При получении авансовых платежей в счет предстоящих операций по передаче
имущественных прав и непосредственно при передаче имущественных прав объекта
обложения налогом на добавленную стоимость не возникает

 Вопрос:

    
    Предприятие участвует в долевом строительстве (по договору с застройщиком) и в пределах своей доли привлекает к инвестированию любых третьих лиц (физических и юридических) по договорам о долевом участии в строительстве. По окончании строительства предприятие получает от застройщика свою долю (жилые и нежилые помещения), предназначенную для передачи третьим лицам (физическим или юридическим) по договорам долевого участия.    

    В 2000 году от застройщика по акту получены квартиры и нежилые помещения без "входящего" НДС. Передаются указанные квартиры и нежилые помещения дольщикам в 2001 году.

    Пример:

    Получены квартиры и нежилые помещения от застройщика (в 2000 году) на сумму 1000000 руб. (без входящего НДС).

    Передаются (в 2001 году) квартиры  и нежилые помещения физическим и юридическим лицам (согласно их вложениям) на сумму 1300000 руб.
    
    Что является налогооблагаемой базой для исчисления НДС в данном случае (300000 руб. по ставке 16,67)?
    
    Каким образом должна определяться налогооблагаемая база для исчисления НДС по аналогичным операциям, если квартиры и нежилые помещения будут получены от застройщика в 2001 году и переданы дольщикам - третьим лицам (право собственности оформляется на дольщиков)?
    
    Каким образом должна определяться налогооблагаемая база для исчисления НДС по аналогичным операциям, если право собственности на квартиры и нежилые помещения, полученные от застройщика, оформляется на предприятие, а в дальнейшем квартиры и нежилые помещения реализуются по договорам купли-продажи третьим лицам?

    Просим рассмотреть этот вопрос также в двух вариантах:

    а) когда квартиры и нежилые помещения получены от застройщика в 2000 году, а реализуются третьим лицам в 2001 году;

    б) когда квартиры и нежилые помещения получены в 2001 году и реализуются третьим лицам в 2001 году и в последующие годы.
    
    Просим также разъяснить, что является налогооблагаемой базой для исчисления НДС при получении авансовых платежей по договорам купли-продажи с третьими лицами в каждом из перечисленных выше вариантов.
    
     

 Ответ:               

    1. В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
    
    Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
    
    Таким образом, в случае если право собственности на помещения регистрируется на дольщиков - третьих лиц, минуя предприятие, у предприятия не возникает права собственности на переданные застройщиком площади и при передаче помещений дольщикам происходит передача имущественных прав.
    
    Статьей 38 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога. Под имуществом в Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
    
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
    
    Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
    
    Таким образом, при получении авансовых платежей в счет предстоящих операций по передаче имущественных прав и непосредственно при передаче имущественных прав объекта обложения налогом на добавленную стоимость не возникает.
    

    Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденной приказом Минфина РФ от 01.11.91 N 56, счет 58 "Краткосрочные финансовые вложения" предназначен для обобщения информации о наличии и движении краткосрочных (на срок не более одного года) вложений (инвестиций) предприятия в ценные бумаги других предприятий, процентные облигации государственных и местных займов и т.п.
    
    Следовательно, имущественные права, переданные застройщиком, могут быть учтены предприятием на счете 58 “Краткосрочные финансовые вложения”.
    
    При передаче имущественных прав дольщикам сумма превышения размера денежных средств, полученных от дольщиков, над стоимостной оценкой имущественных прав, переданных зайстройщиком, подлежит обложению налогом на прибыль в составе внереализационных доходов предприятия (пункт 2 статьи 2 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” от 27.12.91 N 2116-1).
    
    Вместе с тем нельзя не учитывать позицию Минфина РФ, состоящую в том, что полученные заказчиком согласно заключенным договорам денежные средства от предприятий-дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, в том числе жилья, являются источником целевого финансирования и налогом на добавленную стоимость не облагаются при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого дольщика на долевое участие в строительстве, не превышает фактических затрат по строительству переданной части объекта предприятию-дольщику или физическому лицу. Суммы превышения денежных средств, полученных от предприятий-дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, над фактическими затратами по их строительству, остающиеся в распоряжении заказчика, облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке (Письмо Минфина РФ от 13.05.96 N 04-03-11 “О налогообложении”).
     
    2. В случае, если право собственности регистрируется на предприятие, в дальнейшем помещения реализуются третьим лицам по договорам купли-продажи, то в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса РФ при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база в целях налогообложения налогом на добавленную стоимость определяется как разница между ценой реализуемого имущества, с учетом налога и без включения в нее налога с продаж, и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).
    
    Пунктом 4 статьи 164 НК РФ предусмотрено, что налогообложение производится по налоговым ставкам 9,09 процента и 16,67 процента (расчетные налоговые ставки) при реализации товаров (работ, услуг), приобретенных на стороне и учитываемых с налогом в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Кодекса.
    

    По нашему мнению, при получении авансовых платежей в рассматриваемом случае налогообложение должно производиться по ставке 16,67 процента от суммы разницы между договорной стоимостью релизуемого имущества и стоимостью последнего согласно договору долевого участия, заключенному предприятием с застройщиком. При реализации помещений суммы налога должны быть скорректированы с учетом фактической стоимости помещений, переданных застройщиком.
    
    Отметим, что в пункте 33.2 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС РФ от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, содержащим закрытый перечень имущества, при реализации которого налогооблагемая база может быть определена согласно положениям пункта 3 статьи 154 НК РФ, поименованы основные средства, учитываемые на балансе налогоплательщика с учетом налога.
    
    Переданные застройщиком помещения при условии оформления права собственности на предприятие не могут быть учтены в составе основных средств предприятия, так как приобретены для продажи, следовательно, подлежат учету на счете 41 “Товары”.
    
    Однако, с учетом того, что непосредственно в пункте 3 статьи 154 НК РФ перечень имущества, на которое распространяется действие указанного пункта, не приведен, рассматриваемые положения Методических рекомендаций представляются оспоримыми, как допускающие расширенное толкование положений Кодекса.
    
          

ОБЪЕДИНЕННАЯ КОНСАЛТИНГОВАЯ ГРУППА
    Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64
    Тел.: (812) 325-4860, факс: (812) 325-48-63
     E-mail: [email protected]

24 апреля 2001 года N А915