ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 октября 2006 года Дело N А33-20583/2006-Ф02-7266/2007


[Дело по иску о расторжении договора аренды было передано на новое рассмотрение, поскольку судам не были применены положения пункта 1 статьи 431 ГК РФ, в соответствии с которыми при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений]
(Извлечение)

      Открытое акционерное общество "Красноярское центральное агентство воздушных сообщений" (далее - ОАО "Красноярское ЦАВС") обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс" (далее - ООО "Ренессанс") о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 125/05-Д от 01.03.2005 и взыскании 110 641 рубля 23 копеек неустойки.

      Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 марта 2007 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 3 июля 2007 года, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 125/05-Д от 01.03.2005 отказано. Иск о взыскании неустойки удовлетворён частично. С ООО "Ренессанс" в пользу ОАО "Красноярское ЦАВС" взыскано 73 761 рубль 49 копеек неустойки.

      Постановлением апелляционной инстанции от 3 июля 2007 года решение от 30 марта 2007 года оставлено без изменения.

      ОАО "Красноярское ЦАВС" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 30 марта 2007 года и постановление апелляционной инстанции от 3 июля 2007 года.

      Заявитель кассационной жалобы полагает, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права - статьи 309, 311, 431, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      По мнению заявителя кассационной жалобы, судом не учтено, что основанием к расторжению договора аренды, помимо непогашения в установленный разумный срок задолженности и неустойки, истцом было указано на систематическое неисполнение ответчиком условий договора аренды, односторонне изменение им его условий.

      Заявитель кассационной жалобы указывает, что условия договора аренды N125/05-Д от 01.03.2005 не содержат положений о возможной частичной оплате, в виду чего вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом наличия оснований для расторжения договора аренды N125/05-Д от 01.03.2005, выразившихся в невнесении ответчиком сумм арендной платы более 3-х раз подряд по истечении установленного срока очередного платежа, противоречит статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.

      Заявитель кассационной жалобы полагает, что у суда не имелось оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку размер неустойки не был несоразмерен последствиям неисполнения обязательства, нарушения ответчиком условий договора были существенными на протяжении длительного времени, а претензии, направляемые в адрес ответчика с момента начала действия договора, не исполнялись.

      ООО "Ренессанс" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, заявило о своём согласии с обжалуемыми судебными актами.

      ОАО "Красноярское ЦАВС" о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направило, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается без их участия по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

      В судебном заседании представители ООО "Ренессанс" поддержали доводы отзыва на кассационную жалобу.

      На основании части 2 статьи 176 и части 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 9 октября 2007 года, постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2007 года.

      Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.03.2005 между ОАО "Красноярское ЦАВС" (арендодатель) и ООО "Ренессанс" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 125/05-Д, в соответствии с которым арендатор для осуществления торговой деятельности принимает во временное владение и пользование за плату в соответствии с приложениями NN 1, 2, 3, 4, 5 к договору, объекты недвижимого имущества - нежилые помещения общей площадью 2 784,50 кв.м.:

      - часть нежилого помещения N 1 общей площадью 1 998,70 кв.м.; комнаты NN 52-55, N 61А, NN 64-70, N 100, N 71б, NN 71-77, общей площадью 560,20 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. А. Матросова, 4,

      - часть нежилого подвального помещения N 4 общей площадью 647,70 кв.м.; комнаты NN 17-18, NN27-27в, N 37, NN 27г-27з, NN 29-36, общей площадью 240,50 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. А.Матросова, 4,

      - часть нежилого помещения N 4 общей площадью 1 221,80 кв.м.; комнаты NN 6- 29, NN 31-35, NN 42-45, NN 50-54, NN 56-57, NN 59-61, общей площадью 848,00 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Аэровокзальная, 16,

      - часть нежилого помещения N 1, комната N 21, NN 33-34, общей площадью 1 293,40 кв.м., часть нежилого помещения N 2 комнаты NN 1-26, NN 29-35 общей площадью 926,40 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Аэровокзальная, 16,

      - часть нежилого помещения "места общего пользования" общей площадью 777,20 кв.м., комнаты NN IХ-ХХIII, общей площадью 209,40 кв.м., расположенные на втором этаже задания по адресу: г. Красноярск, ул. Аэровокзальная, 16.

      В соответствии с разделом 3 договора аренды арендная плата выплачивается в размере, определенном в приложении NN 7, 8 договора, составляет 641 911 рублей 71 копейку в месяц с НДС, 62 810 рублей 67 копеек в месяц с НДС по административному помещению по ул. Аэровокзальная, 16, вносится путем безналичного перечисления суммы арендной платы до 10 числа месяца, следующего за месяцем, за который вносится плата; коммунальные платежи оплачиваются арендатором согласно приложения N 9.

      Согласно пункту 4.4. договора аренды в случае просрочки внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/365 ставки рефинансирования банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

      Согласно пункту 5.1 договора аренды имущество сдается в аренду на 10 лет, исчисляемого с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

      Пунктом 5.7 договора аренды предусмотрены случаи досрочного расторжения в судебном порядке договора по требованию арендодателя, в том числе: если арендатор не внес арендную плату более 3-х раз подряд по истечении установленного срока очередного платежа; если арендатор умышленно и существенно, без возможности восстановления в первоначальном виде ухудшает состояние имущества.

