ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 февраля 2007 года Дело N А64-4105/05-14


[Отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на жилые помещения, суд указал, что в силу п.2 ст.558 ГК РФ договор купли-продажи квартир подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а в соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем, договор уступки является ничтожной сделкой]
(Извлечение)

     
     
     Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: ..., при участии в заседании: от истца - Федосеева В.А., представителя, дов. от 01.12.2006; от ответчика - Бурлаковой С.В., адвоката, дов. N 3 от 12.07.2006, удост. N 27 от 18.10.2002; от третьего лица - не явился, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу жилищного кооператива "Строительно-сберегательная касса "Свой дом", г.Ульяновск, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.04.2006 (судья ...) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2006 (судьи: ...) по делу N А64-4105/05-14, установил:
     
     Жилищный кооператив "Строительно-сберегательная касса "Свой дом" (далее - Жилищный кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Радуга-R" (в процессе судебного разбирательства ответчик был заменен на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Радуга-R" - далее ООО "Радуга-R"), г.Тамбов, об обязании исполнить договор.
     
     В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать право собственности за Жилищным кооперативом соразмерно уплаченным средствам на 68 квартир в доме N 15 микрорайона "Южный" поселка Строитель Тамбовского района Тамбовской области; на 41 квартиру в доме N 5, по ул.60 лет СССР поселка Сатинка Сампурского района Тамбовской области; обязать ООО "Радуга-R" передать по актам приема-передачи Жилищному кооперативу жилые помещения, являющиеся предметом договора уступки права требования от 17.12.2002; обязать ООО "Радуга-R" совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на спорные жилые помещения.
     
     Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление содействия переселению администрации города Норильска.
     
     Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.04.2006, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2006, в иске отказано.
     
     В кассационной жалобе Жилищный кооператив просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на неверный вывод судов двух инстанций о незаключенности договоров купли-продажи и уступки права требования. Кроме того, как полагает истец, суд не дал оценки договору купли-продажи, который фактически является договором подряда, а следовательно, не нуждается в государственной регистрации.
     
     В отзыве на кассационную жалобу ООО Радуга-R" просит оставить принятые судебные решения без изменения как законные и обоснованные.
     
     В судебном заседании заявитель жалобы поддержал доводы, изложенные в жалобе.
     
     Представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в отзыве на жалобу. Кроме того, она показала, что дальнейшие действия Автономной некоммерческой организации (проведение совещания 15.10.2003 без участия Жилищного кооператива, несообщение ответчику о договоре уступки) и Жилищного кооператива (заключение с ООО "Радуга-R" 21.05.2004 договора инвестирования, предъявление иска в суд к ООО "Радуга-R" об исполнении договора инвестирования) свидетельствуют о том, что договор уступки права требования не был заключен на дату 17.02.2002. Только после того, как суд отказал Жилищному кооперативу в иске об исполнении договора инвестирования, кооператив стал предъявлять иск об исполнении договора уступки права требования. Причем этот договор самим Жилищным кооперативом не исполнен.
     
     Третье лицо надлежаще уведомлено о дате и месте судебного разбирательства, но его представитель в суд округа не явился. Судебная коллегия считает необходимым рассмотреть дело в его отсутствие.
     
     Выслушав стороны, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, кассационная инстанция приходит к выводу о необходимости оспариваемые решение и постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
     
