ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     
от 17 мая 2007 года Дело N КГ-А40/3730-07


[Суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что договор аренды был прекращен  по истечении срока его действия, а прекращение договора аренды влечет за собой прекращение договора субаренды, заключенного между сторонами, в связи с чем у истца отсутствует право на взыскание с ответчика арендных платежей по договору субаренды, действие которого прекращено]
(Извлечение)

     
     
     Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: ..., установил:
     
     Общество с ограниченной ответственностью "Чистый мир" (далее - ООО "Чистый мир") обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Спецкоммунтехника" (далее - ООО "Компания "Спецкоммунтехника") о взыскании 10681188 руб. 85 коп., составляющих 10357032 руб. 01 коп. - долг по договору субаренды от 06.02.2006 и 324156 руб. 84 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
     
     Исковые требования заявлены на основании ст.ст.307-310, 395, 614, 621, 622 ГК РФ и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в апреле и мае 2006 года.
     
     Определением суда от 17.10.2006 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено закрытое акционерное общество "Доминанта" (далее - ЗАО "Доминанта").
     
     Решением от 16.11.2006 Арбитражного суда г.Москвы в иске отказано. Выводы суда мотивированы необоснованностью заявленных требований.
     
     Постановлением от 26.02.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен в заявленном объеме. Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из того, что договор субаренды от 06.02.2006 был возобновлен на неопределенный срок, в спорный период договор продолжал действовать, доказательств уплаты арендных платежей за апрель, май ответчиком не представлено. Апелляционный суд указал на то, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в иске.
     
     На принятое постановление ООО "Компания "Спецкоммунтехника" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о его отмене как незаконного и направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что апелляционный суд неправильно применил нормы права; выводы суда о возобновлении договора субаренды на новый срок не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что у истца отсутствуют правовые основания для предъявления заявленных требований.
     
     Отзывы на кассационную жалобу истцом и третьим лицом не представлены.
     
     В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика дал пояснения, аналогичные изложенным в жалобе.
     
     Представитель третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.
     
     Представители истца возражали против удовлетворения жалобы.
     
     Выслушав представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст.286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене, в связи со следующим.
     
     Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 06.02.2006, заключенного между ООО "ЭкоМ" (арендодатель) и ООО "Чистый мир" (арендатор) на нежилые помещения площадью 72231,7 кв.м, расположенные по адресу: г.Москва, Алтуфьевское шоссе, д.73, стр.1, стр.5, стр.7, со сроком действия до 01.04.2006; ООО "Чистый мир" заключило с ООО "Компания "Спецкоммунтехника" договор от 06.02.2006 субаренды названных нежилых помещений на срок до 01.04.2006.
     
     Спорные помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи от 06.02.2006.
     
     По договору купли-продажи от 03.03.2006, заключенному между ООО "ЭкоМ" и ЗАО "Доминанта", спорные нежилые помещения были приобретены в собственность ЗАО "Доминанта".
     
     При этом в п.8.2 договора купли-продажи продавец (ООО "ЭкоМ") гарантировал, что на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, не обещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено.
     
     Право собственности ЗАО "Доминанта" на названные нежилые помещения зарегистрировано 28.04.2006.
     
     02.05.2006 новый собственник помещений - ЗАО "Доминанта" заключило с ООО "Компания "Спецкоммунтехника" договор N 03/53юр аренды зданий и помещений, по которому ответчику были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 7206,5 кв.м, расположенные по адресу: Алтуфьевское шоссе, д.73, стр.1, 5, 7, на срок по 30.04.2007.
     
     Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 02.05.2006, являющемуся приложением N 1 к договору аренды.
     
     Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что по окончании срока действия договора аренды, заключенного им с ООО "ЭкоМ", ввиду отсутствия возражений последнего, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, а равно возобновился на неопределенный срок и договор субаренды, в связи с чем ответчик обязан уплатить арендную плату за апрель, май 2006 года.
     
     Удовлетворяя иск, апелляционный суд согласился с доводами истца и, делая вывод о том, что договор субаренды от 06.02.2006 был возобновлен после истечения срока его действия на неопределенный срок, исходил из того, что был возобновлен на неопределенный срок договор аренды от 06.02.2006, заключенный между ООО "ЭкоМ" и ООО "Чистый мир", поскольку ни прежний собственник (ООО "ЭкоМ"), ни новый собственник (ЗАО "Доминанта") не возражали против пользования арендатором имуществом после истечения срока договора.
     
     При этом, сославшись на ст.617 ГК РФ, апелляционный суд сделал вывод о том, что переход права собственнику на спорные помещения к ЗАО "Доминанта" не повлек за собой расторжение договора аренды с истцом.
     
     Указание в договоре купли-продажи на то, что недвижимое имущество, являющееся его предметом, не передано в аренду, судом апелляционной инстанции не принято во внимание как противоречащее фактическим обстоятельствам дела.
     
     Договор аренды от 02.05.2006, заключенный между ответчиком и третьим лицом, апелляционным судом также не принят во внимание, как заключенный в отношении помещений, обремененных договором субаренды от 06.02.2006.
     
     Суд кассационной инстанции находит, что выводы апелляционного суда не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
     
     Согласно п.8.2 договора купли-продажи от 03.03.2006 продавец (ООО "ЭкоМ") гарантировал, что недвижимое имущество, являющееся предметом купли-продажи, в аренде не находится, иными правами третьих лиц не обременено.
     
     Таким образом, новый собственник (ЗАО "Доминанта"), заключая договор купли-продажи, не знал о наличии договора аренды от 06.02.2006, заключенного между истцом и ООО "ЭкоМ".
     
     В этой связи вывод апелляционного суда о том, что новый собственник не возражал против пользования арендатором (ООО "Чистый мир") после истечения срока договора, не может быть признан соответствующим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
     
     В соответствии с п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
     
     В этой связи ООО "ЭкоМ" не вправе было распоряжаться спорными помещениями после заключения договора купли-продажи и заявлять об отсутствии его возражений против использования истцом недвижимости после истечения срока договора аренды от 06.02.2006.
     
     При изложенном вывод апелляционного суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок со ссылкой на отсутствие возражений со стороны прежнего собственника является ошибочным и не основанным на законе.
     
     При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит, что договор аренды от 06.02.2006, заключенный между ООО "ЭкоМ" и ООО "Чистый мир", был прекращен 01.04.2006 по истечении срока его действия.
     
     Прекращение договора аренды влечет за собой прекращение договора субаренды от 06.02.2006, заключенного между сторонами - ст.ст.615, 618 ГК РФ.
     
     В этой связи у ООО "Чистый мир" отсутствует право на взыскание с ответчика арендных платежей за апрель, май 2006 года по договору субаренды от 06.02.2006, действие которого прекращено 01.04.2006.
     
     С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.
     
     Руководствуясь ст.288 АПК РФ суд кассационной инстанции находит постановление апелляционного суда подлежащим отмене, как принятое с нарушением норм материального права и ввиду несоответствия выводов суда установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а решение суда первой инстанции об отказе в иске - оставлению в силе.
     
     На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
     
     Постановление от 26.02.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-55406/06-102-48 - отменить, решение от 16.11.2006 Арбитражного суда г.Москвы по тому же делу - оставить в силе.
     
     Резолютивная часть постановления объявлена 08.05.2007.
     
     Полный текст постановления изготовлен 17.05.2007.
     
     

Председательствующий
...

Судьи
...