ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 апреля 1996 года N 8630/95


[Иск прокуратуры о признании недействительным
договора аренды и выселении АО из занимаемых
помещений отклонен, поскольку АО владеет
помещением на основании договора]
(извлечение)

     Прокуратура города Москвы предъявила иск в защиту интересов государства и общества к Комитету по управлению имуществом города Москвы, акционерному обществу "Страховая компания "Жизнь" и к третьему лицу - медицинскому управлению Юго-Западного административного округа города Москвы о признании недействительным договора от 04.10.94 N 00-1150/94, заключенного между Москомимуществом, дирекцией единого заказчика муниципального округа "Гагаринский" и АО "Страховая компания "Жизнь" на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, 70/1, общей площадью 515,7 кв.м, и выселении страховой компании из занимаемого помещения.

     Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.95 иск удовлетворен.

     Постановлением апелляционной инстанции от 02.10.95 решение суда изменено только в части требований о выселении страховой компании из занимаемого помещения.

     Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 05.12.95 N КГ-А1/127 отменил постановление апелляционной инстанции от 02.10.95 и оставил в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.95.

     В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ставится вопрос об отмене принятых решения и постановлений и отклонении исковых требований прокуратуры.

     Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

     Принимая решение о признании недействительным договора от 04.10.94 N 00-1150/94, Арбитражный суд города Москвы и Федеральный арбитражный суд Московского округа исходили из того, что данный договор заключен на не свободное от обязательств помещение, поскольку ранее между управлением коммунального хозяйства и медицинским управлением Юго-Западного административного округа был заключен договор аренды от 18.02.93 N 525/1, причем этот договор утвержден и зарегистрирован территориальным агентством Москомимущества.

     Между тем данный вывод суда не соответствует обстоятельствам спора и материалам дела. АО "Страховая компания "Жизнь" зарегистрирована по юридическому адресу: г. Москва, Ленинский просп., 70/1, и занимает это помещение со времени создания компании - 1991 года.

     Первоначально на данное помещение был выдан ордер от 13.10.87 N 048517 для размещения Дома санитарного просвещения. На основании этого ордера между Октябрьским районным отделом здравоохранения и Управлением коммунальной собственности Октябрьского района заключен договор аренды от 04.02.91 N 8/5 со сроком действия до 31.12.91. Позже договор не переоформлялся.

     Отдел здравоохранения передал помещение АО "Страховая компания "Жизнь" в субаренду по договорам от 01.07.91 и от 01.08.91, хотя право сдачи помещения в субаренду арендатору предоставлено не было. Более того, пункт 8.1.2 договора аренды предусматривал досрочное его расторжение при использовании помещения не в соответствии с договором аренды.

     Распоряжением Октябрьского райисполкома от 19.03.92 N 63-РС-ОР функции арендодателя были переданы Производственно-ремонтному эксплуатационному объединению Октябрьского района. Поэтому АО "Страховая компания "Жизнь" заключила в 1992 году с указанным объединением договор аренды N 64/5 сроком действия с 01.01.92 по 31.12.97.

     Таким образом, АО "Страховая компания "Жизнь", которое в 1991 году занимало помещения на правах субарендатора, с 01.01.92 им в установленном порядке приобретен статус арендатора.

     Комитет по управлению имуществом города Москвы распоряжением от 05.05.94 N 1057-р передал АО "Страховая компания "Жизнь" в аренду фактически занимаемое и отремонтированное им помещение площадью 515,7 кв. м. Ордер от 13.10.87 N 048517 аннулирован, а компании выдано свидетельство N 005602 на право аренды помещений до 05.05.99.

     Руководствуясь этим распоряжением, а также Указом Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", АО "Страховая компания "Жизнь" путем заключения с Москомимуществом и дирекцией единого заказчика муниципального округа "Гагаринский" оспариваемого договора от 04.10.94 N 00-1150/94 на аренду помещения общей площадью 515,7 кв. м, фактически переоформила ранее заключенный арендный договор N 64/5.

     Следовательно, суд необоснованно сделал вывод о том, что оспариваемый договор от 04.10.94 N 00-1150/94 заключен на не свободное от обязательств помещение. Напротив, договор от 18.02.93 N 525/1, оформленный управлением коммунального хозяйства с медицинским управлением Юго-Западного административного округа, положенный судом в основу принятых решений, заключен на обремененное обязательствами помещение. Более того, в пункте 1 этого договора указано, что он оформляется на основании договора от 04.02.91 N 8/5 и ордера N 048517, прекративших свое действие и к которым медицинское управление никакого отношения не имеет. Договор заключен 19.02.93, утвержден территориальным агентством Москомимущества 09.04.93, а в пункте 2 срок аренды неправомерно распространен с 01.01.92. Помимо этого указанный договор в нарушение постановления правительства Москвы от 16.09.93 N 868 не зарегистрирован в Москомимуществе.

     Следует отметить, что медицинское управление не предпринимало никаких действий к реализации прав арендатора по договору от 18.02.93 N 525/1. Помещение по-прежнему использовалось АО "Страховая компания "Жизнь", которое уплачивало арендную плату, коммунальные услуги, осуществляло капитальный и текущий ремонты здания и др.

     Поскольку АО "Страховая компания "Жизнь" владеет помещением на основании договора, оно в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на защиту прав владельца имущества.

     При таких обстоятельствах иск прокуратуры о признании недействительным договора аренды от 04.10.94 N 00-1150/94 и выселении АО "Страховая компания "Жизнь" из занимаемых помещений подлежал отклонению.

     Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил - решение от 07.08.95, постановление апелляционной инстанции от 02.10.95 по делу N 47-219к Арбитражного суда Московского округа от 05.12.95 N КГ-А1/ 127 отменить. В удовлетворении исковых требований прокуратуры города Москвы отказать.