Во избежание претензий налоговых органов целесообразно установить такие ставки арендной платы, которые не отклонялись бы от рыночных ставок более чем на 20%

 Вопрос:

    
    Являюсь индивидуальным предпринимателем, занимаюсь розничной и оптовой торговлей строительными материалами. Имею дополнительный вид деятельности - сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.
    
    Так как являюсь собственником магазина, хочу сдать в аренду торговую площадь 120 кв.м для ведения предпринимательской деятельности своей дочери, тоже предпринимателю.
    
    1. Какая минимальная арендная плата за один кв.м является допустимой, ведь это моя собственность, а не муниципальная и не будет рассматриваться налоговым инспектором как уход от налогов? Например, арендная плата 5 руб./кв.м в месяц?
    
    2. К какому режиму налогообложения относится данный вид деятельности? Уплачивается ли НДС?
    
    

 Ответ:

     
    1. При разрешении споров, связанных с определением цены товаров, работ, услуг для целей налогообложения, следует исходить из того, что указанная сторонами сделки цена может быть оспорена налоговым органом только в случаях, перечисленных в п.2 статьи 40 НК РФ, а именно:
    
    - по сделкам между взаимозависимыми лицами;
    
    - по товарообменным (бартерным) операциям;
    
    - при значительном колебании уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода времени.
    
    В иных случаях налоговый орган не вправе оспаривать для целей налогообложения цену товаров, работ, услуг, указанную сторонами в сделке.
    
    Таким образом, в соответствии с п.п.1 п.2 статьи 40 НК РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. Если цены на товары (работы, услуги) по таким сделкам отклоняются более чем на 20% от рыночной цены на идентичные (однородные) товары (работы, услуги), то, руководствуясь п.3 статьи 40 НК РФ, налоговый орган может вынести мотивированное решение о доначислении налогов и пеней по таким сделкам (исходя из рыночных цен).
    
    Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:
    
    - одна организация, непосредственно и (или) косвенно участвующая в другой организации (суммарная доля такого участия составляет более 20%). Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
    
    - физическое лицо, если оно подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
    
    - лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
    
    Судебные органы также могут признать лиц взаимозависимыми и по другим основаниям. Так, в соответствии с п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации" сделан также весьма интересный для налогоплательщика вывод, согласно которому установление факта взаимозависимости лиц по обстоятельствам, отличным от установленных п.1 статьи 20 НК РФ, осуществляется с участием налогового органа и налогоплательщика в ходе рассмотрения дела, касающегося обоснованности вынесения решения о доначислении налога и пеней.
    

    Таким образом, поскольку предприниматель (арендодатель) планирует сдавать торговые площади в аренду своей дочери (арендатор), то арендодатель и арендатор будут признаны взаимозависимыми лицами и в части определения и обоснования цены сделки существует большая вероятность, что налоговыми органами при проверке может быть применена статья 40 НК РФ.
    
    Другими словами, если рыночная арендная плата за площадь в аналогичном магазине в том же периоде составит не 5 руб., а 10 руб. за кв. м, то налоговики доначислят налоги и пени, исходя из цены 10 руб. за кв.м. При этом налоговые органы должны будут получить рыночные цены из официальных источников информации и подтвердить их документально.
    
    В связи с вышеизложенным во избежание претензий налоговых органов целесообразно установить такие ставки арендной платы, которые не отклонялись бы от рыночных ставок более чем на 20%.
    
    2. Данный вид деятельности относится либо к общему режиму налогообложения, либо к упрощенной системе налогообложения, если предприниматель вправе ее применять.
    
    Дело в том, что согласно статье 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (в ситуации, когда система ЕНВД введена законодательно на территории субъекта РФ, где действует предприниматель) применяется только в отношении деятельности по оказанию услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей.
    
    В рассматриваемом случае речь идет, очевидно, о торговой стационарной площади - магазине, который, имеет торговые залы для обслуживания посетителей. Если передаваемые в аренду помещения в магазине относятся к стационарной торговой сети, имеющей торговые залы (залы обслуживания посетителей), то осуществляемая деятельность по передаче в аренду данных помещений не может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход.
    
    Однако отметим, что факт отнесения магазина к торговой стационарной сети должен быть подтвержден правоустанавливающими инвентаризационными документами. В целях главы 26.3 Кодекса к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).
    
    В отношении НДС: если налогоплательщик применяет упрощенную систему налогообложения, то НДС уплачивать не нужно. Если находится на общем режиме налогообложения и освобождения от НДС по статье 145 НК РФ не получено, то соответственно НДС уплачивается на основании статьи 146 НК РФ.
    

Поливач Е.С., консультант
по направлению бухгалтерский учет
Объединенной консалтинговой группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64,
тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер., 11/13,
тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], [email protected]

    
17 мая 2006 года N А4323