МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
ЖИЛЫХ ДОМОВ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО
И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

     
     
     РАЗРАБОТАНО: ГП "Информационное научно-производственное агентство" (ИНПА) совместно с Управлением совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России.
     
     Составитель: Г.П.Шпунт.
     
     РЕКОМЕНДОВАНО к применению письмом Госстроя РФ от 12 ноября 1997 года N ВБ-20-254/12.
     
     
     Методическое пособие предназначено для определения сметной стоимости капитального и текущего ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Пособие включает в себя: примеры составления локальных, объектных и сводных сметных расчетов ресурсным и базисно-индексным методом, "Сборник сметных норм на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ", "Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время".
     
     Предназначено для широкого круга специалистов.
     
     

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

     Настоящее пособие содержит общие методические рекомендации по определению сметной стоимости капитального ремонта объектов жилищно-гражданского назначения и реконструкции.
     
     Капитальный ремонт жилых и общественных зданий - это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ. Технология ремонтно-строительных работ значительно отличается от технологии строительно-монтажных работ по возведению новых зданий и сооружений. Эти специфические особенности в определенной мере находят свое отражение в ценообразовании и определении сметной стоимости капитального ремонта.
     
     Система планово-предупредительного ремонта жилых домов и объектов социального назначения представляет собой комплекс взаимоувязанных организационных и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов с регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение их эксплуатационных показателей в пределах действующих нормативов установленного срока службы. Перечень действующих документов приведен в приложении 3.
     
     Предупредительный ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
     
     Предупредительный (текущий) ремонт проводят за счет доходов жилищно-эксплуатационных организаций, т.е. за счет квартирной и арендной платы, сборов с арендаторов на эксплуатационные расходы и пр.
     
     Средние затраты на предупредительный (текущий) ремонт должны быть в пределах 0,75-1% восстановительной стоимости домов.
     
     Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.
     
     Периодичность проведения капитальных ремонтов определяется в соответствии с действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов.
     
     В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.
     
     Капитальный ремонт подразделяется на:
     

     
     Комплексный капитальный ремонт (ККР) является основным видом ремонта.
     
     Кроме того, в зависимости от технического состояния зданий и сооружений, их планировки и степени благоустройства могут проводиться следующие ремонтные работы:
     

     
     Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (число и площадь квартир, строительный объем и общая площадь).
     
     При реконструкции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляться мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий.
     
     Под реконструкцией понимают также и изменение назначения здания (например, переустройство административного здания под поликлинику).
     
     Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок.
     
     Техническую документацию на капитальный ремонт и повышение благоустройства жилых и общественных зданий составляет проектная организация, имеющая право и лицензию на проведение подобных работ.
     
     Капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансировать капитальный ремонт по утвержденным сметам или расцененным описям работ.
     
     Проектная документация на капитальный ремонт должна иметь в своем составе:
     

     
     В проект организации капитального ремонта (ПОКР) необходимо включать:
     

     
2. СОСТАВ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

     Для определения сметной стоимости капитального ремонта предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных  расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.
     
     Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД) или рабочих чертежей.
     
     Локальные сметные расчеты составляются также на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или на общеплощадочные работы, если объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании РД.
     
     Локальные сметные расчеты на капитальный ремонт составляются на основе:
     
     - задания на разработку проектно-сметной документации;
     
     - результатов механического обследования зданий;
     
     - описи работ на капитальный ремонт объекта;
     
     - действующих сметных нормативов и показателей на виды ремонта, а также свободных (рыночных) цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.
     
     Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль (плановые накопления).
     
     Локальные сметные расчеты (сметы) составляются, как правило, по рекомендуемым Госстроем России формам.
     
     Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.
     
     Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.
     
     Сводные сметные расчеты стоимости капитального ремонта предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.
     
     Сводка затрат - это сметный документ, определяющий стоимость капитального ремонта предприятий, зданий, сооружений или их очередей, если предусматривается ремонт группы домов и домов со встроенными помещениями. При этом в отдельный вид работ могут выделяться наружные сети, общие для группы домов.
     
     Сводкой затрат могут объединяться два и более сводных сметных расчета стоимости капитального ремонта.
     
     

3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И СМЕТНОГО
 НОРМИРОВАНИЯ В КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

     При составлении сметной документации на капитальный ремонт объектов жилищно-гражданского назначения применяются общие с капитальным строительством принципы сметного ценообразования.
     
     В условиях рыночных отношений стоимость ремонта определяется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на капитальный ремонт зданий и сооружений.
     
     Цена каждого объекта ремонта определяется сметой (расцененной описью работ), составляемой по установленным для капитального ремонта нормам, тарифам и расценкам.
     
     При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие основные методы определения стоимости:
     

     
     Ресурсный метод определения - это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (трудовых, машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, энергоресурсов, транспортных средств), необходимых для реализации проектного решения. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.
     
