ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 марта 2007 года Дело N А56-47069/2005


[Суд направил на новое рассмотрение дело о признании недействительным договора аренды, заключенного ответчиками, так как судебные инстанции не исследовали и не дали оценку разрешению Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга от 13.02.97, выданному на разработку проекта культурно-спортивного комплекса, включающего реставрацию дворца, гостиничного комплекса, гольф-курса, гольф-академии, и акту сдачи-приемки выполненных работ по реставрации дворца]

     
     
     Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Грачевой И.Л., судей: Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии: от закрытого акционерного общества "Спортивный клуб "Питер-Гольф" генерального директора Рыбина A.M. (протокол годового общего собрания акционеров от 15.06.2004), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Силантьевой О.В. (доверенность от 10.01.2007 N 40-42), от федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Змиевской С.А. (доверенность от 15.02.2007 N 12д), от общества с ограниченной ответственностью "Бельведер-Гольф" Милюковой А.В. (доверенность от 17.11.2004), от Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия Лардугина А.А. (доверенность от 17.11.2006 N 1/152), рассмотрев 14.03.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Спортивный клуб "Питер-Гольф" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2006 по делу N А56-47069/2005 (судьи: Барканова Я.В., Ларина Т.С., Тимухина И.А.), установил:
     
     Закрытое акционерное общество "Спортивный клуб "Питер-Гольф" (далее - ЗАО "СК "Питер-Гольф") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Бельведер-Гольф" (далее - ООО "Бельведер-Гольф") и государственному учреждению "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации с иском о признании недействительным договора от 16.07.2004 N Д2-78/1, заключенного ответчиками, а также о выселении ООО "Бельведер-Гольф" из Дворца "Бельведер", расположенного на земельном участке по адресу: Петродворец, Луговой парк, Бабигонский холм.
     
     В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственное учреждение "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации заменено на федеральное государственное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - Агентство).
     
     Определением суда от 13.12.2005 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ Росимущества).
     
     Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия (далее - Росохранкультура) и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.
     
     Решением от 27.06.2006 (судья Трегубова А.И.) суд признал недействительным оспариваемый договор и выселил ООО "Бельведер-Гольф" из помещений общей площадью 583,6 кв.м, находящихся на земельном участке по адресу: Петродворец, Луговой парк, Бабигонский холм. В удовлетворении иска, предъявленного к ТУ Росимущества, суд отказал.
     
     Постановлением апелляционного суда от 15.11.2006 решение от 27.06.2006 отменено, в удовлетворении иска отказано.
     
     В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление апелляционного суда от 15.11.2006 как принятое с нарушением норм материального права и не соответствующее фактическим материалам дела и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы ссылается на следующее: в распоряжении Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Министерства культуры Российской Федерации от 29.12.2001 N 13/3749 отсутствуют сведения о точном адресе объектов недвижимости, их кадастровых номерах, площади, этажности, а также сведения об обременениях, что является основанием для отказа в регистрации права оперативного управления агентства на Дворец "Бельведер"; между тем в нарушение существующего порядка право оперативного управления Агентства было зарегистрировано учреждением юстиции; акт приема-передачи от 12.03.2004 от КГИОП к Агентству федерального недвижимого имущества, являющего объектом культурного наследия федерального значения, не может считаться надлежащим актом приема-передачи имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку КГИОП не являлся владельцем имущества и не имел полномочий собственника; только КУГИ, обладавший на момент составления акта от 12.03.2004 полномочиями по управлению и распоряжению имуществом Российской Федерации, мог выступать передающей стороной; Дворец "Бельведер" был передан истцу на основании охранно-арендного договора, после истечения срока действия которого арендуемое здание по акту приема-передачи не возвращалось и фактически находилось в пользовании истца на основании договора об инвестиционной деятельности от 02.12.96; в соответствии с пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете, следовательно, Агентство было не вправе заключать договор аренды Дворца "Бельведер" с ООО "Бельведер-Гольф"; заключение договора аренды непосредственно государственным учреждением делает указанный договор ничтожной сделкой в силу статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.
     
