ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 ноября 2006 г. N Ф08-6105/2006

Дело N А32-66766/05-21/1304

[Поскольку продавец не имел права распоряжаться имуществом, по иску собственника сделки правильно признаны недействительными без учета дальнейшего приобретения имущества третьими лицами]
(Извлечение)

    Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии истца - производственного жилищно-строительного кооператива "Строитель", ответчика - администрации г. Туапсе, в отсутствие других ответчиков - закрытого акционерного общества Финансово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий", муниципального унитарного предприятия "Стройзаказчик", а также третьего лица Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Туапсе на решение от 14.06.06 и постановление апелляционной инстанции от 07.09.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-66766/05-21/1304, установил следующее.
       
    Производственный жилищно-строительный кооператив "Строитель" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО Финансово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий" (далее - общество), администрации г. Туапсе (далее - администрация) и МУП "Стройзаказчик" (далее - предприятие) о признании недействительными договоров купли-продажи квартир от 22.10.03 N 1, 2 , 3, 4, заключенных обществом, Комитетом по правовым вопросам и имущественным отношениям администрации г. Туапсе и предприятием.
       
    В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Федеральная регистрационная служба по Краснодарскому краю. Решением от 14.06.06, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 07.09.06, иск удовлетворен. Суд установил, что договор о долевом участии, на основании которого зарегистрировано право собственности общества на спорные квартиры, признан недействительным. Истец является правопреемником застройщика и собственника спорного имущества.
       
    В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции. По мнению заявителя, на момент совершения сделок право собственности общества на квартиры было зарегистрировано, в связи с чем общество правомерно распорядилось названным имуществом. Решение суда о признании недействительным договора долевого участия состоялось после совершения спорных сделок. Помимо указанного договора основанием для регистрации права собственности общества являлись также дополнительное соглашение от 04.11.97 и акт приема-передачи от 20.03.01, которые не признаны незаконными. Обжалуемые судебные акты нарушают права граждан, которым предоставлены для проживания спорные квартиры и которые не привлечены к участию в деле. Постановлением главы г. Туапсе от 20.11.2000 N 2528 обязанность по регистрации жилых домов, в которых находятся квартиры, возложена на ООО "Центробамстрой по строительству жилья для северян". Истец не доказал факта возведения недвижимого имущества за свой счет, в то время как общество кредитовым авизо перечислило денежные средства предприятию в счет финансирования работ по доделке квартир. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
       
    В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. Изучив материалы дела и выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. Как видно из материалов дела, общество (дольщик) и ООО "Центробамстрой по строительству жилья для северян" (застройщик) заключили договор о долевом участии в строительстве жилья от 26.10.97 N 4-5Г (т. 2, л. д. 2). По условиям данного договора застройщик принимает на себя обязанность построить и сдать в эксплуатацию квартиры для работников дольщика в строящемся 81-квартирном 9-этажном доме в микрорайоне Кадош г. Туапсе; дольщик обязался оплатить передаваемое жилье. Дополнительным соглашением от 04.11.97 стороны согласовали размер оплаты обществом в счет долевого участия в строительстве в сумме 156 млн неденоминированных рублей (т. 2, л. д. 3).
       

    22 октября 2003 г. общество (продавец), Комитет по правовым вопросам и имущественным отношениям администрации г. Туапсе (покупатель) и предприятие (плательщик) заключили договоры купли-продажи N 1 - 4 (т. 1, л. д. 12 - 19). По указанным договорам продавец обязался передать покупателю квартиры N 4, 6, 28; 5, 38, 39, 52, 55; 58, 79, 7; 70, 73, 78 в г. Туапсе, ул. Московских строителей, д. 1. В договоре указано, что отчуждаемое имущество принадлежит обществу на праве собственности на основании договора от 24.10.97 N 4-5Г, дополнительного соглашения от 04.11.97 и акта приемки-передачи квартир от 20.03.01.
       
    Постановлением главы г. Туапсе от 22.10.03 N 1981 в спорные квартиры переселены граждане из ветхого и аварийного жилого фонда (т. 1, л. д. 142). Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 07.02.06 на восемь спорных квартир зарегистрировано право муниципальной собственности, на остальные - право частной собственности граждан (т. 1, л. д. 76 - 90).
       