     Базисно-индексный метод определения стоимости капитального ремонта основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне - сметных ценах, действовавших с 1 января 1991 г.
     
     Допускается по согласованию сторон, заключающих договор (контракт) на капитальный ремонт объектов, применение сметно-нормативной базы, введенной в действие с 1 января 1984 г. При этом локальные сметы и локальные сметные расчеты, составленные в сметных нормах и ценах, действовавших с 1 января 1984 г., приводятся в базисный уровень путем применения индексов, утвержденных по соответствующим отраслям народного хозяйства в 1990 году.
     
     Базисно-компенсационный метод - это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на ресурсы.
     
     Сметная стоимость капитального ремонта состоит из прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.
     
     Прямые затраты учитывают в своем составе стоимость оплаты труда рабочих, материалов, изделий, конструкций и эксплуатации строительных машин.
     
     Накладные расходы учитывают в своем составе затраты ремонтно-строительных (строительно-монтажных) организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.
     
     Сметная прибыль (плановые накопления) - это сумма средств, необходимая для покрытия отдельных (общих) расходов ремонтно-строительных (строительно-монтажных) организаций, не относимых на себестоимость работ, и являющаяся нормативной (гарантированной) частью стоимости (цены) строительной продукции.
     
     Начисление указанных сумм при составлении локальных сметных расчетов (смет) без деления на разделы производится в конце расчета (сметы), за итогом прямых затрат, а при формировании по разделам - в конце каждого раздела и в целом по сметному расчету (смете).
     
     При составлении сметной документации в настоящее время наиболее часто используются 3 основные базы ценообразования: первая (основная) - с использованием общегосударственных сборников сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы (СНиР-91), вторая - с использованием ведомственных норм б.Минжилкомхоза РСФСР и третья - с использованием сметно-нормативной базы, разработанной для города Москвы.
     
     

4. СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ РЕСУРСНЫМ МЕТОДОМ
НА ОСНОВЕ СБОРНИКОВ СМЕТНЫХ НОРМ И РАСЦЕНОК
НА РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ (СНиР-91)

     Для составления локальных смет ресурсным методом (см. пример N 1) рекомендуется использовать сборники сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы (СНиР-91). Указанные сборники были впервые разработаны для применения на территории России в 1991 году для составления смет по капитальному ремонту объектов социальной сферы всеми организациями, независимо от их ведомственной принадлежности. Впервые для этих целей были также разработаны "Сборник сметных норм на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ" (прил.1 настоящего пособия) и "Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время" (прил.2 настоящею пособия).
          

Перечень и номера
сборников сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы (СНиР-91)

(Утверждены приказом Минстроя России от 23.07.92 N 176)

     Общие положения по применению сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы.
     
     51. Земляные работы.
     
     52. Фундаменты.
     
     53. Стены.
     
     54. Перекрытия.
     
     55. Перегородки.
     
     56. Проемы:
     
     раздел 1 "Окна";
     
     раздел 2 "Двери".
     
     57. Полы.
     
     58. Крыши, кровли.
     
     59. Лестницы, крыльца.
     
     60. Печные работы.
     
     61. Штукатурные работы:
     
     раздел 1 "Штукатурка внутренних помещений";
     
     раздел 2 "Штукатурка фасадов";
     
     раздел 3 "Разные штукатурные работы".
     
     62. Малярные работы:
     
     раздел 1 "Окраска внутренних помещений";
     
     раздел 2 "Окраска фасадов";
     
     раздел 3 "Окраска металлических поверхностей".
     
     63. Стекольные, обойные и облицовочные работы:
     
     раздел 1 "Стекольные работы";
     
     раздел 2 "Обойные работы";
     
     раздел 3 "Облицовочные работы".
     
     64. Лепные работы.
     
     65. Внутренние санитарно-технические работы:
     
     раздел 1 "Водопровод и канализация";
     
     раздел 2 "Центральное отопление";
     
     раздел 3 "Вентиляция";
     
     раздел 4 "Газоснабжение";
     
     раздел 5 "Оборудование котельных и тепловых пунктов".
     
     66. Наружные инженерные сети:
     
     раздел 1 "Водопровод";
     
     раздел 2 "Канализация";
     
     раздел 3 "Теплоснабжение";
     
     раздел 4 "Газоснабжение".
     
     67. Электромонтажные работы.
     
     68. Благоустройство:
     
     раздел 1 "Дороги и проезды";
     
     раздел 2 "Дворовые постройки и ограждения".
     
     69. Прочие ремонтно-строительные работы.
     
     Сборник дополнений и изменений к сметным нормам и расценкам (СНиР-91) на ремонтно-строительные работы (выпуски 1, 2, 3, 4).
          