     Как усматривается из материалов дела, 02.12.99 между ЗАО "Радуга-R" (продавец) и Автономной некоммерческой организацией "Промышленно-финансовое Управление Академии переподготовки кадров Вооруженных сил и правоохранительных органов" (далее - Автономная некоммерческая организация - покупатель) был заключен договор купли-продажи квартир, а именно: 68 квартир в поселке Строитель, дом N 15 (вторая очередь), в микрорайоне Южный, Тамбовского района Тамбовской области, общей площадью 3618 кв.м, общей стоимостью 12663000 руб.; 60 квартир в поселке Сатинка, в микрорайоне "Центральный", общей площадью 3350 кв.м, общей стоимостью 11725000 руб.; 68 квартир в доме N 5 по ул.Куйбышева в г.Рассказово Тамбовской области, общей площадью 4029 кв.м, общей стоимостью 14101500 руб. По условиям договора оплата квартир покупателем в полной стоимости производится в декабре 1999 года по фиксированной цене 3500 руб. за один квадратный метр площади жилья. Пунктом 4.1 договора уточнено, что оплата 1 квадратного метра жилья по фиксированной цене 3500 рублей производится до 01.01.2000 (т.1, л.д.14).
     
     17.12.99 между Управлением капитальных ремонтов и строительства администрации г.Норильска (правопредшественник Управления содействия переселению администрации г.Норильска - дольщик) и Автономной некоммерческой организацией (застройщик) был заключен договор N 15-0563 на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому застройщик обязуется осуществить строительство жилых помещений в г.Тамбове Тамбовской области и в г.Курске, в том числе в г.Тамбове: 68 квартир в поселке Строитель, дом N 15, микрорайон "Южный", общей площадью 3021,8 кв.м, на общую стоимость 12676300 руб.; 41 квартира в райцентре "Сатинка", микрорайон "Центральный", общей площадью 2066,48 кв.м, общей стоимостью 7232680 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра жилья 3500 руб. С учетом жилья в г.Курске общая площадь жилья 7114,99 кв.м, общая стоимость 24187195 руб. Пунктом 3.3.3 договор предусмотрено, что дольщик перечисляет до 10.03.2000 5 млн. рублей, до 15.05.2000 - 19187195 руб. (т.1, л.д.18).
     
     Дополнительным соглашением N 15-0599 от 24.05.2000 к договору на долевое участие в строительстве жилья от 17.12.99 внесены изменения в договор в части количества жилья по г.Курску и в график финансирования. До 30.03.2000 дольщик должен перечислить 6086295 руб., до 01.04.2000 - 5613705 руб., до 15.05.2000 - 10 млн.руб., 1939035 руб.- по предоставлению застройщиком актов госкомиссии о вводе жилья в эксплуатацию (т.1, л.д.24).
     
     15.10.2003 администрация г.Норильска, Автономная некоммерческая организация и ЗАО "Радуга-R" составили соглашение, оформленное в виде протокола заседания комиссии, согласно которому с целью ускорения расчетов между администрацией г.Норильска и Автономной некоммерческой организацией по договору от 17.12.99 в части жилья в Тамбовской области предоставление квартир будет производиться ЗАО "Радуга-R" непосредственно администрации г.Норильска; Автономная некоммерческая организация засчитывает стоимость передаваемого от ЗАО "Радуга-R" к администрации г.Норильска жилья в счет исполнения обязательств ЗАО "Радуга-R" по договору купли-продажи от 02.12.99 перед Автономной некоммерческой организацией. Список квартир, которые ЗАО "Радуга-R" обязалось напрямую передать, а администрация г.Норильска принять, определен следующим образом: в поселке Строитель Тамбовского района, микрорайон "Южный", дом N 15, квартиры 73, 160, 194, 197, 200, 210, 216, 87, 139, 145, 151, 153, 156, 158, 161, 162, 183, 134, 173, 178, 195, 198, 215, 218; в поселке Сатинка Тамбовского района, в микрорайоне "Центральный", ул.60 лет СССР, дом N 5, квартиры: 14, 22, 26, 34, 42, 43, 46, 50, 54. До 01.12.2003 участвующие в совещании лица обязались произвести сверку задолженности по договорам купли-продажи от 02.12.99 и на долевое участие в строительстве жилья от 17.12.99 (т.1, л.д.27).
     