     ЗАО "СК "Питер-Гольф" в своей кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда и удовлетворить иск, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, в оспариваемом постановлении апелляционный суд неправильно применил нормы действующего законодательства Российской Федерации об охране объектов культурного наследия и необоснованно не применил в отношении работ, проводимых истцом во Дворце "Бельведер", действующие строительные нормы и правила; Дворец "Бельведер" находится во владении истца на основании действующего договора об инвестиционной деятельности от 02.12.96 и является объектом действующего договора строительного подряда, заключенного истцом со специализированной организацией - обществом с ограниченной ответственностью "Реставратор" - для завершения работ и устранения недостатков, указанных в акте комиссии от 12.09.2003, и последующей сдачи Дворца "Бельведер" в эксплуатацию; в период реконструкции здание не могло быть объектом аренды по спорному договору; на момент подписания инвестиционного договора, по которому Дворец "Бельведер" был предоставлен истцу для реставрации и приспособления для целей гольф-клуба, здание дворца уже находилось во владении и пользовании истца на основании акта приема-передачи от 22.03.96, подписанного уполномоченным представителем собственника в лице КУГИ; истец обратно здание никому не передавал, поэтому сделка по передаче тех же правомочий в отношении того же объекта другому лицу ничтожна.
     
     ЗАО "СК "Питер-Гольф" в отзыве на кассационную жалобу КУГИ поддержало изложенные в ней доводы.
     
     ООО "Бельведер-Гольф" и Агентство в отзывах на кассационные жалобы просят оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
     
     КГИОП в отзывах на кассационные жалобы не выразил отношения к жалобам, но указал на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что здание Дворца "Бельведер" в период реконструкции как объект культурного наследия изъят из оборота или ограничен в обороте и что акт приема-передачи дворца от 12.03.2004, подписанный КГИОП и Агентством, признан надлежащим доказательством передачи названного объекта при рассмотрении арбитражным судом дела N А56-37562/04.
     
     В судебном заседании представители КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф" поддержали доводы кассационных жалоб, а представители ООО "Бельведер-Гольф" и Агентства -доводы, приведенные в отзывах на них.
     
     Представитель Росохранкультуры не выразил отношения к жалобам, пояснив, что Росохранкультура не имеет отношения к рассматриваемому спору, поскольку в ее полномочия не входит охрана памятников и объектов культурного наследия или распоряжение ими, а только контроль за соблюдением законодательства в области охраны названных объектов.
     
     ТУ Росимущества и КГИОП, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.
     
     Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.96 N 435-р "О проектировании и строительстве культурно-спортивного комплекса в Петродворцовом районе" утверждено решение городской инвестиционно-тендерной комиссии Санкт-Петербурга, разрешающей истцу проектирование и строительство культурно-спортивного комплекса и реставрационно-восстановительные работы в границах бывшего Лугового парка в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга.
     
     В пункте 3.2 решения названной комиссии указано, что Дворец "Бельведер" и спальный корпус, находящиеся на территории бывшего Лугового парка, целевым назначением переданы в аренду ЗАО "СК "Питер-Гольф" (договор от 22.02.96 N 16-000677) на 5 лет в соответствии с распоряжением КУГИ от 22.02.96 N 110-р с пролонгацией договора до 49 лет в случае выполнения ЗАО "СК "Питер-Гольф" плана-графика ремонтно-восстановительных работ, согласованного с КГИОП.
     
     На основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.96 N 435-р КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф" (застройщик) заключили договор об инвестиционной деятельности от 02.12.96 N 00-(и)003125(16) и договор аренды земельного участка от 04.07.2000 N 00/ЗК-01184.
     
     Согласно имеющемуся в деле паспорту памятника "Ансамбль Лугового парка", в состав которого входит Дворец "Бельведер", является памятником истории и культуры Российской Федерации.
     
     В связи с заключением названных договоров и на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.96 N 435-р ЗАО "СК "Питер-Гольф" заключило с КГИОП охранное обязательство от 03.10.97 N 2899 в отношении памятника федерального значения.
     
     Договор об инвестиционной деятельности от 02.12.96 N 00-(и)003125(16) предусматривал предоставление застройщику земельного участка по адресу: г.Петродворец, Луговой парк южнее Заячьего Ремиза, для проектирования, строительства культурно-спортивного комплекса и реставрационно-восстановительных работ за счет собственных и привлеченных средств.
     
     В пункте 3 договора указано, что описание инвестиционного проекта дано в приложении N 4 к договору.
     