4.1. Определение прямых затрат ресурсным методом

     При составлении сметной документации ресурсным методом наиболее трудоемким является выделение ресурсных показателей, в т.ч. по затратам труда, эксплуатации строительных машин и механизмов, расхода строительных материалов, изделий и конструкций. Полученные данные сводятся в локальную ресурсную ведомость, которая является основой для составления локальной ресурсной сметы (см. пример N 1).
     

4.1.1. Затраты по оплате труда

     Согласно действующему законодательству подрядчик и заказчик вправе самостоятельно по согласованным расчетам определять в составе свободных (договорных) цен на строительную продукцию (работы, услуги) размер средств на оплату труда работников, занятых в основной деятельности, с отнесением этих затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 05.08.92 N 552 и 01.07.95 N 661 и Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ (утвержденными Минстроем России 04.12.95 N БЕ-11-260/7 по согласованию с Минэкономикой России и Минфином России). При определении размера средств на оплату труда следует пользоваться статистической отчетностью 5-з (в 1996 году 5-з(строй)). Статистической отчетностью N 1-т, 3-т для определения размера средств на оплату труда руководствоваться не следует, т.к. эти данные не соответствуют вышеприведенным документам (см. письмо Госкомстата от 2.02.96 N 12-0-14/31).
     
     В соответствии с этими нормативными документами в составе затрат, включаемых в себестоимость по статье "Расходы на оплату труда рабочих", отражаются все расходы по оплате труда производственных рабочих (включая рабочих, не состоящих в штате) и линейного персонала при включении его в состав работников участков (бригад), занятых непосредственно на строительных работах, исчисленные по принятым в строительной организации системам и формам оплаты труда.
     
     По данной статье отражаются также расходы по оплате труда рабочих, осуществляющих перемещение строительных материалов и оборудования в пределах рабочей зоны, то есть от приобъектного (участкового) склада до места их укладки в дело.
     
     В составе данной статьи не отражается оплата труда рабочих вспомогательных производств, обслуживающих и прочих хозяйств строительной организации, рабочих, занятых управлением и обслуживанием строительных машин и механизмов, рабочих, занятых на некапитальных работах (включая работы по возведению временных зданий и сооружений) и других работах, осуществляемых за счет накладных расходов (благоустройство строительных площадок, подготовка объекта стройки к сдаче и другие), а также оплата труда рабочих, занятых погрузкой, разгрузкой и доставкой материалов на приобъектный склад, включая их разгрузку с транспортных средств на приобъектном складе.
     
     Порядок составления расчетов размера средств на оплату труда для учета в сметах и в свободных (договорных) ценах на строительную продукцию (работы, услуги) зависит от метода определения сметной стоимости строительно-монтажных работ, наличия исходной информации в определенной строительно-монтажной организации, а также статистических данных.
     
     Рекомендации по составлению таких расчетов приведены в п.1 прил.5 "Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-349).
     
     Дополнительные затраты подрядных организаций, связанные с осложняющими условиями производства работ в ходе реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, могут возмещаться в локальных сметах, составленных на основании ПОС и ППР, путем применения соответствующих коэффициентов, предусмотренных в Общих положениях по применению сметных норм и расценок.
          

4.1.2. Затраты на эксплуатацию строительных машин

     Затраты на эксплуатацию строительных машин определяются исходя из данных о времени использования (нормативная потребность) необходимых строительных машин (в маш.-ч) и соответствующей цены одного машино-часа их эксплуатации.
     
     Потребность в строительных машинах может определяться:
     

     
     Порядок выделения и суммирования ресурсных показателей по строительным машинам приведен в Методических рекомендациях (письмо Минстроя России от 10.11.92 N БФ-926/12).
     
     Расчет стоимости затрат на строительные машины осуществляется в текущем (прогнозном) уровне - на основе информации о текущих (прогнозных) ценах на эксплуатацию строительных машин.
     
     Информация о текущих ценах на эксплуатацию строительных машин может быть получена от подрядных строительно-монтажных организаций, трестов (управлений) механизации или других организаций, в распоряжении которых находится строительная техника.
     
     Текущий уровень сметных цен на соответствующий вид строительных машин может быть определен на основе базисного уровня цен, приведенных в Сборнике сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03-91), непосредственным калькулированием потребных ресурсов или с учетом соответствующих индексов по различным статьям затрат по отдельным строительным машинам и механизмам.
          

4.1.3. Сметная стоимость материальных ресурсов

     Стоимость материальных ресурсов определяется исходя из нормативной потребности материалов, изделий (деталей) и конструкций (в принятых физических единицах измерения: м, м, т и пр.) и соответствующей цены на вид материального ресурса.
     
