О порядке исчисления размера имущественного налогового вычета при реализации
имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности

 Вопрос:

    
    Квартира приватизирована на пятерых родственников (в том числе отец и два сына) менее трех лет. Один сын покупает у отца и брата их доли по 1 млн рублей за каждую.
    
    Нужно ли будет продающим сторонам (отцу и сыну) уплачивать налог с реализации своей доли и если да, то сколько?
    
    Сможет ли брат-покупатель получить налоговый вычет от этой сделки - не являются ли лица взаимозависимыми, ведь они состоят в родстве?
    
    Если вычет полагается, то в каком размере - ограничение в 1 млн рублей будет распространяться на стоимость всей квартиры или каждой доли, находящейся в собственности родственников?
    
    

 Ответ:

    
    Согласно пп.1 п.1 ст.220 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной от продажи в налоговом периоде жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей.
    
    При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
    
    Например:
    
    допустим, в данной ситуации доли членов семьи одинаковы и составляют по 1/5 доли квартиры у каждого. Тогда отец и сын, продающие свои доли, будут иметь право на налоговый вычет в размере 1000000*1/5 = 200000 руб. каждый. В отношении остальной суммы налог будет уплачиваться по ставке 13%.
    
    Согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов.
    
    Общий размер имущественного налогового вычета по данному основанию не может превышать 1000000 рублей.
    
    Однако Налоговый кодекс содержит оговорку, что имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 НК РФ.
    
    В соответствии с п.2 ст.20 НК РФ признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п.1 ст.20 НК РФ, может суд, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
    
    При этом лица, состоящие в родственных отношениях, признаются взаимозависимыми на основании п.1 ст.20 НК РФ.
    

    Несмотря на то, что НК РФ в целях проверки правомерности применения имущественного налогового вычета отсылает к п.2 ст.20 НК РФ, Минфин России, ссылаясь на п.1 ст.20 НК РФ, разъясняет, что имущественный налоговый вычет по НДФЛ по сделке, совершенной между родственниками, не предоставляется (письмо от 27.07.2005 N 03-05-01-04/250).
    
    Тем не менее существует точка зрения, что по сделке, совершенной между родственниками, имущественным вычетом воспользоваться можно, и только суд может признать родственников взаимозависимыми. Например, ФАС Волго-Вятского округа в решении от 28 января 2005 года N А79-6273/2004-СК1-5858 указал, что отказать в вычете могут только в том случае, если участники сделки являются взаимозависимыми на основании п.2 ст.20 Налогового кодекса РФ.
    
    Таким образом, в данной ситуации покупатель может претендовать на налоговый вычет в сумме 1000000 рублей, однако право на получение вычета ему, скорее всего, придется отстаивать в судебном порядке.
    
    

ООО "ЦБО БАЛАНС ПЛЮС",
г.Москва,
тел./факс (495) 788-72-52 (доб. 1304,1305)
[email protected]

3 ноября 2006 года N А4437