Улучшения арендованного имущества

 Вопрос:

    
    Разъясните, пожалуйста, как юридически и технически определяется состав неотделимых улучшений недвижимого имущества по договору  аренды? Какие данные о произведенных улучшениях должны быть в акте, в каком порядке арендатор может получить возмещение неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя?

  

 Ответ:

    Общие положения распределения затрат между арендодателем и арендатором недвижимого имущества в связи с проведением неотделимых улучшений в этом имуществе определены в п.п.2-4 ст.623 ГК РФ. В силу указанных нормативных положений, по общему правилу, неотделимые улучшения арендованного имущества могут производиться арендатором с письменного согласия арендодателя, при этом данное правило носит диспозитивный характер, в свою очередь предполагающий изменение или сторон по договору аренды, в частности, полный запрет на всякое проведение каких-либо работ с арендованным имуществом. Такая позиция законодателя понятна и объяснима, ибо арендодатель является собственником имущества, наделенным исключительными (абсолютными) правами по владению, пользованию и распоряжением, принадлежащим ему имуществом, и только он вправе санкционировать какие-либо работы по его изменению. К тому же собственник в соответствии со ст.209 ГК РФ несет бремя расходов по содержанию имущества (включая налоговое бремя, увеличение стоимости имущества влечет пропорциональное увеличение размера налогов) и ему не безразлична степень и характер возможного  изменения характеристик имущества, происшедших в результате его приращения посредством неотделимых улучшений этого имущества.

    В соответствии с п.3 ст.623 ГК РФ  возмещение затрат арендатора, связаннхе с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, на которое он имеет право после окончания договора аренды, как уже упоминалось выше, имеет место лишь при наличии письменного согласия арендодателя. Исключение из этого нормативного правила может быть предусмотрено только в тексте закона (в частности, таким примером может служить положение ст.660 ГК РФ).

    Что касается порядка возмещения произведенных затрат арендатора по улучшению арендованного имущества, то здесь, исходя из диспозитивности норм возмещения затрат, можно путем заключения отдельного Дополнительного соглашения к договору аренды закрепить следующие положения:

    - возможность проведения работ;

   - в зависимости от характера работ (капитальный ремонт или незначительные  по объему строительно-монтажные работы) необходимо указать смету или цену работ, а также перечень предполагаемых работ, включая порядок их приемки арендодателем;

    - возможность их досрочного возмещения, до окончания срока действия договора, например, в счет арендной платы.

    Выполнение перечисленных выше рекомендаций будут являться достаточными, на наш взгляд, письменными доказательствами учета прав арендатора при выполнении им возврата арендованного имущества на основании (ст.622 ГК РФ), а также  на своевременное и полное возмещение затрат, произведенных им по улучшению арендованного имущества.

                                                 

     Юрий Баринов,
адвокат СПбГКА,
    консультант аудиторской фирмы: "ICPA Corp.",
    контактный тел: 113-34-66
Email: [email protected]

27 октября 2003 года N Ю4312