Порядок определения налогооблагаемой базы при
передаче жилых и нежилых помещений по договорам долевого участия

 Вопрос:

    Есть ли существенные различия по определению налогооблагаемой базы при передаче по договорам долевого участия в строительстве квартир и нежилых помещений (офисов)?
    
     

 Ответ:               

  
    Порядок определения налогооблагаемой базы при передаче жилых и нежилых помещений по договорам долевого участия аналогичен.
    
    В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
    
    Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
    
    Таким образом, в случае, если право собственности на помещения регистрируется на дольщиков - третьих лиц, минуя предприятие, у предприятия не возникает право собственности на переданные застройщиком площади, и при передаче помещений дольщикам происходит передача имущественных прав.
    
    Статьей 38 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога. Под имуществом в Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
    
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения налога на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
    
    Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
    
    Таким образом, при получении авансовых платежей в счет предстоящих операций по передаче имуществленных прав и непосредственно при передаче имущественных прав объекта обложения налогом на добавленную стоимость не возникает.
    

    Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденной приказом Минфина РФ от 01.11.91 N 56, счет 58 "Краткосрочные финансовые вложения" предназначен для обобщения информации о наличии и движении краткосрочных (на срок не более одного года) вложений (инвестиций) предприятия в ценные бумаги других предприятий, процентные облигации государственных и местных займов и т.п.
    
    Следовательно, имущественные права, переданные застройщиком, могут быть учтены предприятием на счете 58 “Краткосрочные финансовые вложения”.
    
    При передаче имущественных прав дольщикам сумма превышения размера денежных средств, полученных от дольщиков, над стоимостной оценкой имущественных прав, переданных застройщиком, подлежит обложению налогом на прибыль в составе внереализационных доходов предприятия (пункт 2 статьи 2 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” от 27.12.91 N 2116-1).
    
    Вместе с тем нельзя не учитывать позицию Минфина РФ, состоящую в том, что полученные заказчиком согласно заключенным договорам денежные средства от предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, в том числе жилья, являются источником целевого финансирования и налогом на добавленную стоимость не облагаются при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого дольщика на долевое участие в строительстве, не превышает фактических затрат по строительству переданной части объекта предприятию - дольщику или физическому лицу. Суммы превышения денежных средств, полученных от предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, над фактическими затратами по их строительству, остающиеся в распоряжении заказчика, облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке (письмо Минфина РФ от 13.05.96 N 04-03-11 “О налогообложении”).
  
    

ОБЪЕДИНЕННАЯ КОНСАЛТИНГОВАЯ ГРУППА
    Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64
    Тел.: (812) 325-4860, факс: (812) 325-48-63
     E-mail: [email protected]

24 апреля 2001 года N А916