     Нормативная потребность в материальных ресурсах может определяться на основе выделения и суммирования в локальных ресурсных ведомостях или в локальных ресурсных сметных расчетах (сметах) ресурсных показателей на материалы, изделия (детали) и конструкции, используемые при сооружении объекта (выполнения работ), с выбором наиболее приемлемого для пользователей варианта из приведенных далее.
     
     Итоговая стоимость затрат на материальные ресурсы исчисляется в текущем уровне - по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций (с учетом транспортных, снабженческо-сбытовых надбавок, заготовительно-складских расходов). Допускается использование статистической отчетности по форме 9-кс.
     
     Определение текущих цен на материальные ресурсы по конкретной стройке осуществляется на основе исходных данных, получаемых от подрядной организации.
     
     Форма калькуляции стоимости (ведомости) текущих сметных цен на материалы, изделия и конструкции может быть различной. Рекомендуется составлять калькуляцию по элементам затрат (отпускная цена; заготовительно-складские расходы; транспортные расходы, снабженческо-сбытовые надбавки и др.).
     
     Затраты труда рабочих, продолжительность работы строительных машин, расход строительных материалов могут учитываться в сметах на основе исходных данных подрядных организаций, согласованных с заказчиком.
           

4.2. Определение величины накладных расходов

     Накладные расходы - это сумма средств, предназначенных для возмещения затрат подрядных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.
     
     Нормы накладных расходов разрабатываются в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету величины накладных расходов (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ-907/12) с учетом изменений и дополнений к ним (письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-368).
     
     Величину накладных расходов рекомендуется определять на основе:
     

     
     Окончательное решение по выбору варианта исчисления величины накладных расходов принимается заказчиком (инвестором) и подрядной организацией.
     
     Для работ по капитальному ремонту рекомендуется применять понижающий коэффициент к общеотраслевому укрупненному нормативу по основным видам строительства или видам работ в размере 0,9.
          

4.3. Определение сметной прибыли

     Сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов подрядных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников.
     
     Сметная прибыль определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению величины сметной прибыли в строительстве при формировании свободных цен на строительную продукцию (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ-906/12).
     
     Величину сметной прибыли рекомендуется определять на основе:
     

     
     Затраты, связанные с развитием производственной базы, как правило, осуществляются за счет прибыли подрядной организации.
     
     Основным источником финансирования строительства объектов производственной базы являются амортизационные отчисления, которые полностью остаются в распоряжении подрядных организаций.
               

Перечень затрат, осуществляемых за счет прибыли,
предусмотренной в договорной цене строительной продукции

     I. Затраты общие для всех ремонтно-строительных (строительно-монтажных) организаций (нормативная прибыль)
     

     1. Расходы на уплату налога на прибыль по установленной законом ставке.
     
     2. Затраты на развитие производства.
     
     2.1. Модернизация оборудования, реконструкция объектов основных фондов.
     
     2.2. Частичное пополнение собственных оборотных средств.
     
     3. Затраты на материальное стимулирование работников.
     
     3.1. Материальная помощь работникам, в т.ч. безвозмездная для первоначального взноса на кооперативное жилищное строительство и на частичное погашение кредита.
     
     3.2. Проведение мероприятий по охране здоровья и отдыха, не связанных непосредственно с участием работников в производственном процессе.
     
     4. Затраты на развитие социальной сферы.
     
     4.1. Организация помощи и бесплатных услуг учебным заведениям.
     
     II. Затраты, связанные с инфраструктурой строительно-монтажной организации, возмещаемые за счет средств, предусмотренных в главе "Прочие работы и затраты" сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта, не относимых в балансе ремонтно-строительных (строительно-монтажных) организаций на себестоимость подрядных работ
     
     5. Содержание находящихся на балансе ремонтно-строительных (строительно-монтажных) организаций объектов и учреждений здравоохранения, народного образования, культуры и спорта, детских дошкольных учреждений, детских лагерей отдыха, жилищного фонда, а также расходов при долевом участии организаций.
     
     6. Затраты на финансирование строительства жилья и других объектов непроизводственного назначения.
     
     7. Затраты на строительство новых объектов производственного назначения.
          

Пример N 1
составления локальной ресурсной ведомости и сметы на капитальный ремонт
офисного помещения торговой фирмы "Весна"
(объемы работ и стоимостные показатели приняты условно)
Локальная ресурсная ведомость

Основание: чертежи 1-6

     
     
ИТОГО по локальной ресурсной ведомости:

     
     
Локальная ресурсная смета

     
     
     Примечания: 1. В данном примере, в целях сопоставления эффективности использования нормативных баз, стоимость ресурсных показателей приведена согласно "Сборнику коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ для г.Москвы" и учтена при разработке коэффициентов пересчета в текущие цены (выпуск 1/97).
     
