СП 30-101-98

СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ


МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В КОНДОМИНИУМАХ

Дата введения 1998-09-01

ПРЕДИСЛОВИЕ

     
     1 РАЗРАБОТАН Департаментом градостроительства и архитектуры и Департаментом земельной политики Минземстроя России.
     
     2 УТВЕРЖДЕН приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59.
     
     3 ПРИНЯТ И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ с 1 сентября 1998 г.
     
     

ВВЕДЕНИЕ

     
     Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (далее - Методические указания) разработаны во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", а также в соответствии с нормами Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и Постановления Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах".
     
     Методические указания предназначены для определения нормативного размера земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно.
     

1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

     
     
     Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
     
     Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.
     
     

2 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ

     
     
     В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие документы:
     
     СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"
     
     "Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223.
     

3 РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В КОНДОМИНИУМАХ

     
     
     3.1 В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.
     
     Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).
     
     Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 мобщей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
     
     3.2  На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.
     
     3.3 Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.
     
     Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:
     
     - территории под жилыми зданиями;
     
     - проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
     
     - открытые площадки для временного хранения автомобилей;
     
     - придомовые зеленые  насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
     
     - хозяйственные площадки;
     
     - физкультурные площадки.
     
     Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 мобщей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.
     
     При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.
     
     Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.
     
     3.4 Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1)
     

                                              ,                                                                             (1)

     
     
где  - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, м;
     
      - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м;
     
      - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения А).
     
     Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.
     
     3.5 Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
     
     3.6 При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.
     
     Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
     

                                               ,                                  (2)

     
где  - размер земельного участка в кондоминиуме;
     
      - общая площадь квартала, микрорайона;
     
     - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
     
     - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
     
      - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;
     
      - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
     
      - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.
     
     3.7 Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223.
     
     3.8 Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.
     
     В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.
     

ПРИЛОЖЕНИЕ А

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ
НА 1 МОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ
РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ

     
ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ГРАФИКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОГО РАЗМЕРА
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ

Условные обозначения:

ПРИЛОЖЕНИЕ В

РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В КОНДОМИНИУМАХ

     Примеры
     
     1 Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 м.
     
     В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50х80)х1,34=5360 м.
     
     2 Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг.
     
     Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000-3400=21600 м .
     
     В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400х0,98=5292 м. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292х3 = 15876 м.
     
     Сверхнормативная площадь территории равна 21600-15876=5724 м. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724:3=1908 м.
     
     
     
     Текст документа сверен по:
     официальное издание
     Госстрой России -
     М.: ГУП ЦПП, 1998