    Суд установил и материалами дела подтверждается, что заказчиком строительства жилого многоквартирного дома по ул. Московских строителей, 1 являлось акционерное жилищно-строительное общество "Центробамстрой" (далее - АО "Центробамстрой"), которому для этих целей предоставлялся в аренду земельный участок (т. 1, л. д. 21 23). Актом от 11.11.2000 жилой дом принят в эксплуатацию комиссией с участием представителя указанного застройщика (т. 1, л. д. 122).
       
    Решением Арбитражного суда Амурской области от 10.12.03 по делу N А04-4055/03-18/354 признан недействительным пункт 1.1 устава ООО "Центробамстрой по строительству жилья для северян" в части указания на правопреемство по отношению к АО "Центробамстрой" (т. 1, л. д. 24 - 28). Суд установил, что правопреемником АО "Центробамстрой" является не ООО "Центробамстрой по строительству жилья для северян", а ОАО "Строитель", созданное в результате преобразования АО "Центробамстрой".
       
    Истец (кооператив), в свою очередь, создан путем преобразования ОАО "Строитель" (т. 1, л. д. 63 - 68) и является его правопреемником. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.05 по делу N А32-13861/04-20/472 договор N 4-5Г признан недействительным в связи с отсутствием у ООО "Центробамстрой по строительству жилья для северян" правомочий для заключения сделки по отчуждению спорных объектов недвижимости (т. 1, л. д. 29 - 31).
       
    Исходя из перечисленных обстоятельств, суд сделал правильный вывод о том, что общество не имело права распоряжаться спорным имуществом, поскольку не являлось его собственником. В связи с этим договоры купли-продажи правомерно признаны недействительными по иску кооператива, являющегося правопреемником АО "Центробамстрой".
       
    Доводы заявителя о том, что названные решения арбитражных судов не имеют преюдициального значения для администрации, не участвовавшей в рассмотрении этих дел, отклоняются. Решения арбитражных судов о признании договора N 4-5Г недействительным и об исключении из учредительных документов ООО "Центробамстрой по строительству жилья для северян" положений о правопреемстве по отношению к АО "Центробамстрой" обязательны для администрации в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы арбитражного суда о том, что правопреемником АО "Центробамстрой" является кооператив, заявитель по существу не оспорил.
       
    Факт перечисления в декабре 2003 г. обществом предприятию 500 тыс. рублей на доделку квартир (т. 1, л. д. 30) не влияет на правильность выводов суда о недействительности сделок. Доводы заявителя о том, что спорные сделки заключены до признания договора долевого участия недействительным и при наличии зарегистрированного права собственности общества, а также о наличии иных оснований регистрации права собственности, кроме спорных договоров, рассмотрены судом апелляционной инстанции и правомерно отклонены. Поскольку судом установлено, что по спорным договорам недвижимостью распорядилось лицо, не являющееся его собственником, договоры правомерно признаны недействительными.
       
    Довод заявителя о том, что собственник не вправе требовать признания договоров недействительными ввиду добросовестности конечных приобретателей недвижимости отклоняется. По смыслу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность приобретения имеет правовое значение при рассмотрении виндикационного требования. В данном деле истец не заявлял об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а просил только признать сделки недействительными.
       
    Довод заявителя жалобы о нарушении обжалованными судебными актами прав граждан - собственников спорных квартир является необоснованным. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Физические лица не являются стороной договоров купли-продажи от 22.10.03, действительность которых оспаривается по делу. Последствия недействительности ничтожных сделок по данному делу судом не применены. Права приобретателей квартир по другим сделкам не оспорены, а в случае добросовестности таких приобретателей их права могут быть защищены предусмотренным законом способом независимо от ничтожности договоров купли-продажи от 22.10.03.
       
    Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
    

ПОСТАНОВИЛ:

       
    решение от 14.06.06 и постановление апелляционной инстанции от 07.09.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-66766/05-21/1304 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
       
    Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

                                  

текст документа сверен по:
файл-рассылка