     2. Стоимость 1 чел.-ч =1054000 руб. :166,7=6321 руб.,
     
где 1054000 - средства на оплату труда, приходящиеся на 1 рабочего, занятого на основном производстве, в месяц;
     
     166,7 - среднемесячное количество рабочих часов на 1997 год.
     
     

4.4. Объектные сметные расчеты (сметы)

     Объектные сметные расчеты (сметы) (см. пример N 2) составляются на объекты в целом путем суммирования данных локальных сметных расчетов (смет). Они составляются в одном уровне цен: базисном или текущем (прогнозном).
     
     Объектный сметный расчет определяет, как правило, сметный лимит по соответствующему объекту в составе проекта, а объектная смета - стоимость объекта в составе рабочей документации.
     
     С целью определения полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком, в конце объектной сметы к стоимости ремонтно-строительных работ, определенной в текущем уровне цен, дополнительно включаются следующие средства на покрытие лимитированных затрат:
     

     
     Нормативы затрат на временные здания и сооружения и на дополнительные затраты, связанные с производством работ в зимнее время, для объектов капитального ремонта приведены в приложениях 1 и 2.
     
     Если стоимость объекта может быть определена по одной локальной смете, то объектная смета не составляется. В этом случае роль объектной сметы выполняет локальная смета, в конце которой включаются средства на покрытие лимитированных затрат в том же порядке, что и для объектных смет.
     
     За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочно показываются возвратные суммы, которые являются итогом возвратных сумм, определенных во всех относящихся к этому объекту локальных сметных расчетах (сметах).
     
     Объектную смету рекомендуется составлять по единым правилам согласно "Порядку определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" независимо от метода составления локальной сметы и независимо от уровня цен, в котором составлены локальные сметы.
          

Пример N 2
составления объектного сметного расчета на капитальный ремонт торговой фирмы "Весна"

Объектный сметный расчет N 1

     Сметная стоимость 866,1 млн. руб.
     

________________
     * Резерв средств на непредвиденные работы и затраты не включен в объектный сметный расчет, т.к. цена на объект установлена открытой.
     
          

4.5. Сводный сметный расчет стоимости капитального ремонта

     Сводные сметные расчеты стоимости капитального ремонта зданий и сооружений (см. пример N 3) являются документами, определяющими сметный лимит средств, необходимых для полного завершения всех работ, предусмотренных проектом. Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости служит основанием для открытия финансирования.
     
     Для объектов капитального ремонта в составе сводного сметного расчета средства рекомендуется распределять по следующим главам:
     
     1. Подготовка площадок капитального ремонта.
     
     2. Основные объекты.
     
     3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
     
     4. Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и т.п.).
     
     5. Благоустройство и озеленение территории.
     
     6. Временные здания и сооружения.
     
     7. Прочие работы и затраты.
     
     8. Технический надзор.
     
     9. Проектные работы, авторский надзор.
     
     В главу 1 "Подготовка площадок капитального ремонта" включаются средства на следующие работы и затраты:
     

     
     Стоимость подготовительных работ определяется на основе проектных объемов и действующих расценок.
     
     Размер средств, включаемых в главу 1, должен учитывать также стоимость работ, необходимых для размещения на подготавливаемой территории временных зданий и сооружений.
     
     В главу 2 "Основные объекты" и главу 3 "Объекты подсобного и обслуживающего назначения" включается сметная стоимость строительной продукции по объектным сметам.
     
     В главу 4 "Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения)" и главу 5 "Благоустройство и озеленение территории" включается сметная стоимость объектов, перечень которых соответствует наименованию глав.
     
     В главу 6 "Временные здания и сооружения" включаются средства на строительство и разборку титульных временных зданий и сооружений.
     
     Размер средств на временные здания и сооружения может определяться:
     

     
     Средства включаются в графы 4, 5 и 8.
     
     В главу 7 "Прочие работы и затраты" включаются средства:
     

     
     Порядок определения размера средств на прочие работы и затраты приведены в Перечне... (см. стр.44).
     
     В главу 8 "Технический надзор" включаются средства на содержание аппарата заказчика, определяемые в соответствии с постановлением Минстроя России от 11.03.97 N 18-14 и Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, рекомендованным к применению письмом Минстроя России от 13.12.95 N ВБ-29/12-347.
     
     В главу 9 "Проектные работы, авторский надзор" включаются (графы 7 и 8) средства:
     

     
     Стоимость проектных работ для капитального ремонта определяется по договорным ценам. При этом для ориентировки участников инвестиционного процесса Госстрой России доводит до их сведения поквартальную информацию о состоянии сложившихся цен на рынке проектной продукции.
     
     Средства на проведение авторского надзора проектных организаций за капитальным ремонтом определяются расчетом, составляемым на договорной основе. Необходимость проведения авторского надзора определяется заказчиком.
     
