Финансовая газета. Региональный выпуск, N 11, 2006 год        
Рубрика: В помощь налогоплательщику

Н.Голубева,
советник налоговой службы Российской Федерации III ранга       

Уплата земельного налога

Размер налоговой ставки

    В соответствии со ст.394 НК РФ налоговые ставки не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом или предоставленных для жилищного строительства. Что входит в понятие "жилищный фонд", и какую ставку следует применять в отношении земельных участков, приобретенных для жилищного строительства?
    
    В соответствии со ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
    
    Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната.
    
    Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ (ст.18 ЖК РФ).
    
    Жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности он подразделяется на:
    
    1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
    
    2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
    
    3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
    
    В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
    

    1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
    
    2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
    
    3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
    
    4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
    
    При этом следует обратить внимание на то, что жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
    
    Статьей 394 НК РФ предусмотрено, что по землям, занятым жилищным фондом, применяется ставка в размере не более 0,3%. При применении налоговой ставки в отношении земель, занятых жилищным строительством, необходимо учитывать письмо Минфина России от 27.12.05 года № 03-06-02-02/108, смысл которого в следующем.
    
    Предельная величина налоговой ставки в размере 0,3% применяется в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (в том числе предоставленных в собственность).
    
    Вместе с тем в соответствии с ЗК РФ земельные участки могут приобретаться в собственность, а также предоставляться в собственность физическим и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На основании ст.28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Бесплатно участки предоставляются в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
    
    Принимая во внимание указанные положения ЗК РФ, при исчислении земельного налога положения ст.394 НК РФ должны одинаково применяться в отношении земельных участков, предоставленных или приобретенных для жилищного строительства. В этой связи предельную величину налоговой ставки земельного налога 0,3% следует применять в отношении земельных участков как предоставленных, так и приобретенных для жилищного строительства.
    

    Аналогичный подход и при реализации положений пп.15 и 16 ст.396 НК РФ, предусматривающих повышающие коэффициенты при исчислении земельного налога.
    
    Так, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение 3-летнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Если такое строительство и государственная регистрация прав на построенный объект недвижимости завершены до истечения 3-летнего срока проектирования и строительства, то сумма налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику.
    
    В то же время в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами для жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего 3-летний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
    
    Что касается земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, то исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего 10-летний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.     
            

Применение нормативной цены земли

 
    Согласно ст.391 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость. Если кадастровая стоимость не определена, можно ли использовать для исчисления земельного налога нормативную цену земли?
    
    В настоящее время для определенных случаев применяется нормативная цена земли. Это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст.25 Закона Российской Федерации от 11.10.91 года N 1738-1 "О плате за землю"). Вводится нормативная цена земли для обеспечения экономического регулирования земельных отношений, определения размеров платежей для изъятия и предоставления земель юридическим лицам и гражданам, установления коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка, осуществления сделок с земельными участками, разрешенных законодательством Российской Федерации, при переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение, в том числе при передаче земли в собственность гражданам: для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
    
    На сегодняшний день действует постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.97 года N 319 "О порядке определения нормативной цены земли", в соответствии с которым установлено, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы по землеустройству представляют предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам. Органы местного самоуправления (администрации) в свою очередь могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы. Они могут также повышать или понижать нормативную цену земли, но в пределах до 25%. Предельный размер нормативной цены земли, установленный Правительством Российской Федерации, не должен превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки и соответствующего целевого назначения. Районные (городские) землеустроительные органы могут выдавать заинтересованным лицам документы о нормативной цене земли конкретного земельного участка. Органы по землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывают методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.
    
    Один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли (ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации). Формами платы являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
    
    Согласно п.13 ст.3 Федерального закона от 25.10.01 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст.65 ЗК РФ, используется нормативная цена земли. Однако она не применяется для целей обложения земельным налогом по следующим основаниям.
    
    В соответствии со ст.15 НК РФ земельный налог - местный налог. Он устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (п.1 ст.387 НК РФ).
    
    Вместе с тем в соответствии со ст.53 НК РФ налоговая база, которая представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения, и порядок ее определения по местным налогам устанавливаются исключительно Кодексом. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (ст.390 НК РФ).
    
    В ст.391 НК РФ предусмотрен порядок исчисления налоговой базы по земельному налогу.
    
    При этом в п.2 ст.390 НК РФ указано, что кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством.
    
    Таким образом, вопрос определения налоговой базы по земельному налогу и, как следствие, расчет земельного налога подлежат регулированию исключительно НК РФ, т.е. для целей налогообложения земельным налогом применяется кадастровая стоимость земельного участка, а не нормативная цена земли.