Капитальный ремонт жилого дома. Есть ли выход?

 Вопрос:

    
    Наш дом, находящийся в Центральном районе Санкт-Петербурга, построен еще до 1917 года и в доперестроечные времена был назначен к капитальному ремонту. Но со временем в районных структурах власти он из плана на капитальный ремонт выпал. Тем не менее дом ветшает, перекрытия оседают, трубы гниют, полы проваливаются...
    
    Есть ли какая-либо возможность наш дом отремонтировать? В РЭО на наши вопросы о перспективах нашего дома нам заявляют, что ответы частным лицам давать не обязаны. Не усугубляется ли положение дел тем обстоятельством, что часть квартир в нашем доме уже приватизирована?

Санкт-Петербург...

 Ответ:

     
    На Ваш вопрос о том, есть ли возможность капитально отремонтировать дом, следует ответить утвердительно. Таких возможностей несколько.
    
     Первая из них - это ремонт дома за счет средств городского бюджета, однако она самая маловероятная в силу того, средств что в городском бюджете недостаточно даже для выполнения социальных программ и поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии.
    
    Сегодня стоимость капитального ремонта здания в центре города (с учетом расселения) практически равна стоимости строительства двух жилых домов в районах новостроек. А если учесть, что Санкт-Петербург имеет самый старый в РФ жилищный фонд и возраст многих домов в центре - 100 и более лет, то станет ясно, что силами городского бюджета эту проблему не решить.
    
     Как следует из письма, в Вашем доме часть квартир уже приватизирована, и это усугубляет проблему, поскольку, согласно ст.290 ГК РФ, "собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, дома, несущие конструкции дома, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры".
    
    Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Таким образом, как следует из закона, собственник квартиры имеет не только право продать, защищать или сдать квартиру в аренду, но и обязанности по содержанию имущества и риску его случайной гибели.
    
    Исходя из вышеизложенного, в качестве второго варианта решения проблемы может быть предложено создание товарищества собственников жилья (кондоминиум) для совместной эксплуатации и в том числе капитального ремонта многоквартирного дома. В качестве представителя Санкт-Петербурга, собственника приватизированных квартир, будет выступать Комитет по управлению городским имуществом.
    
    Такая практика в городе имеется и всячески поддерживается органами городской администрации. Причем в силу ст.16 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" за городом сохраняется обязанность проводить капитальный ремонт как за наймодателем в части неприватизированных квартир, поскольку в части квартир приватизированных город наймодателем не является и в соответствии со ст.24 этого же Закона город, как и все остальные собственники, участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования соразмерно принадлежащей ему площади в этом доме.
    
    В качестве третьего и наиболее часто встречающегося варианта капитального ремонта дома в историческом центре города может быть предложено привлечение частных инвестиций. Это передача здания в целом частному предприятию, которое за счет собственных средств осуществляет расселение жильцов и проводит капитальный ремонт дома. Однако в этом случае предприятия предпочитают иметь дом в своей собственности, в связи с чем при расселении жильцам предлагаются квартиры взамен занимаемых с выездом из них на постоянное место жительства.
    

    Такое решение проблемы капитального ремонта исторической части города всячески поддерживается городскими властями, поскольку позволяет решить сразу несколько проблем: капитально отремонтировать жилой дом, расселить коммунальные квартиры и привлечь инвестиции в город, которые в конечном счете дают поступления в городской бюджет и создают новые рабочие места.
    

Нугаев Р.А., адвокат
ЮК № 55 "Адвокатское бюро Нарышкиных"
Санкт-Петербургская объединенная коллегия адвокатов

25 января 1999 года N Ю236