     Стоимость экспертизы проектов определяется в соответствии с Порядком определения стоимости работ на проведение экспертизы ТЭО и проектов на капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений на территории РСФСР, утвержденным постановлением Госкомархстроя РСФСР от 01.10.91 N 136, с последующими изменениями и дополнениями к нему (письмо Главгосэкспертизы России от 25.03.93 N 24-13-4/82).
     
     В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе капитального ремонта в результате уточнения проектных решений или условий капитального ремонта по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте. Этот резерв определяется от итога глав 1-9, но не более 2 процентов по объектам социальной сферы и 3 процентов для объектов производственного назначения и показывается отдельной строкой с распределением по графам 4-8.
     
     Часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком, может включаться в состав твердой свободной (договорной) цены на строительную продукцию. При производстве расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ эта часть резерва подрядчику не передается, а остается в распоряжении заказчика.
     
     За итогом сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта указываются возвратные суммы, учитывающие стоимость:
     

     
     Возвратные суммы, приводимые за итогом сводного сметного расчета, показываются справочно, слагаются:
     

________________
     * В этом случае определение технико-экономических показателей проекта производится с учетом полной стоимости строительства, включающей также стоимость переставляемого оборудования.
     
     Налог на добавленную стоимость (НДС) показывается отдельной строкой за итогом сводного сметного расчета.
     
     Законом Российской Федерации "О налоге на добавленную стоимость" (от 06.12.91 N 1992-1), Указом Президента Российской Федерации "О некоторых изменениях в налогообложении и во взаимоотношениях бюджетов различных уровней" (от 22.12.93 N 2270, п.14) и Инструкцией Государственной налоговой службы Российской Федерации "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" от 11.10.95 N 39 (с последующими изменениями к ней) предусмотрено, что для строительных, строительно-монтажных и ремонтных организаций объектом налогообложения являются объемы выполненных строительно-монтажных, ремонтных, проектно-изыскательских, реставрационных и других работ.
     
     При составлении сметной документации на новое строительство (расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений) независимо от того, осуществляется оно подрядным или хозяйственным способом, следует предусматривать в сводном сметном расчете стройки средства на покрытие указанных затрат. Сумма этих средств принимается в размере, установленном законодательством Российской Федерации*, от итоговых данных по сводному сметному расчету на строительство и показывается отдельной строкой (в графах 4-8) под наименованием "Средства на покрытие затрат по уплате НДС". При этом в указанных итоговых данных и при составлении локальных и объектных сметных расчетов (смет) во избежание двойного счета не должно учитываться начисление НДС на стоимость материалов и конструкций, оборудования, а также на транспортные и другие виды услуг.
________________
     * Ставка НДС принята в размере 20% в соответствии с новой редакцией статьи 6 Закона Российской Федерации "О налоге на добавленную стоимость", принятой статьей 1 (п.2) Закона Российской Федерации от 16.07.92 N 3317-1 "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России".
     
     Проектно-изыскательские работы, работы по капитальному ремонту, реконструкции и реставрации жилого фонда, а также работы по строительству наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения и объектов социально-бытового назначения подлежат обложению налогом на добавленную стоимость в соответствии с действующим законодательством.
          

ПЕРЕЧЕНЬ
основных видов прочих работ и затрат при производстве
ремонтно-строительных работ и реконструкции

     
     
Пример N 3
составления сводного сметного расчета на капитальный ремонт зданий комплекса торговой фирмы "Весна"

Сводный сметный расчет N 1

     Сметная стоимость 1683 млн.руб. в уровне цен на 01.01.97
     

     5. СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ БАЗИСНО-ИНДЕКСНЫМ МЕТОДОМ
НА ОСНОВЕ ВЕДОМСТВЕННЫХ РАЙОННЫХ ЕДИНИЧНЫХ РАСЦЕНОК
НА РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ (ВРЕР-84)

     Сборники находили наибольшее применение в период до 1991 года в системе б.Минжилкомхоза РСФСР. Применялись и другими министерствами при условии их распространения, зафиксированного соответствующим приказом министерства или ведомства.
     
     В настоящее время допускается применение ВРЕР-84 при составлении локальных смет в организациях, где сохранена преемственность б.Минжилкомхоза РСФСР.
     
     Согласно "Порядку определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-349) локальные сметы, составленные по ВРЕР-84, пересчитываются в уровень цен 1991 с применением соответствующих индексов.     
     

ПЕРЕЧЕНЬ И НОМЕРА
ведомственных районных единичных расценок на ремонтно-строительные работы (ВРЕР-84)

(разработчик институт "Гипрокоммунстрой", утверждены приказом б.Минжилкомхоза РСФСР от 24.10.86 N 458)

     1. Земляные работы.
     
     2. Фундаменты.
     
     3. Стены.
     
     4. Перекрытия.
     
     5. Полы.
     
     6. Перегородки.
     
