Об особенностях учета заказчика-застройщика

 Вопрос:

    
    ОАО СГИА "Жилье" имеет лицензию заказчика-застройщика, договор на аренду земли и разрешительные документы на строительство жилого дома. Применяет упрощенную систему налогообложения.
    
    ООО "Жилье" также имеет лицензию заказчика-застройщика и применяет упрощенную систему налогообложения.
    
    ОАО на основе агентского договора или договора поручения доверяет выполнить функции заказчика-застройщика за вознаграждение по строительству жилого дома.
    
    Схема такая:
    
    1.  ОАО заключает с дольщиками договора долевого участия.
    
    2. Дольщики перечисляют деньги ОАО.
    
    3. ОАО перечисляет ООО крупными авансами.
    
    4. ООО "Жилье" заключает договора подряда с строительными фирмами и перечисляет деньги для строительства дома.
    
    Для ОАО перечисленные денежные средства ООО на строительство жилого дома будут расходом?
    
    Для ООО - целевыми средствами для выполнения функции по договору поручения. А лишь вознаграждение - доходом? Какова схема бухгалтерских проводок?
    
    

 Ответ:

    
    Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 18 июля 2006 года), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
    
    Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
    
    Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
    
    Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
    
    Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    
    Согласно статьям 18 и 19 указанного выше Закона застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
    
    Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    
    На основании изложенных выше норм Закона N 214-ФЗ следует, на наш взгляд, очевидный вывод о невозможности передачи функций застройщика иному лицу.
    
    Из описанной вами схемы представляется, что ОАО может передать ООО функции заказчика строительства, но никак не застройщика.
    
    В соответствии с п.2 ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", застройщик - это инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором заниматься реализацией инвестиционных проектов по капитальному строительству.
    
    Согласно п.1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 года N 160, застройщики организуют строительство объектов, контролируют его ход и ведут бухгалтерский учет производимых затрат. Под застройщиками для целей настоящего Положения понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных функций.
    
    Согласно подп.14 п.1 ст.251 НК РФ к средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков-застройщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика. Данные средства используются ею только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом), - источником целевого финансирования.
    
    Затраты застройщика на сооружение объектов основных средств накапливаются в целях формирования первоначальной стоимости строящегося объекта на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".
    
    Как уже отмечалось, застройщики организуют строительство объектов, контролируют его ход и ведут бухгалтерский учет производимых затрат (п.1.4 Положения по учету инвестиций). При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
    
    В вашем случае, судя по всему, в роли заказчика по отношению к подрядным организациям будет выступать ООО.
    
    Если ОАО передало функции заказчика строительства ООО, то доходом ООО (соответственно, расходом для ОАО, также формирующим первоначальную стоимость строящегося объекта) будет являться вознаграждение ООО как заказчика по организации строительных работ.
    
    Застройщик аккумулирует все осуществленные затраты на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". По окончании строительства и оформлении ввода законченного объекта в эксплуатацию застройщик не приходует объект по счету 01 "Основные средства", а списывает произведенные затраты непосредственно со счета 08.
    
    В бухгалтерском учете застройщика полученные от инвесторов суммы отражаются таким образом:
    
    Д-т 76 К-т 86 "Целевое финансирование" - на сумму средств, причитающихся к получению от инвестора;
    
    Д-т 51 К-т 76 - на сумму фактически полученных денежных средств.
    
    В бухгалтерском учете застройщика передача законченного строительством объекта инвестору оформляется таким образом:
    
    Д-т 86 К-т 08 - на сумму инвентарной стоимости законченного строительством объекта (сумма, указанная в акте приемки-передачи).
    
    Д-т 86 К-т 91 (90) - на сумму кредитового сальдо по счету 86 после списания сумм в части, соответствующей инвентарной стоимости объекта, переданного инвестору.
    
    Согласно приведенной схеме проводок, перечисленные в адрес ООО деньги для ОАО расходом являться не будут, они будут формировать задолженность подрядчиков по строительству дома, а на основании актов подрядчиков, подписанных заказчиком, эти денежные средства будут аккумулироваться на счете 08, формируя инвентарную стоимость дома:
    
    Д-т 76 К-т 51 - на сумму отправленных в адрес ООО денег;
    
    Д-т 08 К-т 76 - согласно актам подрядчиков, переданных по авизо от ООО.
    
    Для ООО полученные от ОАО деньги будут являться доходом (учитываться на счете 90.1) только в части вознаграждения за осуществленные им функции заказчика, все остальные суммы в учете ООО будут проходить транзитом (возможно через счет 76). Расходом ООО будут являться расходы, непосредственно связанные с его функцией организатора строительства.
    
    В бухгалтерском учете ООО операции могут быть отражены таким образом:
    
    Д-т 51 К-т 76 - на сумму денежных средств, полученных для организации строительства от ОАО;
    
    Д-т 60 К-т 51 - на сумму денежных средств, отправленных подрядчикам;
    
    Д-т 76 К-т 60 - на сумму подписанных актов выполненных работ при передаче этих затрат по авизо ОАО;
    
    Д-т 62 К-т 90 - на сумму вознаграждения заказчику в связи с осуществлением им функций по организации строительства;
    
    Д-т 90 К-т 20 - на сумму расходов ООО, связанных с выполнением функции заказчика;
    
    Д-т 76 К-т 62 - на сумму вознаграждения заказчика, удержанную им из средств, присланных ОАО для организации строительства.
    
    

М.Н.Чуприна,
генеральный директор
ООО "РосЭксперт-Аудит",
С.-Петербург, Щербаков пер., 4,
тел.: (812)320-92-90

12 октября 2006 года N А4429