Недостатки Закона о долевом участии в строительстве

 Вопрос:  

    
    Каковы, на ваш взгляд, недостатки Закона о долевом участии в строительстве?
    
    

 Ответ:

    
    Несмотря на существенные и положительные изменения, многие вопросы, накопившиеся в практике исполнения Закона о долевом строительстве, так и остались нерешенными.
    
    По-прежнему не подпадают под действие Закона о долевом строительстве и регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Законом об инвестиционной деятельности отношения, связанные с внесением вклада (инвестиций) в строительство неденежными средствами (материалы, работы, услуги и т.п.). И это обстоятельство уже взяли на вооружение предприимчивые застройщики.
    
    Впрочем, схемы обхода указанного Закона поражают своим многообразием. Так, чтобы избежать обязательной госрегистрации сделок со строящимися квартирами, многие крупные компании в массовом порядке перешли на вексельные схемы, снимающие с застройщиков всякую ответственность. Пользуются популярностью и так называемые "предварительные договоры купли-продажи" квартир (иногда - вкупе с договором страхования), являющиеся по своей сути всего лишь соглашениями о намерениях. Все они "балансируют" на грани законности и никак не защищают интересы дольщиков. Последние в этих случаях поставлены фактически в полную зависимость от добросовестности или недобросовестности конкретного застройщика.
    
    В письме Роспотребнадзора от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 "О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья" отмечено, что несмотря на действие Закона о долевом строительстве на практике предпринимаются многочисленные попытки обойти его путем заключения сходных по своей сути сделок, но с использованием другой терминологии. Это и побудило Роспотребнадзор вновь вернуться к теме квалификации договора долевого участия.
    
    В вексельной схеме с покупателем могут заключаться два договора. Предварительный договор о намерениях описывает условия получения квартиры, ее технические характеристики и предполагаемую дату заключения основного контракта. Этот договор не подпадает под Закон о долевом строительстве, так как ни одна из сторон не несет финансовых обязательств по нему. Отдельно заключается вексельный договор, в котором "случайно" могут совпасть стоимость самого векселя и сумма, указанная в предварительном договоре.
    
    Но именно в ст.4 Закона о долевом строительстве, которая и должна определять предмет договора долевого участия, никакие изменения внесены не было.
    
    Малодейственными на практике оказались и нормы Закона, касающиеся сроков строительства жилья. Об этом Роспотребнадзор высказался, в частности, в своем письме от 08.02.2006 N 0100/1260-06-32. По-видимому, действующий механизм, обязывающий застройщиков соблюдать сроки строительства, нуждается в более детальной проработке.
    
    

"Юридический Центр "ЛЕКС"
СПб, Московский пр., д.7
тел.: (812) 310-43-05
[email protected]

12 сентября 2007 года N Ю11902