     7. Проемы.
     
     8. Крыши и кровли.
     
     9. Лестницы и крыльца.
     
     10. Печные работы.
     
     11. Штукатурные работы.
     
     12. Стекольные и обойные работы.
     
     13. Облицовочные работы.
     
     14. Малярные работы.
     
     15. Центральное отопление и вентиляция.
     
     16. Водопровод и канализация.
     
     17. Разные работы.
     
     18. Благоустройство.
     
     19. Электромонтажные работы.
     
     20. Монтаж сборных железобетонных конструкций.
     
     21. Лепные работы.
     
     22. Приведение в годное для дальнейшего использования состояние материалов и изделий, полученных при разборке конструкций и инженерного оборудования.     
     

ИНДЕКСЫ*
изменения сметной стоимости ремонтно-строительных работ по реконструкции
и ремонту жилых домов, объектов коммунального назначения,
социально-культурного назначения и прочих объектов

(Утверждены постановлением Госстроя РСФСР от 08.10.90 N 68)

________________
     * Сообщены письмом Госстроя РСФСР от 09.10.90 N 15-156/6 для использования при пересчете сметной стоимости объектов, переходящих на 1991 год и вновь начинаемых в 1991 году, и выполнения плановых расчетов всеми организациями независимо от ведомственной подчиненности.
     
     Индексы изменения сметной стоимости применяются к сумме прямых затрат с учетом накладных расходов и плановых накоплений. Возвратные суммы пересчитываются с применением соответствующего индекса изменения сметной стоимости ремонтно-строительных работ.
     
     Настоящие индексы применяются при определении сметой стоимости по реконструкции, капитальному ремонту и текущему ремонт объектов народного хозяйства, перечисленных в Перечне... (см. стр.52).

     
     
     Ниже приводится полный перечень объектов, для которых при определении сметной стоимости ремонта применяются вышеприведенные индексы.     
     

Перечень
объектов, для которых при определении сметной стоимости
ремонта применяются индексы

     
     
     Повышающие коэффициенты к сметной стоимости строительства при реконструкции и техническом перевооружении действующих производств, утвержденные постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 10.04.86 N 43/62 и утратившие свое значение в рыночных условиях, в базисном уровне цен не применяются.
     
     Дополнительные затраты подрядных организаций, связанные с осложняющими условиями производства работ в ходе реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, могут возмещаться в локальных сметах, составленных на основании ПОС и ППР, путем применения соответствующих коэффициентов, предусмотренных и Общих положениях по применению сметных норм и расценок.
     
     При использовании сметно-нормативной базы, введенной с 1 января 1984 г., могут применяться предельные нормы накладных расходов, утвержденные соответствующими министерствами и ведомствами для применения с 01.01.84. При этом нормы накладных расходов на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, выполняемые подрядными строительно-монтажными организациями, принимаются в размерах, установленных этим организациям на строительные работы.
     
     При определении сметной стоимости ремонтно-строительных работ в базисном уровне плановые накопления учитываются в размерах, установленных организациям для применения с 01.01.84 с учетом порядка их применения, действовавшего в том же году: по капитальному ремонту, для которого при составлении смет и расчетах за выполненные работы применяются ведомственные или республиканские сметные нормы и цены, сметная стоимость определяется с учетом плановых накоплений, утвержденных Советом Министров РСФСР для ремонтно-строительных организаций.     
     
     

НОРМЫ
накладных расходов и плановых накоплений для ремонтно-строительных
организаций при определении базисной стоимости

     В базисном уровне цен 1984 года
     
     Предельные нормы накладных расходов для ремонтно-строительных организаций системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР (к сметным прямым затратам) утверждены постановлением Совета Министров РСФСР 19.10.84 N 455 в размерах:
     

     
     Нормы плановых накоплений для ремонтно-строительных организаций системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР (к общей сумме сметных прямых затрат и накладных расходов) установлены постановлением Совета Министров РСФСР oт 19.10.84 N 455 в размерах:
     

     
     Нa основе ведомственных районных единичных расценок на ремонтно-строительные работы (ВРЕР-84) могут составляться только локальные сметы. Составление объектных и сводных сметных расчетов осуществляется в порядке, принятом для составления сметных расчетов на основе СНиР-91.
     
     

6. СОСТАВЛЕНИЕ ЛОКАЛЬНЫХ СМЕТ БАЗИСНО-ИНДЕКСНЫМ МЕТОДОМ
НА ОСНОВЕ РАСЦЕНОК, РАЗРАБОТАННЫХ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО
 РЕМОНТА В г.МОСКВЕ

     Сметная документация на ремонтно-строительные работы жилых домов в г.Москве разрабатывается согласно "Положению об организации капитального ремонта жилых зданий в г.Москве" МГСН 301.01-96, утвержденному распоряжением премьера Правительства Москвы от 12.03.96 N 223-РП.
     
