ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     
от 5 апреля 2007 года Дело N КГ-А40/2176-07-П


[Принимая решение об удовлетворении иска о расторжении договора аренды, суд исходил из того, что ответчиком в нарушение законодательства г.Москвы о переоборудовании помещений была произведена полная реконструкция арендованных помещений, а также произведены несанкционированные перепланировки]
(Извлечение)

     
     
     Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: ..., установил:
     
     Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) (далее - ОАО "Банк Москвы") обратилось в Арбитражный суд г.Москвы к закрытому акционерному обществу "Общество по внешнеэкономическим связям "Коопвнешторг" (далее - ЗАО "Коопвнешторг") с иском о расторжении договора от 05.07.93 N 0-1071/93 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, Б.Черкасский пер., д.15-17, стр.1, заключенного между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом г.Москвы.
     
     В обоснование исковых требований указывалось на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды без разрешения арендодателя и необходимых согласований с соответствующими государственными органами провел полную реконструкцию арендованного здания, сдал помещения в субаренду и не исполнил обязанность по страхованию арендованных помещений. Свое право на иск истец обосновал тем, что в связи с внесением вышеуказанных помещений в уставный капитал к нему перешли права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору.
     
     К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент имущества г.Москвы (далее - ДИгМ).
     
     Решением от 30.12.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.03.2006, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью истцом факта существенного нарушения условий договора ответчиком, поскольку объект аренды ответчиком застрахован, а реконструкция произведена ответчиком до приобретения истцом права собственности на объект аренды на основании постановления Правительства Москвы от 06.04.93 N 308, которым ответчику, в том числе, предоставлено право на сдачу помещений в субаренду.
     
     Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.05.2006 указанные судебные акты отменены с передачей дела на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции исходил из того, что вывод судов о том, что реконструкция не может нарушать права истца, поскольку произведена до перехода объекта аренды в собственность последнего, сделан без учета положений ст.ст.209, 222 ГК РФ (далее - ГК РФ), в силу которых собственник объекта недвижимости может быть привлечен к ответственности и на него могут быть возложены иные неблагоприятные последствия в связи с действиями арендатора по незаконной перепланировке и реконструкции арендованных помещений. Сделав вывод о том, что передача ответчиком помещений в субаренду согласована с собственником помещений постановлением Правительства Москвы от 06.04.93 N 308, суды не исследовали, означают ли условия данного на заключение договоров субаренды согласия ограничение субаренды по сроку и по кругу субарендаторов, не выяснили правомерно ли нахождение субарендаторов в помещениях без дополнительного согласования с арендодателем после завершения реконструкции.
     
     При новом рассмотрении суду даны указания в целях проверки наличия оснований для расторжения договора выяснить, имелось ли согласие собственника на реконструкцию и переустройство помещений в фактически выполненном объеме, при необходимости обсудить со сторонами вопрос о назначении экспертизы, исследовать условия разрешения Правительства Москвы на субаренду на предмет ее ограничения по сроку и кругу субарендаторов, проверить соблюдение ответчиком данных условий и в зависимости от установленного в соответствии с требованиями ст.168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.
     
     При повторном рассмотрении дела истец поддержал заявленные требования.
     
     Решением от 23.10.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.02.2007, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы неоднократным существенным нарушением ответчиком условий договора аренды в виде проведения несанкционированной перепланировки и реконструкции арендованных помещений, сдачи помещений без согласия собственника в субаренду, что в силу ст.619 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Кроме того, суды указали на неисполнение ответчиком обязанности по страхованию объекта аренды.
     
     В кассационной жалобе ЗАО "Коопвнешторг" просит указанные судебные акты отменить и отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, ошибочность толкования судами условий согласия Правительства Москвы на сдачу помещений в субаренду, неправомерность ссылок судов на проведение несанкционированной реконструкции, поскольку последняя имела место до приобретения истцом права собственности на помещения, в связи с чем не может нарушать его права.
     
     В отзывах ОАО "Банк Москвы" и ДИгМ просят оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на соответствие установленных судами по делу обстоятельств имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судами норм материального права. В отношении довода ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, ОАО "Банк Москвы" сослалось на то, что истец неоднократно направлял претензии ответчику о необходимости соблюдения условий договора и к моменту принятия искового заявления к производству имелся направленный на претензию истца ответ ответчика об отказе от устранения нарушений и расторжения договора.
     
     В заседании суда кассационной инстанции представители ЗАО "Коопвнешторг" поддержали доводы жалобы. Представители ОАО "Банк Москвы" и ДИгМ возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзывах.
     
     Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст.286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
     
     Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г.Москвы (правопредшественник ДИгМ) и АО "Коопвнешторг" (правопредшественник ЗАО "Коопвнешторг") заключен договор от 05.07.93 N 0-1071/93 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, Б.Черкасский пер., д.15-17, стр.1, на срок 06.04.2042.
     