     21.05.2004 между Жилищным кооперативом (инвестор) и ЗАО "Радуга-R" (застройщик) были заключены два договора инвестирования строительства, по которым инвестор обязался произвести финансирование строительства на сумму 14387380 руб. 45 квартир общей площадью 2492,31 кв.м в жилом доме N 5 по ул.60 лет СССР в микрорайоне "Центральный" поселка Сатинка Сампуровского района Тамбовской области и на сумму 7339366 руб. 24 квартир общей площадью 1259,75 кв.м в жилом доме N 15 в микрорайоне "Южный" поселка Строитель Тамбовского района Тамбовской области путем передачи застройщику простых векселей. Перечень квартир указан в приложениях к договорам (том 2, л.д.20-30). Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.06.2005 по делу N А64-2229/05-7 Жилищному кооперативу отказано в иске к ЗАО "Радуга-R" об обязании последнего исполнить договор от 21.05.2004 инвестирования строительства жилого дома N 15 в микрорайоне "Южный" поселка Строитель со ссылкой на неисполнение кооперативом своих обязательств по финансированию строительства (т.1, л.д.100).
     
     Ссылаясь на то, что 17.12.2002 Автономная некоммерческая организация (цедент) и Жилищный кооператив (цессионарий) заключили договор об уступке права требования, по которому цедент уступает, а цессионарий принимает на себя право требования с ЗАО "Радуга-R" по договору купли-продажи от 02.12.99 68 квартир в доме N 15 в поселке Строитель микрорайона "Южный", Тамбовского района, 41-й квартиры в поселке Сатинка Сампуровского района Тамбовской области, однако ЗАО "Радуга-R" уклоняется от исполнения данного договора, Жилищный кооператив обратился с вышеуказанным иском в суд.
     
     Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно свой вывод мотивировали тем, что в силу п.2 ст.558 ГК РФ договор купли-продажи квартир подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п.2 ст.389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Таким образом, договор уступки является ничтожной сделкой.
     
     Кроме того, по договору купли-продажи у Автономной некоммерческой организации имеется не только право на получение квартир от ЗАО "Радуга-R", но прежде всего - обязанность произвести оплату стоимости этих квартир. Из договора уступки права требования не видно, исполнила ли Автономная некоммерческая организация свою обязанность по оплате стоимости квартир и в каком размере произведена оплата на дату заключения договора. Истцом таких доказательств тоже не представлено. Следовательно, вместе с уступкой права требования долга должен был быть произведен и перевод долга. А в силу п.1 ст.391 ГК РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, то есть ЗАО "Радуга-R". Такого согласия истребовано не было. Значит, договор уступки ничтожен еще и по этому основанию.
     
     Договор уступки права требования - возмездный договор. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что за уступку права требования цессионарий обязуется уплатить за цедента 19492376 руб. Управлению капитальных ремонтов и строительства г.Норильска по договору на долевое участие в строительстве жилья N 15-0563 от 17.12.99 с дополнением N 15-0599 от 24.05.2000. Однако по договору на долевое участие от 17.12.99 именно на Управлении капитальных ремонтов и строительства г.Норильска лежит обязанность произвести финансирование строительства, перечислив денежные средства в адрес Автономной некоммерческой организации, а не наоборот. Объяснить содержание пункта 1.3 договора уступки представитель истца в судебном заседании не смог. Доказательств исполнения указанного пункта договора Жилищный кооператив также не представил.
     
     При таких обстоятельствах Жилищному кооперативу по праву отказано в иске.
     
     Довод заявителя жалобы о том, что договор купли-продажи квартир от 02.12.99 фактически является договором подряда, а поэтому не требуется его государственной регистрации, был предметом исследования суда первой инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.
     
     Оснований для отмены обжалуемых судебных решений не усматривается.
     
     Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд постановил:
     
     Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.04.2006 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2006 по делу N А64-4105/05-14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
     
     Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.
     
     Резолютивная часть постановления изготовлена 16.02.2007.
     
     Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2007.
     
     

Председательствующий
...

Судьи
...