      04.04.2005 произведена государственная регистрация сделки за номером 24-24-01/030/2005-152.

      Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи имущества в пользование от 01.03.2005.

      Претензией от 20.11.2006 N 4600, полученной представителем ООО "Ренессанс" 20.11.2006, ОАО "Красноярское ЦАВС" уведомило ООО "Ренессанс" о наличии задолженности по состоянию на 01.11.2006 по договору N125/05-Д от 01.03.2005 в размере 852 621 рубль 9 копеек, неустойки в сумме 111 196 рублей 14 копеек по состоянию на 01.10.2006 и необходимости погашения суммы долга и неустойки в течение 7 дней с момента получения претензии. В претензии указано, что в нарушение принятых на себя по договору обязательств, ООО "Ренессанс" не перечисляет ежемесячно и в полном объёме в установленный договором срок арендную плату, что недопустимо и противоречит условиям заключенного договора.

      Письмом от 28.11.2006 N 4793 истец уведомил ответчика о непогашении задолженности по арендной плате и коммунальным платежам по договору N 125/05-Д от 01.03.2005, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора и досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества N 125/05-Д от 01.03.2005 с 12.12.2006.

      Согласно письму от 07.12.2006 ООО "Ренессанс" указало, что не имеет задолженности по арендной плате, в том числе просроченной более трех периодов оплаты подряд, основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют, ООО "Ренессанс" сохраняет интерес в пользовании арендуемым имуществом.

      ООО "Ренессанс" во исполнение решения арбитражного суда от 30 марта 2007 года оплатило ОАО "Красноярское ЦАВС" 3 712 рублей 82 копейки судебных расходов и 73 761 рубль 49 копеек неустойки. В подтверждение представлены платежные поручения NN 8432-8433 от 23.05.2007.

      Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

      В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

      Согласно пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

      В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

      Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

      Пунктом 5.7.3. договора аренды недвижимого имущества N 125/05-Д стороны определили, что если арендатор не внес арендную плату более 3 (трех) раз подряд по истечении установленного срока очередного платежа договор аренды подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию арендодателя, а арендатор выселению.

      Пунктом 2.2.3. договора установлено, арендатор обязуется в установленные настоящим договором сроки и полностью производить оплату арендной платы в соответствии с пунктами 3.3., 3.4. настоящего договора и Приложением N 7, 8 к нему.

      Пунктом 3.2. договора, Приложениями N 7, 8 к нему установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 704 732 рубля 38 копеек.

      Пунктом 3.3. договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором путем безналичного перечисления соответствующей суммы до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем, за который вносится плата. Перечисление арендной платы производится на расчетный счет арендодателя.

      В соответствии с пунктом 2.2.3 договора ежемесячная арендная плата производится полностью в установленные настоящим договором сроки.

      Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенных нарушениях условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

      Статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

      Обращаясь в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды недвижимого имущества N125/05-Д от 01.03.2005 на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ОАО "Красноярское ЦАВС" указало, что арендатор пользуется имуществом с существенными неоднократными (систематическими) нарушениями условий договора, односторонне изменяя его условия.

      Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды N125/05-Д от 01.03.2005, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для расторжения договора, выразившихся в невнесении ответчиком сумм арендной платы более 3-х раз подряд по истечении установленного срока очередного платежа. При этом судом указано, что толкование статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.7 договора аренды позволяет сделать вывод, что понятие "внесение арендной платы по частям (не в полном объёме) и несвоевременно" не тождественно понятию "не внесение арендной платы более 3-х раз подряд по истечении установленного срока очередного платежа".

      Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции.

      Часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

      Судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что основанием к расторжению договора аренды, помимо непогашения в установленный разумный срок задолженности и неустойки, истцом было указано на систематическое неисполнение ответчиком условий договора аренды, односторонне изменение им его условий.

      В нарушение требований статей 15, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не включил в предмет исследования указанные обстоятельства, что могло привести к принятию неправильного решения.

      При принятии обжалуемых судебных актов судами не применены положения пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

      Условия договора аренды N125/05-Д от 01.03.2005 не содержат положений о возможной частичной оплате.

      Вместе с тем, ответчик производил платежи несвоевременно и не в полном объеме, по частям. Данные обстоятельства установлены судами первой и апелляционной инстанций, подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами, однако не были учтены при принятии решения.

      Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 30 марта 2007 года и постановление апелляционной инстанции от 3 июля 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу NА33-20583/2006 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

      При новом рассмотрении суду следует учесть все указанные в настоящем постановлении обстоятельства.

      Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил:

      Решение от 30 марта 2007 года и постановление апелляционной инстанции от 3 июля 2007 года Арбитражного суда Красноярского края по делу NА33-20583/2006 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

      Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 Председательствующий
...

      Судьи
...