мере, потребует значительных усилий и времени. При этом возможна задержка инвестором выплаты очередного взноса, и инвестор имеет право ссылаться на наличие условия, освобождающего его от ответственности.
    
    Конечно, приведенные случаи вряд ли часто встречаются и будут встречаться на практике. Гораздо чаще сторона не выполняет своего обязательства из-за вступления в силу одностороннего акта государства (обратите внимание - вступления в силу, а не просто принятия). Например, у строительной компании отзывается лицензия или не продлевается срок ее действия, и строительство дома останавливается. В этом случае надо выяснять, какова причина отзыва лицензии или непродления срока ее действия. Как правило, это происходит из-за каких-либо нарушений, допущенных строительной компанией. Например, она вовремя не сдала отчетную документацию или систематически нарушала правила строительства. В этом случае у строительной компании нет права ссылаться на наличие оснований, освобождающих ее от ответственности. Рассмотрим другую ситуацию. Земельный участок для строительства дома предоставляется застройщику распоряжением губернатора, на участке начинается строительство жилого дома, а через какое-то время суд признает распоряжение губернатора незаконным и земельный участок изымается. В этом случае можно говорить о наличии основания для освобождения от ответственности.
    

    В целом необходимо в каждой конкретной ситуации смотреть, не вызвано ли принятие акта государственной власти или органа местного самоуправления какими-либо нарушениями со стороны строительной компании.
    
    Во многих договорах, в том числе и договорах на долевое участие в строительстве, упоминается термин "форс-мажор". Строго говоря, этого понятия нет в нашем законодательстве. В Гражданском кодексе говорится (статья 401), что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
    
    Однако даже стихийное бедствие не будет являться основанием, освобождающим от ответственности, если его можно было предвидеть и предотвратить. Например, наводнение или подтопление участка строительства не является форс-мажором в Санкт-Петербурге, так как подобные случаи - обычное для нашего города явление. Пожар тоже не освободит сторону от ответственности, если он возник, например, из-за нарушения правил противопожарной безопасности. Даже если пожар возникнет из-за удара молнии и повредит строящийся объект, это не будет условием, освобождающим от ответственности. Возможность удара молнии тоже необходимо предвидеть и установить при необходимости громоотвод.
    
    Помимо форс-мажора в обстоятельства непреодолимой силы включаются различные события, вызванные "человеческим фактором". Это, например, войны, революции, забастовки и т.д. Однако даже в этом случае необходимо выяснить, произвели ли стороны все необходимые действия, чтобы уменьшить или полностью предотвратить пагубные последствия обстоятельств непреодолимой силы.
    

"Юридический Центр "ЛЕКС"
СПб, Московский пр., д.7
тел.: (812) 310-43-05
[email protected]

12 сентября 2007 года N Ю11895