ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 августа 2007 года Дело N А43-23696/2006-41-473


[Кассационная инстанция отменила судебный акт апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска о признании договора субаренды ничтожным и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку договор аренды нежилого помещения, как заключенный на неопределенный срок, не подлежал государственной регистрации, а потому регистрация права государственной собственности на здание до заключения арендных отношений между ответчиком и третьим лицом не требовалась, следовательно, договор субаренды не является ничтожным]

      Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Шишкиной Е.Н. при участии представителей от ответчика: Карцева Д.В. по доверенности от 01.06.2007, Сироткина Д.С. по доверенности от 01.06.2007 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Шенка Вячеслава Валерьевича на постановление от 11.05.2007 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А43-23696/2006-41-473 Арбитражного суда Нижегородской области, принятое судьями Соловьевой М.В., Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., по иску индивидуального предпринимателя Корюкиной Натальи Алексеевны к индивидуальному предпринимателю Шенку Вячеславу Валерьевичу о признании договора субаренды ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, третье лицо - Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, и установил:

      в Арбитражный суд Нижегородской области обратилась индивидуальный предприниматель Корюкина Наталья Алексеевна с иском к индивидуальному предпринимателю Шенку Вячеславу Валерьевичу о признании договора субаренды от 08.12.2004 ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата 1 557 585 рублей 50 копеек, полученных ответчиком по спорной сделке (после уточнения иска, в порядке установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

      Исковые требования основаны на статьях 167, 168, 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорная сделка субаренды заключена в отсутствие согласия собственника имущества, а также под влиянием заблуждения и обмана со стороны Шенка В.В.

      В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство).

      Решением от 09.01.2007 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заблуждение предпринимателя Корюкиной Н.А. относительно мотивов сделки, а также наличие обмана, касающегося размера возможной прибыли от использования помещения, не имеют юридического значения применительно к требованиям статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также указал, что собственник имущества в лице должностных лиц государственного органа, осуществляющего распоряжение государственной собственностью, дал согласие на сдачу имущества в субаренду, что подтверждается разрешительной надписью министра Фатыхова Д.Р. на письме от 01.11.2004 и письмом его заместителя Бочканова А.П., а потому оснований для признания сделки недействительной не имеется.

      Постановлением апелляционной инстанции от 11.05.2007 названное решение отменено, а иск удовлетворен частично. Договор субаренды признан ничтожной сделкой и с индивидуального предпринимателя Шенк В.В. в пользу предпринимателя Корюкиной Н.А. в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки взыскано 544 016 рублей 68 копеек. Суд апелляционной инстанции мотивировал судебный акт тем, что Министерство не имело права на сдачу имущества в аренду до момента государственной регистрации права государственной собственности на него, что исключает у ответчика правовые основания для передачи имущества в субаренду. Суд также признал спорную сделку притворной, совершенной с намерением прикрыть сделку субаренды (пункт 2 статьи 167 Кодекса).

      Факт пользования ответчиком денежными средствами, полученными по ничтожной сделке, суд счел доказанным и в соответствии со статьями 167, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование о возврате исполненного.

      Кроме того, суд сослался на пункт 1.5 Положения о порядке предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 02.07.2002 N 152, согласно которому согласие собственника имущества на сдачу недвижимости в субаренду должно быть выражено в форме распоряжения Министерства. Общее количество сдаваемых в субаренду площадей не должно превышать 30 процентов от количества арендуемых. При этом апелляционная инстанция указала, что в условиях отсутствия у предпринимателя Шенк В.В. статуса титульного пользователя наличие (отсутствие) согласия собственника на заключение договора от 08.11.2004 между истцом и ответчиком правового значения не имеет.

      Не согласившись с данным судебным актом, Шенк В.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и с уточнением к ней, в которых просит отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

      По мнению подателя жалобы, суд ошибочно признал договор аренды от 06.12.2002 ничтожной сделкой в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на передаваемое в аренду имущество, поскольку таковая заключена до введения в действие новой редакции статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Порочность данного вывода привела к неправомерному указанию на ничтожность договора субаренды от 08.12.2004 и, как следствие этого, к неправильному удовлетворению иска.