     Согласно названному приложению инвестиционный проект предполагает объединить в один функциональный комплекс архитектурный ансамбль Дворца "Бельведер" с зеленой зоной бывшего Лугового парка и разместить на данной территории гольф-клуб международного уровня. В состав комплекса входят Дворец "Бельведер", бывший спальный корпус, территория собственного сада, территория бывшего Лугового парка, система прудов и водоемов, являющаяся частью водоподводящей системы петергофских фонтанов.
     
     Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 21.07.2001 N 522-ра внесены изменения в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.96 N 435-р. Пунктом 2 данного распоряжения ЗАО "СК "Питер-Гольф" разрешено проектирование и реконструкция спального корпуса Дворца "Бельведер" под гостиницу за счет собственных и привлеченных средств. КУГИ дано указание расторгнуть заключенный 22.02.96 КУГИ и истцом договор аренды здания спального корпуса Дворца "Бельведер" (пункт 3 распоряжения).
     
     На основании данного распоряжения КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф" 10.10.2001 подписали дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности от 02.12.96. Согласно пункту 1 названного соглашения стороны договорились изложить пункт 1.1 договора от 02.12.96 в следующей редакции: "КУГИ предоставляет земельный участок для строительства культурно-спортивного комплекса (объект 1) и здание спального корпуса Дворца "Бельведер" (объект 2) для реконструкции под гостиницу за счет собственных и привлеченных средств по адресу: территория бывшего Лугового парка в Петродворцовом административном районе для осуществления инвестиционного проекта (описание инвестиционного проекта - приложение 4а)".
     
     В пункте 5 дополнительного соглашения стороны предусмотрели срок сдачи в эксплуатацию объекта 2 - 21.03.2003, а объекта 1 - 21.07.2004.
     
     ЗАО "СК "Питер-Гольф" 12.09.2003 предъявило к сдаче приемочной комиссии, состоящей из представителей КГИОП, администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга, истца, генерального подрядчика - общества с ограниченной ответственностью "Реставратор", субподрядной и проектной организаций, работы по реставрации фасадов, внутренних интерьеров, устройству инженерных систем Дворца "Бельведер". В акте комиссии указано, что работы по сохранению названного памятника культурного наследия выполнены в соответствии с проектной документацией, согласованной с КГИОП, с хорошим качеством; работы по реставрации стилобата и гранитного цоколя, по примыканию гранитных (новых) полов галерей к историческим полам 1 и 2 этажей, по благоустройству прилегающей территории еще не закончены (т.1, л.д.39).
     
     Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 N 527 Дворец "Бельведер" включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в Санкт-Петербурге.
     
     Министерство культуры Российской Федерации и Министерство имущественных отношений Российской Федерации совместным распоряжением от 29.12.2001 N 13/3749 закрепили за Агентством на праве оперативного управления Дворец "Бельведер" и дали указание Агентству представить в КУГИ документы по названному памятнику и обеспечить государственную регистрацию права оперативного управления.
     
     КГИОП подписал с Агентством акт от 12.03.2004 приема-передачи Дворца "Бельведер", который был утвержден КУГИ. Право оперативного управления Агентства зарегистрировано учреждением по государственной регистрации прав 29.06.2004.
     
     Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-37562/04 установлено, что охранно-арендный договор от 22.02.96 N 16-000677, заключенный КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф", прекращен с 11.08.2002.
     
     Агентство по договору от 16.07.2004 передало ООО "Бельведер-Гольф" Дворец "Бельведер" в аренду сроком до 01.09.2022 для использования под офис.
     
     Агентство, ТУ Росимущества и ООО "Бельведер-Гольф" 09.11.2005 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 16.07.2004, в соответствии с которым права арендодателя по данному договору переданы ТУ Росимущества.
     
     ЗАО "СК "Питер-Гольф" обратилось с требованием о признании договора аренды от 16.07.2004 недействительным, ссылаясь на то, что Дворец "Бельведер" как объект договора об инвестиционной деятельности от 02.12.96 находился в его владении и не подлежал передаче во владение и пользование другому лицу до завершения его ремонта и реставрации, проводимых истцом в соответствии с названным договором.
     
     КУГИ, поддерживая заявленные требования, также считает, что Дворец "Бельведер" передан Агентством в аренду с нарушением действующего законодательства, регламентирующего инвестиционную деятельность, и статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации. КУГИ указывает, что Дворец "Бельведер" является объектом инвестиционной деятельности, осуществляемой истцом в рамках договора от 02.12.96.
     