     По условиям договора АО "Коопвнешторг" (арендатор) обязалось без согласия арендодателя не производить никаких перепланировок и переоборудования арендованных помещений и сдавать помещения в субаренду.
     
     Впоследствии на основании распоряжения Правительства Москвы от 10.12.2002 N 1933-РП объект аренды по договору внесен в уставный капитал ОАО "Банк Москвы", в связи с чем к последнему в силу ст.617 ГК РФ перешли права и обязанности арендодателя.
     
     Ссылаясь на нарушение арендатором вышеуказанных условий договора, ОАО "Банк Москвы" обратилось с настоящим иском.
     
     Принимая решение об удовлетворении иска, суды исходили из того, что ответчиком в нарушение постановления Правительства Москвы от 06.04.93 N 308 о переоборудовании помещений первых этажей площадью 2261 кв.м в строениях N 13, 15-17 по Б.Черкасскому переулку была произведена полная реконструкция арендованных помещений, в том числе реконструкция подвала, 1-5 этажей, надстройка мансарды, а также произведены несанкционированные перепланировки, что подтверждается заключением ЦНИИСК им.В.А.Кучеренко, письмом ответчика от 18.08.2004 N 18/1-13, письмом Московского городского БТИ от 16.02.2007 N 731000110695.
     
     Кроме того, судами установлено, что постановлением Правительства Москвы от 06.04.93 N 308 ответчику было разрешено на период реконструкции заключать договоры субаренды с организациями и использовать получаемые средства на осуществление реконструкции строений в установленном порядке. Между тем, ответчик в нарушение указанного постановления без согласования, как с первоначальным собственником, так и с истцом, сдавал помещения в субаренду после завершения реконструкции в 2004-2007 гг.
     
     Также суды указали на неисполнение ответчиком обязанности по страхованию объекта аренды.
     
     В связи с этим суды пришли к выводу о нарушении ответчиком условий договора и требований ст.615 ГК РФ и признали исковые требования подлежащими удовлетворению на основании ст.ст.450, 619 ГК РФ.
     
     Удовлетворение иска по указанным основаниям суд кассационной инстанции считает соответствующим установленным по делу обстоятельствам и требованиям ст.ст.450, 619 ГК РФ, в силу которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или существенно ухудшает имущество.
     
     Доводы кассационной жалобы об ошибочности толкования судами условий согласия Правительства Москвы на сдачу помещений в субаренду не могут быть признаны судом кассационной инстанции обоснованными.
     
     Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, данных при первоначальном направлении дела на новое рассмотрение, суды исследовали условия данного в постановлении Правительства Москвы от 06.04.93 N 308 согласия на сдачу помещений в субаренду и пришли к выводу, что ответчику было разрешено заключать договоры субаренды только на период реконструкции.
     
     Указанные выводы суд кассационной инстанции считает не противоречащими имеющимся в материалах дела доказательствам и положениям ст.615 ГК РФ.
     
     Ссылки заявителя на то, что проведение реконструкции не может рассматриваться в качестве основания для расторжения договора, поскольку реконструкция имела место до приобретения истцом права собственности на помещения, несостоятельны. Несогласованные с компетентными государственными органами перепланировка помещений, реконструкция и строительство нарушают права действующего собственника помещений, вне зависимости от того, какое лицо им является и с какого момента оно стало собственником.
     
     Доводы заявителя о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, не могут быть приняты во внимание.
     
     Апелляционным судом правомерно указано, что до обращения с иском ОАО "Банк Москвы" направляло претензии ответчику о необходимости соблюдения условий договора в части недопустимости сдачи помещений в субаренду без согласия арендодателя, к моменту принятия искового заявления к производству истец направил ответчику письмо с предложением расторгнуть договор в связи с нарушением ответчиком его условий в части сдачи помещений субаренду и проведения несогласованного переоборудования, перепланировки и реконструкции помещений. Поскольку на момент рассмотрения спора по существу указанные нарушения не были устранены, кроме того, в части проведения несогласованной реконструкции нарушения по существу являлись неустранимыми, апелляционный суд правомерно признал досудебный порядок урегулирования спора соблюденным.
     
     Довод кассационной жалобы об ошибочности выводов судов о неисполнении ответчиком обязанности по страхованию объекта аренды не имеет правового значения, поскольку данные выводы судов не привели к принятию неправильных судебных актов.
     
     При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого постановления, предусмотренных ст.288 АПК РФ, не имеется.
     
     Руководствуясь ст.ст.284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:
     
     Решение от 23 октября 2006 года Арбитражного суда г.Москвы и постановление от 13 февраля 2007 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-58566/05-59-506 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Общество по внешнеэкономическим связям "Коопвнешторг" - без удовлетворения.
     
     Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2007 года.
     
     Полный текст постановления изготовлен 5 апреля 2007 года.
     
     

Председательствующий
...

Судьи
...