     Базисная стоимость в ценах 1984 года определяется на основе Сборника общегородских единичных расценок на ремонтно-строительные работы для г.Москвы, разработанного в нормах и ценах 1984 года, утвержденного решением исполкома Моссовета от 02.02.88 N 164 и введенного в действие с февраля 1988 г.
          

Состав и номера разделов сборника
общегородских единичных расценок на ремонтно-строительные работы для г.Москвы

     Общая часть.
     
     Раздел 1. Земляные работы.
     
     Раздел 2. Фундаменты.
     
     Раздел 3. Стены.
     
     Раздел 4. Перекрытия.
     
      Раздел 5. Полы.
     
     Раздел 6. Перегородки.
     
     Раздел 7. Проемы.
     
     Раздел 8. Крыши и кровли.
     
     Раздел 9. Лестницы и крыльца.
     
     Раздел 10. Печные работы.
     
     Раздел 11. Штукатурные работы.
     
     Раздел 12. Стекольные и обойные работы.
     
     Раздел 13. Облицовочные работы.
     
     Раздел 14. Малярные работы.
     
     Раздел 15. Центральное отопление.
     
     Раздел 16. Водопровод и канализация.
     
     Раздел 17. Разные работы.
     
     Раздел 18. Благоустройство.
     
     Раздел 19. Электромонтажные и слаботочные устройства.
     
     Раздел 20. Монтаж сборных железобетонных конструкций при капитальном ремонте зданий.
     
     Раздел 21. Лепные работы.
     
     Раздел 22. Приведение в пригодное состояние материалов и изделий, полученных при разборке конструкций.
     
     Раздел 23. Ремонт полносборных зданий.
     
     В единичных расценках учтены затраты на выполнение комплекса работ, предусмотренного элементными сметными нормами на ремонтно-строительные работы (ЭСНр), утвержденными приказом б.Минжилкомхоза РСФСР от 17.04.86 г. N 203.
     
     Каждый раздел сборника содержит техническую часть, где приведены общие указания о порядке применения единичных расценок и правила исчисления объема работы, поправки к расценкам, содержащие коэффициенты, надбавки или скидки к расценкам или их составляющим элементам, и условия их применения. В технической части (или в составе самих расценок) приведены нормы расхода материалов, не учтенных расценками, и порядок определения их сметной стоимости.
     
     Единичные расценки учитывают нормальные условия производства ремонтно-строительных работ в зданиях, освобожденных от проживающих, а также мебели и других предметов.
     
      Если проектом организации капитального или другого вида ремонта отражены специфические условия производства ремонтно-строительных работ, то к расценкам применяются соответствующие поправки, приведенные в технических частях разделов Сборника, а также коэффициенты к нормам затрат труда, заработной платы и нормам эксплуатации машин (включая заработную плату рабочих, обслуживающих машины), приведенные в пункте 6 "Общих указаний к СНиП IV-2-82".
     
     Стоимость возведения новых конструктивных элементов в ремонтируемых зданиях и сооружениях следует определять по расценкам соответствующих разделов Сборника общегородских единичных расценок на строительные работы для Москвы с применением поправочных коэффициентов: к нормам затрат труда и зарплаты - 1,15, к стоимости эксплуатации машин - 1,25.
     
     Предельные нормы накладных расходов и нормы плановых накоплений для ремонтно-строительных организаций Мосгорисполкома утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 05.11.87 N 421 в следующих размерах:
     

     
     Плановые накопления для указанных организаций - 6% к общей сумме сметных прямых затрат и накладных расходов.
     
     В примерах N 4 и 5 показан порядок составления локальной сметы на капитальный ремонт базисно-индексным методом на основе расценок, разработанных для объектов, строящихся в г.Москве с применением "Сборника коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ для Москвы", утвержденного региональной межведомственной комиссией по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы.
          

Пример N 4
составления локальной сметы на капитальный ремонт офисного помещения
торговой фирмы "Весна" в г.Москве
(смета заказчика с применением единого коэффициента)
(объемы работ и стоимостные показатели приняты условно)

     Основание: чертежи 1-6
     
     Сметная стоимость млн. руб. 230,472
     
     Составлена в уровне текущих цен на 1.01.97

________________
     * Работы выполнялись строительно-монтажной организацией с установленными для нее соответствующими накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1984 года.
     
     

Пример N 5
составления локальной сметы на капитальный ремонт офисного помещения
торговой фирмы "Весна" в г.Москве
(для расчетов между заказчиком и подрядной организацией)
(объемы работ и стоимостные показатели приняты условно)

     Основание: чертежи 1-6
     
     Сметная стоимость млн. руб. 223,078
     
     Составлена в уровне текущих цен на 1.01.97