      Кроме того, предприниматель Шенк В.В. оспорил вывод суда о притворности сделки, так как при ее совершении стороны осознавали, что заключают договор субаренды, на что справедливо указал суд первой инстанции.

      Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явился.

      Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

      Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей ответчика, кассационная инстанция сочла обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в силу следующего.

      Как видно из документов и установлено судом, 06.12.2002 Министерство (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Дирекция единого заказчика Нижегородского района Нижнего Новгорода" (балансодержатель) и индивидуальный предприниматель Шенк В.В. (арендатор) заключили договор N 02.4.3294 аренды нежилого помещения. Объектом имущественного найма является помещение площадью 184,7 квадратного метра, расположенное в здании по адресу: Нижний Новгород, улица Алексеевская, 8/15, для использования под кафе. Договор аренды заключен на неопределенный срок с датой начала его действия с 01.09.2002.

      Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2002.

      Дополнительным соглашением от 22.11.2004 площадь арендуемого помещения увеличена до 190,3 квадратного метра и внесено уточнение в части определения упомянутого помещения N 8.

      Позднее предприниматели Шенк В.В. и Корюкина Н.А. заключили договор от 08.11.2004 на долевое возмещение содержания помещения, являющийся по своей сути договором субаренды, согласно которому в пользование истцу передано помещение кафе "Летучая мышь" площадью 185 квадратных метров, расположенное в здании по адресу: Нижний Новгород, улица Алексеевская, 8/15.

      При оценке указанных соглашений суд сослался на недействительность договора аренды от 06.12.2002 N 02.4.3294 и, как следствие этого, договора субаренды от 08.11.2004, в связи с отсутствием государственной регистрации права государственной собственности на передаваемое в аренду имущество.

      Вместе с тем в соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

      Из смысла указанной нормы следует, что в момент заключения договора аренды от 06.12.2002 N 02.4.3294 действовало правило об обязательности государственной регистрации прав на объект недвижимости, возникших до введения в действие названного Федерального закона, лишь при необходимости регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества.

      Право государственной собственности Нижегородской области на здание по адресу: Нижний Новгород, улица Алексеевская, 8/15, возникло в 1996 году, то есть до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

      Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 06.12.2002 N 02.4.3294, как заключенный на неопределенный срок, не подлежал государственной регистрации, а потому регистрация права государственной собственности на спорное здание до заключения арендных отношений между Министерством и Шенком В.В. не требовалась.

      Неправильное применение Первым арбитражным апелляционным судом указанных норм материального права привело к ошибочности выводов о ничтожности договора от 06.12.2002 N 02.4.3294 и, как следствие этого, договора от 08.11.2004 на долевое возмещение содержания помещения, что в силу статьи 288 (частей 1 и 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене судебного акта.

      Является ошибочным признание судом по правилам части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной сделкой договора от 08.11.2004 на долевое содержание помещений, ибо положения условий этого соглашения однозначно свидетельствуют о заключении контрагентами договора субаренды, что ими и не отрицается.

      В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

      На основании указанных норм права окружной суд счел необходимым отменить постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2007 и передать дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

      При новом рассмотрении спора суду второй инстанции надлежит дать оценку правоотношениям сторон с учетом упомянутых норм права, а также доводов о необходимости получения Шенком В.В. согласия Министерства на передачу имущества в субаренду и возможности передачи в субаренду всех арендованных площадей. Вопрос о возможности возврата сторон в первоначальное положение рассмотреть в зависимости от установления факта использования истцом спорного объекта, учитывая, что применительно к арендным отношениям полученное выражается в пользование имуществом.

      Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частями 1 и 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

      постановление от 11.05.2007 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А43-23696/2006-41-473 Арбитражного суда Нижегородской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Первый арбитражный апелляционный суд.

      Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
     
     

Председательствующий
Г.С. Апряткина

Судьи

Г.А. Князева
Е.Н. Шишкина