ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 октября 2007 года Дело N А62-6003/2006


[Судебные акты оставлены без изменения в части отказа в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя к ОАО о регистрации перехода права собственности на недвижимость, в остальной части решение и постановление отменены, дело частично направлено на новое рассмотрение, так как к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа]
(Извлечение)

              
     Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: ..., при участии в заседании: от истца - Овчинникова С.А., зам. начальника юридического отдела (дов. N 73 от 30.08.2007); от ответчика - Алексеенко Н.А., предпринимателя (свид. серия 67 N 0004058803); Фалевича И.И. (дов. N 14 от 01.10.2007); Андреевой О.В. (дов. N 12 от 01.10.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Смоленскоблгражданстрой", г.Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.03.2007 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2007 по делу N А62-6003/2006, установил:
     
     Открытое акционерное общество "Смоленскоблгражданстрой" (далее - ОАО "Смоленскоблгражданстрой") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Алексеенко Наталье Анатольевне, г.Смоленск, об истребовании имущества из чужого незаконного владения - помещения, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.Шеина, 20.
     
     ИП Алексеенко Н.А. обратилась со встречным иском к ОАО "Смоленскоблгражданстрой" о регистрации перехода права собственности от ОАО "Смоленскоблгражданстрой" к ИП Алексеенко Н.А. на помещение, расположенное по вышеуказанному адресу.
     
     Решением Арбитражного суда Смоленской области от 19.03.2007 (судья ...) исковые требования ОАО "Смоленскоблгражданстрой" удовлетворены и на предпринимателя Алексеенко Н.А. возложена обязанность освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул.Шеина, 20, и передать его ОАО "Смоленскоблгражданстрой". В удовлетворении встречных исковых требований ИП Алексеенко Н.А. отказано.
     
     Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2007 (судьи: ...) решение отменено в части обязания ИП Алексеенко Н.А. освободить нежилое помещение, находящееся по адресу: г.Смоленск, ул.Шеина, 20, и передать его ОАО "Смоленскоблгражданстрой", а также в части распределения судебных расходов. В удовлетворении исковых требований ОАО "Смоленскоблгражданстрой" отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
     
     В кассационной жалобе ОАО "Смоленскоблгражданстрой" просит отменить постановление апелляционной инстанции 26.06.2007 в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Смоленскоблгражданстрой" к ИП Алексеенко Н.А. и взыскания с ОАО "Смоленскоблгражданстрой" в пользу ИП Алексеенко Н.А. госпошлины в размере 1000 руб., изменить мотивировочную часть решения от 19.03.2007, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.
     
     В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Алексеенко Н.А. просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
     
     Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, в соответствии со ст.286 АПК РФ оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат частичной отмене с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в связи с нижеизложенным.
     
     Как усматривается из материалов дела, 05.07.2002 ОАО "Смоленскоблгражданстрой" (арендодатель) и предпринимателем Алексеенко А.Н. (арендатор) был подписан договор N 21а аренды нежилого помещения с правом выкупа. Предметом указанного договора аренды является нежилое помещение в виде пристроенного помещения общей площадью 203,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул.Шеина, 20, магазин "Русь", и принадлежащее ОАО "Смоленскоблгражданстрой" на праве собственности на основании постановления мэра г.Смоленска N 353 от 17.05.95.
     
     Срок договора установлен с 05.07.2002 по 05.01.2005 (пункт 1.4 договора).
     
     Пунктом 3.1 договора установлена выкупная цена недвижимого имущества в размере 40000 у.е. и действует в течение всего срока договора без изменения. Расчет в рублях по курсу Центрального банка РФ на день оплаты. Выкуп арендуемых помещений осуществляется в течение двух с половиной лет, в том числе ежемесячно перечислять арендодателю сумму выкупа в размере 1333,3 у.е.
     
     Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора аренды N 21а обязательство по внесению выкупной цены арендатором не исполнено надлежащим образом, одновременно считая указанный договор недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
     
     Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, признал договор аренды помещения с правом выкупа N 21а от 05.07.2002 недействительным в силу его ничтожности, посчитав его таковым, поскольку указанный договор аренды в нарушение требований ст.651 ГК РФ не был зарегистрирован в установленном законом порядке; указал, что сторонами договора не согласовано условие о цене выкупаемого имущества, являющееся существенным для договора купли-продажи, а также, что исковая давность не распространяется на заявленные ОАО "Смоленскоблгражданстрой" требования.
     
     Отменяя решение суда области в части удовлетворения первоначального иска, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды N 21а от 05.07.2002 является незаключенным в связи с отсутствием его госрегистрации (аналогичные разъяснения даны в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений") и к заявленным требованиям могут быть применены положения о сроке исковой давности.
     
     Вместе с тем, кассационная коллегия не может согласиться с выводом апелляционной инстанции о том, что сторонами фактически были согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, предусмотренные ст.489 Гражданского кодекса РФ. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует разграничивать два разных института - выкуп арендованного имущества (ст.624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.489 ГК РФ).
     
     Пункт 3 ст.609 Гражданского кодекса РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
     
     Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Тем более, что договор от 05.07.2002 судом апелляционной инстанции признан незаключенным.
     
     При новом рассмотрении дела суду необходимо, исходя из оценки возникших между сторонами правоотношений, правильно установить, когда лицо - ОАО "Смоленскоблгражданстрой" узнало или должно было узнать о нарушении своего права, т.е. с какого времени началось течение срока исковой давности. Вывод апелляционной инстанции о начале этого срока с даты - 05.08.2002, когда ОАО "Смоленскоблгражданстрой" узнало о неисполнении предпринимателем обязанности по внесению первоначального выкупного платежа, кассационная коллегия считает ошибочным.
     
     Поскольку право собственности ОАО "Смоленскоблгражданстрой" на недвижимость не зарегистрировано в установленном законом порядке, а регистрация в БТИ, осуществленная в 2003 году, таковой не является, в ходе рассмотрения дела суду необходимо истребовать доказательства, подтверждающие право собственности общества, так как в соответствии с положениями ст.301 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества вправе обращаться только собственник имущества.
     
     Руководствуясь ст.284, ст.286, п.п.1, 3 ч.1 ст.287, ч.1 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил:
     
     Решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.03.2007 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2007 по делу N А62-6003/2006 в части отказа в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Алексеенко Н.А. к ОАО "Смоленскоблгражданстрой" о регистрации перехода права собственности на недвижимость оставить без изменения. В остальной части решение от 19.03.2007 и постановление апелляционной инстанции от 26.06.2007 по настоящему делу отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области в ином составе судей.
     
     Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
     
     Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2007.
     
     Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2007.
     
     

Председательствующий
...

Судьи
...