ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 сентября 1995 года N 38-811-95


[О признании незаключенными и недействительными
договоров аренды нежилого помещения и
освобождении ответчиком занимаемого помещения]
(извлечение)

     Рассмотрен протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на решение от 16.02.95 и постановление от 23.03.95 Смоленского областного арбитражного суда по делу N 122/1С.

     Установлено, что Комитет по управлению имуществом и экономике города Смоленска обратился в суд с иском о признании незаключенными и недействительными договоров аренды нежилого помещения от 08.02.90 и освобождении ответчиком - арендным коллективом Смоленского городского производственного объединения общественного питания занимаемого помещения.

     Решением Смоленского областного арбитражного суда от 16.02.95, оставленным без изменения постановлением от 23.03.95, в удовлетворении исковых требований было отказано.

     При этом арбитражный суд указал, что оспариваемые договоры аренды были заключены в порядке, установленном действовавшим в то время законодательством. Областной комитет по управлению имуществом не переоформлял эти договоры, следовательно, арендодателем по-прежнему является МПЖРЭП-10 (бывшее ЖЭУ N 10), а требования комитета, который не приобрел прав арендодателя, подлежат отклонению.

     Невнесение арендной платы арендатором является основанием для расторжения договора, а не для признания его недействительным или незаключенным. Вопрос о возмещении этих сумм может быть рассмотрен в самостоятельном порядке.

     По тем же основаниям отклонены доводы Комитета по управлению имуществом и экономике города Смоленска о том, что часть помещений без ведома комитета и арендодателя сдана в субаренду. Кроме того, эти обстоятельства не были подтверждены соответствующими доказательствами.

     В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации ставится вопрос об отмене принятых решений и передаче дела на новое рассмотрение в ином составе суда.

     При этом в протесте указывается на необходимость истребования дополнительных документов и исследования некоторых обстоятельств, которые не были предметом рассмотрения суда. В частности, следует выяснить, кто являлся собственником (балансодержателем) спорного помещения на момент перезаключения договора аренды, был ли в это время МПЖРЭП-10 надлежаще уполномоченным арендодателем, имеющим право на внесение в договор аренды изменений как в части срока его действия, так и в части предоставления арендатору права выкупа помещения.

     Президиум считает, что протест подлежит отклонению по следующим основаниям.

     Между МПЖРЭП-10 и Смоленским городским объединением общественного питания 08.02.90 сроком на четыре года был заключен договор аренды нежилого помещения.

     В сентябре 1990 года городское объединение, которое к тому времени стало арендным предприятием, заключило договор о выкупе принадлежащего ему имущества.

     Как усматривается из материалов дела, договор аренды помещения был утрачен обеими сторонами, в связи с чем они заключили еще один договор, указав дату и номер предыдущего.

     Одновременно в него были внесены существенные изменения: пунктом 3 продлен срок действия договора до 2000 года, а пункт 17 дополнен условием о праве арендатора выкупить помещение.

     Достаточных доказательств того, что эти действия были совершены после 14.10.92, то есть когда правом заключения договоров аренды государственного (муниципального) имущества были наделены исключительно комитеты по управлению государственным имуществом, в деле не имеется.

     Все возможности получения таких доказательств судом и сторонами исчерпаны, хотя меры по установлению точной даты вторичного заключения договора принимались.

     Следовательно, факт нарушения права комитета сдавать помещение в аренду считать доказанным нельзя.

     Это же относится и к условию договора о выкупе помещения.

     Как видно из текста договора, он содержит лишь условие о праве выкупа, но не определяет его порядок и величину.

     В силу законодательства о приватизации, принятого после заключения договора аренды в 1990 году, арендное предприятие, каковым является ответчик по делу, имеет право выкупа как арендованного им имущества, так и помещения, в котором оно размещается.

     При этих условиях следует признать, что решение об отказе в удовлетворении требований истца о признании договоров аренды недействительными является правильным и отмене не подлежит.

     Руководствуясь статьями 187, 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

     протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации по делу N 122/1С Смоленского областного арбитражного суда отклонить.


      Текст документа сверен по:
      "Вестник Высшего Арбитражного
      Суда",      N 12, 1995 год.