     При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к следующим выводам: истец доказал, что по заключенным им как заказчиком договорам подряда проводится реконструкция Дворца "Бельведер"; поскольку реконструкция не закончена и объект не сдан в эксплуатацию, он выбыл из гражданского оборота, а следовательно, договор аренды от 16.07.2004 как противоречащий статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.
     
     Апелляционный суд, отменяя решение суда и отказывая в иске, посчитал, что из толкования условий дополнительного соглашения от 10.10.2001 к договору об инвестиционной деятельности от 02.12.96 Дворец "Бельведер" не является объектом данного договора; на основании этого договора реконструкции подлежал лишь спальный корпус; проводимые истцом реставрационные работы дворца не свидетельствуют о выбытии этого объекта из гражданского оборота; права истца как подрядчика по реставрационным работам передачей объекта в аренду другому лицу не затронуты, так как после завершения подрядных работ у подрядчика не возникает никаких вещных прав в отношении объекта реставрации.
     
     Кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, поскольку суды обеих инстанций не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, и не дали оценку документам и доводам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
     
     Возможность удовлетворения заявленных требований зависит от решения вопроса о том, является ли Дворец "Бельведер" объектом договора об инвестиционной деятельности от 02.12.96.
     
     Передача имущества для осуществления инвестиционной деятельности в силу статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действовавшего в момент заключения договора от 02.12.96, и статьи 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", действующего в настоящее время, предусматривает право инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Условия договора об инвестиционной деятельности, заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок его действия, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (статья 8 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ). До прекращения договора об инвестиционной деятельности и разрешения вопроса о правах инвестора в отношении произведенных им капитальных вложений собственник объекта инвестиционной деятельности не вправе передавать его во владение и пользование других лиц, поскольку это нарушает права инвестора.
     
     Как видно из материалов дела, договор от 02.12.96 и договор от 04.07.2000 аренды земельного участка, на котором расположен Дворец "Бельведер", не прекращены в установленном порядке, и стороны этих договоров (КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф") подтвердили их действительность.
     
     Сделав вывод о том, что Дворец "Бельведер" является предметом договора от 02.12.96, суд первой инстанции в обоснование этого вывода не сослался на имеющиеся в деле доказательства и документы, не исследовал условия договора и дополнительное соглашения к нему от 10.10.2001. Апелляционный суд, посчитав, что Дворец "Бельведер" не является объектом договора об инвестиционной деятельности от 02.12.96, не дал оценку представленным истцом и КУГИ в материалы дела приложению N 4 к договору от 02.12.96 и приложениям N 3а и 4а, редакция которых утверждена дополнительным соглашением от 10.10.2001 к названному договору. В этих приложениях приведены основные сведения по объекту инвестиционной деятельности и описание инвестиционного проекта. В приложении N 4а указано, что инвестиционным проектом предусмотрена реставрация и приспособление для целей гольф-клуба Дворца "Бельведер" (т.5, л.д.88).
     
     Апелляционный суд не исследовал и не дал оценку разрешению Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга от 13.02.97, выданному ЗАО "СК "Питер-Гольф" в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.96 N 435-р, на разработку проекта культурно-спортивного комплекса, включающего реставрацию Дворца "Бельведер", гостиничного комплекса, гольф-курса, гольф-академии (т.2, л.д.12-14), и акту от 12.09.2003 сдачи-приемки выполненных ЗАО "СК "Питер-Гольф" работ по реставрации Дворца "Бельведер". Апелляционный суд сослался на то, что ЗАО "СК "Питер-Гольф" произвело реставрационные работы во Дворце "Бельведер", однако не указал, во исполнение какого обязательства истец выполнял эти работы.
     
     При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
     
     При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, на основании всестороннего исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности установить, является ли Дворец "Бельведер" объектом инвестиционной деятельности ЗАО "СК "Питер-Гольф", осуществляемой в рамках договора от 02.12.96, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы по кассационным жалобам.
     
     Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:
     
     Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2006 по делу N А56-47069/2005 отменить.
     
     Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
     
     

Председательствующий
И.Л.Грачева

Судьи:
А.В.Кадулин
И.В.Сергеева