Учет доходов (расходов) застройщика при определении налоговой базы по налогу на прибыль

 Вопрос:

    Организация осуществляет инвестирование собственных, заемных, привлеченных средств в строительство дома. Для привлечения средств организация заключает договоры на долевое участие в строительстве с физическими и (или) юридическими лицами. При этом выполняет функции заказчика-застройщика по строительству дома. Какие доходы (расходы) учитываются застройщиком при определении налоговой базы по налогу на прибыль?

 

 Ответ:

    В соответствии со статьей 11 Налогового кодекса РФ (в дальнейшем - НК РФ) институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
    
    Понятие инвестора и застройщика приведено в Положении по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденном приказом Минфина РФ от 20.12.1994 N 167, а именно:
    
    застройщик-инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству;
    
    инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств.
    
    В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ средства дольщиков и инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, не учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Данные средства учитываются как средства целевого финансирования.
    
    Из данной нормы следует, что иные средства, получаемые организацией-застройщиком, включаются в состав доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Так, средства, получаемые на возмещение затрат застройщика в связи с выполнением им функции контроля и надзора за строительством (средства на содержание застройщика (заказчика-застройщика), включаются в доходы застройщика (заказчика-застройщика) для целей налогообложения прибыли. Соответственно, расходами застройщика для целей налогообложения прибыли признаются затраты застройщика, связанные с осуществлением функций контроля и надзора за строительством, при соблюдении требований статьи 252 НК РФ, а также иных требований к расходам, установленных главой 25 НК РФ.
    
    В состав внереализационных доходов застройщика включаются суммы штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств на основании статьи 250, пункта 3, а также суммы превышения средств дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированных на счетах застройщика в течение срока реализации инвестиционного проекта (строительства), над фактической стоимостью объекта строительства в случае, если эти суммы не возвращаются дольщикам (инвесторам).
    
    Кроме того, в соответствии с пунктом 14 статьи 250 НК РФ в состав внереализационных доходов включаются доходы в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств. В отношении бюджетных средств, использованных не по целевому назначению, применяются нормы бюджетного законодательства Российской Федерации.

    Подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ установлена обязанность налогоплательщика вести раздельный учет доходов (расходов), полученных в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты получения.
    
    Использование средств целевого финансирования в случае строительства объекта по договору долевого участия в строительстве должно осуществляться застройщиком на цели и в сроки, определенные сметой на строительство, договорами с подрядчиками (генеральным подрядчиком), графиком осуществления инвестиционного проекта, утвержденного участниками строительства, иными документами в соответствии с условиями конкретных договоров.

       

28 июля 2004 года N МВ2465
    
    

См. приложение к письму
Управления МНС России
по Санкт-Петербургу
от 28 июля 2004 года
N 02-05/16115